1月1日，2015年首拍4幅地块，商服地块依然为绝对主力。

梳理2013年、2014年福州的土地数据，市区、闽侯共计17幅涉及住宅用地，这些地块超五成已上市销售。

上游土地市场的异动，将直接导致下游楼市发生变化。

连续多年住宅用地缩水，福州楼市会不会没住宅可卖了？根据记者统计，由于2014年住宅供应量激增，加之销售速度放缓，2015年住宅供应量依然居高。

然而，住宅用地的减少依然会产生“蝴蝶效应”：最快从2015年下半年起，福州的住宅市场或将面临新货“断档”的窘境。（数据来源：CRIC克而瑞福州机构）

楔子

面粉“缩水” 住宅用地持续减少

2015年首次土拍共推出4幅地块，虽有2幅涉及住宅，但量有限。其中，宗地2015-01号烟台山历史风貌区改造地块，在保留部分建筑的基础上还规定“地块内不得新建居住建筑”；而宗地2015-03号共和路片区旧屋区改造地块，总计3.29万平方，其中商业1万平方左右，政府回购住宅1.45万平方，只有近0.84万平方为住宅。

而2014年，福州五城区与闽侯总共才4幅涉及住宅用地上市。上游土地市场住宅用地连年缩水，已经引发担忧：“住宅用地供应持续跟不上，会否直接导致2015年的福州楼市无房可卖？”

摸底

“面包”少了？2015年楼市货量仍充足

然而，据记者多方调查，2015年的市场并不会出现住宅库存告急的情况。相反，摆在开发商面前的头等大事依然是去库存。

数据显示，截至2014年年底，随着供应量急剧攀升，福州五城区的库存量达到326.22万平方，去库存周期为16.2个月；而闽侯的库存量也高达139.54万平方，去库存周期为13.3个月。

其中，住宅供应量最大的区域有三处：东二环、城南及闽侯。东二环板块，当前有融信后海、泰禾金尊府、中联东郡、保利香槟国际、香开新城、融侨悦城六盘相争，共计还有100万方左右的量将要上市。

作为新生住宅市场——城南板块，供货量自然不少，总计在200万平方以上。其中，总占地近600亩，闽江世纪城就是板块的“大户”，目前已推27栋，还有39栋待推；年底上市的阳光城大都会，占地近300亩；禹洲天悦湾还有17栋楼待推；三江城二期的15栋楼均未入市；中发印象外滩预计将有46.5万平方，29栋楼入市。区域内的供应量将在2015年达到顶峰。

而闽侯片区也不遑多让。

虽然荆溪板块的世茂御龙湾以及西海岸已经进入销售尾声，但是该板块新秀迭出。如超级大盘中铁城，当前仅入市2栋楼；中庚香江天地有23万平方，目前才推出3栋；而南屿、上街板块当前处于强推期的正荣财富中心、博仕后悦府、群升江山城、万科又一城等，预计还有110万平方以上的量待上市。

对策 还是靠低价

2014年形成的巨大库存压力和2015年楼市发展的不确定性，决定了2015年上半年一定是低价走量的去库存之争。

进入新年，市场的价格战并未“放松”。据海都房网统计，1月份福州预计至少11家楼盘加推认筹，3家楼盘即将开盘。

为了揽客，不少项目都在新年推出特供优惠，三江城二期推出9套8888元/m特价江景房，融汇温泉城首付5万即买即住，南台十六府经典户型12088元/m起，融信白宫首付15%，新年特供20席……而纯新盘也不甘落后，融信双杭城“30万元买70m”、中发印象外滩的“万元住外滩”也争相亮相。

福州立丹行副总经理徐鹏志表示，在供大于求的压力下，未来较长一段时间价格缺乏上涨动力，将继续保持相对低位运行。

预期 再有一年半载住宅供应或告急！

显然，2015年楼市关键词是“去库存”，但囿于土地供应已持续两年“重商轻住”，有业内人士预计，最多再花个一年半载，福州住宅供应就要告急了。

据记者了解，与2013年同期大规模土地出让相比，2014年以来无论是政府的放地节奏，还是房企的拿地节奏，都更显谨慎。而且所推地块中，商服土地占据九成以上份额，主导土地市场。

据统计，2014年福州五城区仅出让12幅地块，以4年以来的最少推量收官。其中，仅保利及万科拿下的两幅地块中含有住宅产品。而闽侯，2013年还有3幅住宅用地未入市，2014年仅富力地产在竹岐乡拿下2幅共171亩的住宅用地。

按此推算，市区、闽侯2015年将上市的住宅用地体量预计只有91.4万平方，按照2014年的销售速度，只够销售5个多月。

对此，CRIC克而瑞福州机构高级分析师黄彬预计，2015年在进一步去库存后，福州五城区将在下半年或2016年即出现新货“断档”情况。供求关系将进一步缓和，这就意味着2014年的价格战或日渐缩小。另一方面，闽侯2014年楼面单价动辄六七千元的高地价项目也将先后入市，这势必将推高闽侯的房价。

解读

销售慢遇上供应大 2015年不缺房子卖

业内人士郑景枫表示，“2014年累计的库存在2015年爆发，既有楼市进入调整期，销售速度放缓，也有2013年拿地后在今年集中开工导致的存量叠加效应。”

首先，上游土地市场在2012—2013年大热。

随着房企开发周期从曾经的3~5年缩短到1~2年，如今福州的主力销售项目多数是2012年下半年及2013年拿地的项目。如南屿板块，2012年底土地市场就异常火热，成功出让博仕后悦府、正荣财富中心、泰禾红悦等多幅用地，使得2014年上市量激增。

然而，激增的项目却并未遇上如2013年般的旺市。

原本在2013年一个月一开，甚至开盘次日立即加推的快销项目，销售速度明显放缓，连续几月不开甚至不开盘小步加推的项目不在少数。对于新上市项目来说，蓄客期也从3个月延长到半年，甚至大半年，想达到“一炮而红”的效果更是十分艰难。尤其是改善型项目，开盘甚至不能推出一栋楼，而是分户型、分位置的推，销售节奏明显放缓。

受累于2014年的销售不畅，许多原本应在2014年结束销售的老项目也都拖到2015年，而2014年的新盘也将在2015年进入强推期。