N海都记者 邱岩

海都讯 近期福州楼市的“低开”势头十分明显：海都房网地产数据中心显示，1月份福州五行政区住宅签约面积仅为165222㎡，环比12月大幅减少142473㎡，跌幅同样高达46.30%。

相较之下，自公开亮相以来，凭借着优越的地段影响力和价格优势成为“现象级楼盘”的融信双杭城，多少显得有些“异类”，截至目前认筹量已超1000组。

对此，福州地产业界专家与数据分析人士认为，“双杭现象”的成因并不仅仅是眼下的地段和价格优势，从福州土地出让格局、各区域SOHO供应占比、价格升值空间等长远因素来看，双杭城同样优势明显。

NO.1土地

近两年榕成功出让地块52幅 二环内近400亩地块仅1幅

众所周知，土地市场供应量决定着后续的楼市供应量，而就近两年的土地市场供应量来看，情况并不乐观。

据统计，2014年，福州市区仅进行6次土地拍卖，共推出16幅地块，成功出让12幅地块，相较于2013年的40幅成功出让地块，跌幅达70%。

值得一提的是，2014年成功出让的12幅地块中，位于二环内核心区（闽江以北，不含二环沿线区域，下同）的地块仅有2幅，即便是2013年成功出让的40幅地块中，也仅有3幅地块位于二环内核心区。

而这总计5幅地块中，也仅有宗地2013-41号地块（即融信双杭城）为面积近400亩的综合体项目，其余均不足百亩，市中心地块呈愈发稀缺之势。

□解读

二环内难再有近400亩综合性大盘

易居克而瑞信息集团高级分析师黄彬分析认为，从2010年起，福州市中心地块逐渐以旧城改造为主，难度大、拆迁困难，且面积大多较小，需要很长的征地时间才能“腾”出一块市中心地块，加上2014年福州土地供应量大减，势必影响后续一手房的市场供应，届时原本稀缺的市中心项目将更加稀少。

另一方面，随着福州城区的不断扩容，根据国内一线城市的发展经验，外围板块的扩张将持续“托高”中心板块的价值，“像上海、北京都发展到5、6环线以上了，二环内价格基本在8万元以上”。

综合以上因素，融信双杭城这样近400亩的二环内核心项目，备受追捧也在情理之中。

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未来潜在SOHO量达153万㎡ 二环内核心区域SOHO仅占8％

土地供应锐减的同时，福州SOHO的供应量却呈井喷之势。

CRIC克而瑞机构数据显示，由于近几年福州商服地块出让比重越来越大，SOHO项目也随之增多，未来福州市（含闽侯）潜在的SOHO上市量总计将达到153万㎡，其中闽侯板块和仓山板块分别高达55万㎡、35万㎡。

然而，二环内核心区域的SOHO供应量却主要来自融信双杭城，其规划的百栋建筑内只有3栋SOHO，更仅占福州SOHO总供应量的8%，板块内竞争压力较小，供不应求。

这也意味着，其他板块SOHO在激烈厮杀之际，“鲜有对手”的双杭城却能从容增值。

□解读

外围板块SOHO竞争激烈 二环内的双杭城优势明显

在前线机构董事长缪斌看来，尽管未来福州SOHO整体呈扎堆竞争态势，但多集中于二环沿线或外围板块，对二环核心区内的双杭城影响不大。

“不仅因板块内竞争压力小，还因为特殊的地段优势。”缪斌指出，台江区自古就是福州的商贸中心，商业氛围和底蕴十分浓厚，而上下杭板块又地处中心的中心，还有丰富的历史人文气息，无需商业培育期，可迅速实现与周边万宝、八一七商圈的联动，并依托上下杭历史文化街区和融信双杭城的特色规划，成为类似上海新天地、成都宽窄巷子一样的城市名片，优势明显，竞争压力小，需求量大。

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上下杭拆迁补偿约19000元/㎡ 双杭城预计单价接近拆迁价

2013年10月，上下杭的拆迁补偿价曾创下“史上最高”，一度被业界认定为“未来市中心房价的最大推手”。

据了解，当时上下杭私宅的补偿方案为：货币补偿金额=被征收房屋的确权建筑面积×(9385元/㎡被征收房屋重置价×成新率)，是2010年王庄和上海新村旧改拆迁补偿的两倍有余。根据业内人士统计，上下杭一套框架结构、成新率为80%的私房，加上各种补贴，最后的补偿价为19025元/平方米。

时隔16个月后，融信双杭城即将迎来首度选房，但置业顾问所透露的“两万出头”的单价让许多购房者乃至楼市业界均倍感意外——这样的价格，已经逼近拆迁补偿价。

□解读

双杭城首次选房“不为利润” 价格或低于成本价

黄彬表示，根据克而瑞机构的测算，融信双杭城仅土地成本和拆迁安置成本就达到18000元/m，加上营销活动、人力资源、各类契税等成本，未来至少要卖23000~24000元/m才能保本，如果只卖两万元出头的单价，的确是“割肉”了。

“在当前的楼市大背景下，开发商以价换量是大势所趋，而融信双杭城第一次公开选房更要一炮而红，所以开发商愿意将未来升值空间让利于业主，以后市中心很难再有这么高性价比的产品出现。”缪斌最后补充道。