N海都记者 欧阳进权/文 杰清/制图

海都讯 “自贸区的建设，对哪些房产有影响？”“5.5万亿会流入哪些行业？”“地铁的修建，将重画福州楼市版图。”……在两岸房地产界有着“不动产智库”之称的蔡为民，本周六将参加《聚焦海西对话财富》高端论坛。昨日，蔡为民提前接受海都记者专访，就刚刚获批的福建自贸区，5.5万亿元信贷额度，福州即将进入地铁时代，以及房产税等话题进行解读。

谈自贸区 最看好区内写字楼

受“120平方公里”的上限红线限制，目前上海、福建、天津、广东等四个自贸区的面积都在120平方公里范围内，其中福建自贸区总面积118.04平方公里，被分成福州、平潭和厦门三个片区。其中福州保税区、福州出口加工区和福州保税港区，与福州城区市民距离最近。

福州设立自贸区，对园区内以及周边房产会带来哪些影响？

蔡为民说，整体是利好，福建、天津、广东等三个自贸区刚刚获批，距离正式挂牌运作还有一段时间，影响不会这么快体现出来。由于在自贸区注册企业，要求企业在园区内配备办公地点，而且多家公司不能共用一个办公场所，上海自贸区带来的最明显变化是，入驻企业暴增，直接影响了园区内的写字楼行情。原本空置率高达三成的园区内写字楼，一下子满租，而且租金也涨了不少。

另外，自贸区在原来保税区和工业区的基础上建设而成，园区内主要是工业厂房和仓库，住宅较少，企业在园区内注册公司后，员工需要到园区周边租房或买房，因此自贸区对周边住宅也有影响，上海的涨幅约为10%。

蔡为民认为，虽然目前全国获批的自贸区只有4个，但“120平方公里”的面积已经不小，而且自贸区期待的最大利好——税收优惠基本已经落空，可以预见的是，自贸区对楼市的影响效应已大打折扣。当然，园区内写字楼保值功能会增强，周边住宅受益程度则取决于入驻企业数量增长情况，而且住宅需求的直接辐射面积大概只有周边1公里内。而随着自贸区的设立，人流和物流的增多，本地经济会被拉动起来。

说5.5万亿 预计10%流入楼市

元旦节前，央行“387”号文公布，定于2015年起对存款统计口径进行调整，将部分原在同业往来项下统计的存款纳入各项存款范围，此举意味着可释放约5.5万亿信贷额度空间，增强商业银行的信贷投放能力，也有机构称这可以释放6万亿信贷额度。

2008年全球金融危机爆发后，我国推出的“4万亿投资”影响了众多领域，这次的五六万亿呢？

蔡为民说，信贷额度增多，对楼市会有一定的拉动作用。不管是5.5万亿还是6万亿，从数字来看，都比4万亿多，但是实际效果相差甚远。

据分析，这次市场预计新增信贷为五六万亿元，这是直接供应市场的货币总量；当初的4万亿元，通过货币的乘数效应，实际投放到市场的货币量不是4万亿，而是20万亿。而且“4万亿投资”出现后，新增货币量的百分之六七十，流到了房地产业，比市场预估的20%多了很多。目前楼市处于调整阶段，预计只有10%的新增货币流入楼市。蔡为民认为，资本始终是趋利的，在目前背景下，恐怕资金更多地将流入到股市和债市等资本市场。

蔡为民还说，当货币增量远大于货物生产时，接下来要发生的是货物价格上涨，其实质乃货币因增发促使贬值，通俗的讲法是“钱不值钱了”。实际上，随着医疗与科技的进步，人类的寿命将延长，相信绝大多数的人会同意，因为这是一个浅显的道理。那么随着钞票数量的无限扩张，民生物资也会跟着水涨船高，这同样是浅显的道理。

论市场 外来人口将成购房主力

蔡为民说，去年7月，全国46个城市全部执行限购政策，目前除北上广深和三亚等少数城市外，其他城市的限购政策都已进行微调，这对小城市的冲击最大。此前由于限购，一些资金流向未限购城市。

针对今后的购房主力，在蔡为民看来，福建有着优美的城市环境、新鲜的空气，加上经济的快速发展，创造出大量的就业机会，必将成为又一个聚集大量外来人口的地方，因此外来人口将是购房主力。而随着房地产行业的发展，住宅用地将越来越稀少，城市配套设施越来越完善，房地产价格在一段时间内不可能出现大幅下跌。

蔡为民认为，年轻人要学会使用金融杠杆，撬动住房置业。他建议，一些经济基础不是很雄厚的“80后”，可以“选择新兴板块，逐地铁而居”。在能力许可的情况下，选择一些离市区比较远的区域，但交通较为便捷，周边配套设施齐全，低首付、少房贷的房子作为置业首选。

谈地铁 将重画福州楼市版图

福州即将迎来地铁时代——今年年底，福州地铁1号线南段将开通，地铁2号线建设也已启动，今后还将建设另外5条地铁线路。

作为不动产研究领域的专家，出生于台湾的蔡为民是提出“地铁房”价值概念的“两岸第一人”。对于福州修建地铁对楼市的影响，蔡为民很肯定地说：“逐地铁而居，地铁沿线的房子最有价值。”“当楼市有起色时，地铁房是涨价前线；当楼市不景气时，地铁房则最抗跌”。

蔡为民表示，根据他以往的研究，地铁沿线的房子一直很有市场，尤其非主城区，又在地铁沿线的房子最容易受益。“作为二线城市的福州，比如有的地方到市中心，现在可能需要一个多小时，地铁开通后，缩短到半小时左右。”地铁改变了人们的生活方式，可以让很多原本看似遥不可及的地方都连接起来，形成交通网，扩大城市版图。因此地铁的修建，将重画福州楼市版图。

蔡为民肯定地说，地铁对一个城市楼市的影响，必将是“蛙跳”式的，甚至可能改变原先城市行政区的划分，让人们实现在市中心上班，异地居住。尤其值得一提的是，单条地铁线路开通，对商业的效应不会那么明显，但当地铁线路出现十字交叉，叠加效应就会出现，而当地铁线路形成环状，环状内会产生非常强的人流集聚效应。

说房产税 福厦五年内或征房产税

针对很多人关心的房产税和遗产税，蔡为民认为，接下来房产税和遗产税的征收已提上议事日程。“北上广深等一线城市3年内施行房产税的几率很高；而二线城市，如福州和厦门可能在5年内实施。”

蔡为民认为，福建房产税开征会采取过渡政策，“在征收初期维持较低的税基、税率和税额，让市场有一个逐渐适应的过程”。他指出，各地政府会根据当地的房价水平和消费水平、收入水平出台地方具体的房产税政策，而不会实行国家层面的“一刀切”。如果一个城市主城区还有大量房产未卖出去，或者有不少可供开发的土地，推出房产税的可能性会比较小，因为一旦推出房产税，买房子的人将减少。

至于遗产税的征收，蔡为民认为，一线城市会在10年内实行，而二线城市要等到2025年之后，才从经济发达的城市逐步扩展开来。

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