N海都记者 欧阳进权/文 包华/图

海都讯 福州收入不高，房价却不低，怎么一回事？油价即将迎来新年首跌，还有下降空间吗？福建自贸区获批蕴含哪些投资机会？……10日下午，由融信集团、中国闽商地产联盟和海都报合办的《聚焦海西对话财富》高端论坛在福州举办。“金融教父”宋鸿兵和“不动产智库”蔡为民来福州“授课”，场面火爆，超过2000人到现场。海都记者除了全程跟踪这场财富论坛，还在论坛举办前后及论坛间隙，针对热点话题，进一步采访了两位经济专家。

“不动产智库”蔡为民：

别在意福州房价收入比太高

房价一直是关系民生根本的问题，然而房价为何易涨难跌？从事房地产相关专业调研、策划、营销、教育训练工作近三十年，在房地产界有着“不动产智库”之称的中华两岸商机促进会理事长、卫民不动产策划智库总经理蔡为民说，土地财政的现状决定了房价调控的目标更多是限制过快上涨，而非为了下跌。

房价收入比不靠谱

蔡为民表示，所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，通俗来说就是多少年的家庭年收入能买一套房。联合国认为合理的房价收入比的取值范围是4至6，如果计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫。目前全国房价收入比最高的是北京，其次是上海。而从这几年公布的全国各大城市房价收入比来看，福州和厦门都位居全国前列。其中2013年35个大中城市房价收入比排行榜中，厦门和福州分别位居第五和第七位，比值都超过10。

房价收入比低，就一定是好事吗？蔡为民给出了否定的答复。他说：“人均房价收入比越高的城市越安全，房价收入比最高的北京是最安全的，而房价收入比低反而危险。比如陕西神木在投资客退出后，房价暴跌，如今房价收入比很低。”实际上，联合国的测算是基于欧美市场，他们的城市人口增长停滞，经济增长缓慢；而我们的经济增长虽有减速，但每年还有7个多百分点，不少房价收入比高的城市，人口数量还在持续增长，由此产生的需求，让高房价有了支撑空间。

旅游地产机会多运作难

在蔡为民看来，在众多商业地产门类中，今后旅游地产潜力最大，只是操作难度也最高。

据分析，我国已提出将旅游产业初步建设成为国民经济之战略性支柱产业。旅游地产将在未来扮演重要角色，而且旅游地产用地便宜，进入门槛低。但是与住宅地产开发结束就获利了结不同，旅游地产作为高比例的持有型产业，建筑物兴建完，才开始面对运营风险，后期运作难度很大。

“金融教父”宋鸿兵：

石油三国大战谁先倒下？

现任环球财经研究院院长的宋鸿兵，七年前凭借《货币战争》一书红遍全国。他是金融流行语的创造者，比如“剪羊毛”、“次贷地震”、“金融海啸”、“金融高边疆”、“中国大妈”等。这次在福州，他又抛出了哪些独到见解？

石油价格为何下跌？

宋鸿兵这次在福州围绕油价，谈论了国际的政治与金融形势。宋鸿兵说，从去年7月到现在，国际油价已被腰斩，从过去的每桶100美元，跌到现在不到50美元。

据悉，1月12日，也就是今日24时，国内成品油价或将迎来新年首跌，每升降幅有望超过0.2元。而刚刚结束的2014年油价已经出现“十一连跌”。

宋鸿兵指出，这次油价下跌，与1985年如出一辙，当时美国为了打压前苏联，也让油价短时间内暴跌了50%。

宋鸿兵说：“这次油价下跌，有人说是美国干的，也有说沙特或中国干的。”说是中国，是因为经济增速下降了，但是增速下降不是去年才有的事，也不足以让油价跌一半。油价下跌更多是美国授意沙特的结果，而他们的目的是为了打压俄罗斯。

油价被腰斩后，俄罗斯卢布断崖上暴跌，美国也是“杀敌一千，自损八百”。美国国内的“页岩气”企业已处在生死边缘，沙特石油出口收入又锐减，接下来要看谁能坚持到最后。从外汇储备来看，沙特可以坚持十年石油亏损，俄罗斯只能坚持三年；如果美国下了“壮士断臂”的决心，牺牲页岩气产业，不排除油价跌到30美元。

