N海都记者 庄少虹 林姿

12幅——2014年福州土地市场最终还是没有迎来大爆发，以4年以来的最少推量收官，共出让742.2亩，金额113.8亿元，同比下跌63%。

与此同时，2012年、2013年热闹异常的福州周边土地市场也渐渐冷却。

那么，2014年福州土地市场格局到底发生了怎样的变化？它是否会影响整个城市的发展？

变化

量少价低底价成交更普遍

推量少，是2014年福州土地市场最显著特点。

纵观2014年，福州市区就进行了6次土地拍卖，共推出16幅地块，成功出让12幅地块，相比2013年，下滑明显。（详见图一）

不仅量少，今年房企拿地热情亦不高，底价成交土地就占了75%。（详见图二）

显然，不仅市区土地少了，前两年大热的周边楼市，2014年也是表现平平。

据统计，马尾、闽侯、长乐、福清等县市，土地出让金总和未超过百亿。而2013年，闽侯就独挑大梁，未收官就吸金超百亿。（详见图三）

解读

虽然2014年开发商销售不畅，但是土地才是生命线，只不过开发商对地块的选择较之以往更加苛刻。如位于鼓楼核心的宗地2014-01号后营旧屋区改造地块。该地块由于回购面积过大，在竞拍前多数企业均认为利润过薄而放弃，最后保利以底价17.8亿元、楼面价5971元/㎡竞得。但据业内人士估算，该地块实际楼面价高达15000元/㎡。在采访中，部分企业负责人就纷纷表示，现在拿地是慎之又慎，目前他们比较关注的还是体量适中、适合短平快、能够迅速回笼现金流的项目地块。

2014年，主城区及近两年热点区域闽侯县，土地市场降温明显。而这，与楼市转冷息息相关。

据海都房网统计，去年无论是福州五城区还是闽侯县，成交量都双双下滑，创下近三年来最低值。销售不畅，“手中缺钱”就更要“开源节流”，更多房企将重心转向销售，无暇顾及土地市场上的补仓。因而，2014年的历次土拍现场，到场人数都是寥寥无几，房企对拿地态度趋于冷淡可见一斑。

对政府而言，推地不仅要看规划，更要看房企的热情度。据了解，历次推地，政府都会提前摸底调查，和开发商座谈了解拿地需求和意愿。2014年，开发商拿地热情明显减弱，政府也就不得不放缓推地脚步。

连续三年商多住少成主流

延续2012年、2013年土地市场商服用地推量上升的态势，2014年“商多住少”现象愈演愈烈。

据统计，在2012年13幅出让地块中涉及商业或商服地块的就有8幅。2013年，40幅出让地块中，涉及商业或商服的地块有34幅。

而2014年，不仅市区没有纯住宅地块，闽侯住宅地块亦是占比不到三成。（详见图四）

解读

对于商业用地的增多，业内人士林先生表示：“在提升地块价值方面，纯住宅地块显然不及商服地块。尤其是大型综合体，能够最大限度地集约用地，体现地段价值。”而政府尝试以加大土地供应、加快城市建设来吸引开发商投资，造成了目前市区土地市场以商服用地为主。与此同时，发展商业还能有效提高财税收入。

在去年土拍中，政府就引导众房企往投资热点区域走。如城南板块，去年就成功出让了6幅商服地块。作为新区的城南板块明显缺乏商业配套，而区域配套的升级，也有利于为住宅地块出让做前期铺垫。

尽管商服地块对区域升值有一定推动作用，但是福州楼市“住”转“商”节奏频率过快过密，也给开发商带来了巨大的压力和挑战，令他们不敢也不能贸然补仓。

老面孔多流拍、重拍笼罩土地市场

2014年，推17次地，流拍5次。这样的情况让很多业内人士倍感无奈。不仅如此，2014年，福州市区所推地块的“重复率”也很高。

在2014年首拍中，在2013年已拍出的2013-49、50、52地块“摇身一变”成为2014－02、06、07号地块。不过，2014－02地块的竞买要求增加了“引进企业履约保证金1亿元”的条件。而宗地2014-06、07号则是取消了对竞买人相关“商会资质”的要求。

此外，宗地2014-15号，前身是2013－54号地块，在去年年初以4.47亿元被福建昭诚贸易有限公司成功竞得，再次入市时，该地块诸如“入驻企业数量”等限制条件全部解除。

而宗地2014-14号原西区水厂地块，更是多次入市。在2014年1月底拍出后，又在2014年11月再次入市流拍。最终在12月，取消了对“世界500强冶金类企业总部入驻”的相关要求后适当提高了地价，由中庚集团以6.02亿元竞得。

解读

对于“旧地重拍”，CRIC克而瑞福州机构高级分析师黄彬指出，“地块的‘碎片化’直观地反映出市区供地的艰难，目前福州土地出让的最大瓶颈在于市中心净地稀缺，仅剩为数不多的旧城改造项目，未来推地将往三环沿线发展，以及核心区域小地块差异化出让形式。”在如此青黄不接情况下，政府翻出旧地重拍很正常。

不过对于“精明”的房企而言，原封不动披个马甲再上线的“旧地”，显然没什么吸引力。为此，适当降低门槛就显得很有必要。有参与竞拍的开发商就对记者坦言：“对开发商来说，并不怕地价贵，而是怕没有升值空间。地块条件太多，不仅将很多房企挡在门外，也增加了土地开发成本。”去年5幅重拍地块的成功出让，就让大家认清了“旧地重拍”门槛重设的重要性。

□展望

住宅难以为继商业大战掀起

近几年来，福州楼市的主角已经从住宅转向商业。2014年仅有的12幅地，都与商业相关，2015年首推又是商服用地。这让所有房企都不得不正视——商业地产的未来之路。

从2012年下半年开始，在北江滨、金融街、东江滨、市中心，福州已经有近30座写字楼陆续上市。除了写字楼，SOHO和综合体的竞争亦是激烈异常。据统计，福州市区将有超2000套SOHO在2015年入市，富力中心、东二环泰禾广场、三盛CITY、融信双杭城、阳光城大都会等天量SO-HO的大战已经“短兵相接”。

反观住宅方面，近年推地的重点只有东二环板块、城南板块，以及一些旧改项目和零散的小地块放出，“碎片化”的地块直观地反映出市区供地的艰难，不难看出，未来推地将往三环沿线发展，核心区域小地块的出让必将引起房企争相抢夺。

回顾2014年，尽管泰禾、阳光城、正荣、融信等房企拿地消息不断，但却多是在周边甚至外地。这样下去，不少本土甚至外来房企，在卖完手上存货后，要么转投商业，要么出走福州。在这种现状下，未来难以对市区住宅产品续档提供较大的支撑，市区住宅大幅减少恐会成难以阻挡的“大势”。