N海都记者 刘梦宁

2014年喧嚣尘上，楼市政策更是频出，大有牵一发而动全身之势。

上半年，政策神经依旧紧绷——不仅出现了公积金贷款额度下调的变化，限购限贷政策的持续紧绷，贷款额度的紧张，也令银行利率持续上浮。

下半年，则话锋一转，央五条、闽八条持续推出，施行4年之久的楼市限购政策彻底解禁。随后，福州版细则中“认房不认贷”和公积金新政的调整，再加上央行降息，更是让买房成本大为降低、楼市进入宽松的宏观环境。

这排山倒海般的“政变”到底振奋了开发商还是利好了广大购房者？2014年哪条楼市政策最戳中你的买房神经？

上半年政策依旧念“紧箍咒”

政策回顾1 公积金额度下调

4月9日，福州住房公积金管理委员会宣布下调公积金贷款最高额度。

4月9日，福州住房公积金管理委员会发布《关于进一步规范福州住房公积金贷款业务的通知》。规定从4月21日起，将下调住房公积金贷款最高额度，停止办理平潭同城通贷业务。

其中，购买首套房，双职工贷款最高额度从80万元降为60万元，单职工最高额度从60万元降为45万元。二套房贷款最高额度也同步下调，调整为双职工45万元，单职工30万元。与此同时，不管是首套房还是二套房，只要已办理过住房公积金贷款且贷款结清未满5年的，都暂停申请公积金贷款。

市场反响：在公积金政策收紧的影响下，原本可以贷到80万元的购房者最高只能贷60万元，部分没有能力负担这20万元差额的购房者，购房计划在此暂时搁浅。

业内人士认为，公积金贷款利率相对较低，一直是首次购房者最能接受的贷款方式。但公积金贷款额度收紧，降低后的贷款额度无法满足部分资金紧张的购房者需求。造成部分购房者因为资金困难，转而选择商业贷款甚至暂缓购房计划。

下半年“话锋一转”利好来袭

政策回顾2 限购取消

8月8日，福建省住建厅发布“闽八条”，取消商品住房限购。

9月22日，“闽八条”福州版细则出炉。8月8日，“闽八条”作为第一个省级救市文件，在松绑福州楼市限购的同时，还采取了财政补助、契税全免等措施，优惠力度空前。9月22日，福州市政府发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，“闽八条”正式落地实施，细则包括支持首次和改善性购房需求、改善宏观调控措施、落实差别化住房信贷政策、推进保障性住房建设等七大内容。

市场反响：随着限购的取消，许多原来不具备买房资格的外地人，再也不用提供纳税证明、社保证明。而在福州已有一套或者多套房产的家庭，在偿还清贷款的情况下，也具备了再买资格，按照首套认定。在契税方面，对普宅标准进行调整，也为首套置业者提供税收等优惠措施。至此，楼市政策天平确实是在向购房者倾斜，一个好的购房窗口期已经来临。开发商也趁着这一波热潮，在金九收获了一番，不少受限多时的购房者也选择在此时入市。

政策回顾3 贷款放宽

9月30日，央行、银监会发布房贷新政，放松首套房认定标准。

9月30日，央行通知首套房还清贷款后，再买房可享受首套房的各项优惠政策。另外，贷款利率最低可在基准利率基础上打7折。此后福州，建行、兴业银行、招行等多家银行陆续落实“认贷不认房”。

市场反响：虽然央行明确指出了贷款利率的下限，最低可在基准利率上打7折，但是就福州的金融环境而言，并没有达到7折的水平。尽管如此，银行对首套房认定限制的放宽，在一定程度上促进了楼市的回暖。因为此前不少改善型购房群体的需求被“认房又认贷”抑制，政策令这部分客群积极入市。政策出台后，有相当一部分购房者在等待福州各大银行信贷政策的最终落地，而部分开发商也同样通过自制七折利率的方式贴息给购房者积极蓄客，趁热打铁也将取得不俗的效果。

政策回顾4 公积金新政

10月9日，住建部、财政部、人民银行发布公积金新政。

11月18日，福州公积金政策做出相关调整。

10月9日的公积金新政包括连缴6个月可申请公积金贷款、多项公积金贷款收费取消、实现缴存异地互认等内容。11月18日，福州市也响应调整住房公积金贷款政策，职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款；并调剂公积金在地区间的不平衡。职工购买福州地区（除平潭外）住房，只要符合规定都可享同城通贷政策。

市场反响：公积金缴存时间的缩短使刚需人群受益，尤其是刚从外地入榕的年轻人。在新政刺激下，刚需为主的楼盘迎来机遇。在福州实施公积金新政后，不少刚需项目迎来更多意向客户。“公积金贷款的客户占20%左右，此前很多客户因政策问题被限，用组合贷又太麻烦，唯有忍痛选择商业贷款。”业内人士林先生说，随着连续缴存时间缩短为6个月、利率回归基准后，客户选择贷款的方式也从容许多。而刚需群体购房成本降低，促使部分原本无法支取公积金的实力客群以及刚开始工作的年轻人被逐步释放。

政策回顾4 央行降息

11月21日，中国人民银行宣布下调贷款和存款基准利率。

中国人民银行11月21日宣布降息，即金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。中国建设银行、中国农业银行、福建海峡银行等在榕金融机构也承诺，开始在福州实行首套房个人住房贷款基准利率。

市场反响：尽管福州大多数银行出于成本考虑，并未出现大幅下调贷款利率的局面。但随着此次央行直接一步降到位，房贷成本全线下降，降息后，福州市场表现十分应景，不仅看房人数迅速增加，楼市信心也得以恢复。开发商趁利好加快推盘之心迫切，随后反映在市场上有近30个主力楼盘推出超过3000套房源。同时，降息也让购房者预期发生变化，刚需入市积极性提高，仅在降息消息出台后的首个周末，楼市就再次升温，多个项目出现热销。