但是，如果美国坚持不了，美元地位将受冲击，油价下半年将快速反弹到六七十美元以上。

买点黄金和美元对冲

宋鸿兵称，这次油价大战是“21世纪第一次世界经济大战”。由于中俄往来密切，容易受到牵连。虽然人民币对美元汇率不会出现卢布那样的断崖式下跌，但是今年可能出现10%到15%左右的贬值。而贬值对目前处于困境的制造业而言，有一定的刺激作用，包括福建在内的众多外贸出口企业将因此受益。

对于普通市民来说，炒股的人要关注美国、俄罗斯和沙特的大动作，因为他们的行动，可能影响油价走向，进而对中国经济产生影响；面对人民币贬值压力，可以适当配置美元和黄金，或者持有与美元直接汇率挂钩的港币。据介绍，虽然去年以美元计价的黄金跌了1.6%，但由于卢布、欧元等货币贬值，以这些货币计价的黄金不跌反涨，欧元涨13%。

海都读者对话经济大咖

在此次论坛上，两名经济专家还针对自贸区、5.5万亿、融资难等其他热点进行解读。其中不少问题，是向海都读者征集而来的。

自贸区效果有多大？

读者：在刚刚过去的2014年12月份，福建自贸区获批设立。这蕴含着哪些机遇和挑战，福建企业和市民该如何应对？

蔡为民：中国设立自贸区，除了促进贸易和投资的便利化，营造一个市场化、国际化的商业环境，更为关键的是这两年美国正逐渐抛开WTO，搭建TPP（跨太平洋战略经济伙伴协定）、TTIP（跨大西洋贸易与投资伙伴协定）和PSA（诸多边服务业协议）等三大全球贸易新规则新秩序，而三大组织都将中国排除在外。

从自贸区影响来说，园区内写字楼受益最大。以上海自贸区为例，原本空置率高达三成的外高桥园区内写字楼，一下子满租，租金最高时涨了近5倍。到上个月月底，随着园区扩大到120平方公里，旧园区的写字楼依然满租，租金已有所下调。

同时，自贸区的设立，将为福建带来更多产业，以及人流和物流，这将刺激本地经济发展。福建能入选第二批自贸区，体现了新一届政府对福建的特别关注，这一点的意义远大于自贸区设立本身。而福建的最大特点和优势是对台，今后将有更多台资企业入驻。

楼市不缺钱 缺的是预期

读者：元旦前央行调整了存款统计口径，此举可释放约5.5万亿元信贷额度。这会影响哪些行业？会影响房价吗？

蔡为民：就这5.5万亿元而言，现阶段流入楼市的资金有限，预计差不多10%的比例。但从中长远来看，当货币增量远大于货物生产时，接下来要发生的是货物价格的上涨，通俗的讲法是“钱不值钱了”，包括房子在内的民生物资也会跟着水涨船高。

宋鸿兵：现在的市场，影响价格的最大因素，通常不是供求关系，而是市场心理预期。如果考虑供求关系，国际油价不可能在半年之内暴跌50%。目前楼市低迷，不是没有资金，而是很多资金看不准楼市前景。因此增加货币供应量，不会让楼市出现股市那样的立竿见影效果。

破解小企业融资难 要靠金融创新

读者：为什么小企业一直融资困难？有哪些解决之道？

宋鸿兵：银行完成一笔小企业贷款，也需要调查、担保、写材料、评估及审批等多个环节。做同样的事，大型优质国有企业的贷款额可能是1亿元，而小企业只有100万元，利息天壤之别，而且小企业贷款风险更大，这是银行热衷大企业的关键原因。针对小企业融资难题，目前政策容许多家企业一起发集合票据。它的问题是，如果一家企业偿付出现问题，集合票据就会遇到麻烦，因此很难推开。自贸区设立后，金融创新有望增多，届时市场可能出现互联网评级机构，根据大数据分析小企业信誉，然后由企业自行定价，到自贸区的开放金融市场发行利率更高的债权。