N海都记者 姚志梅

2015年开局，福州土地市场首月推出了五幅地块，与上一年度同期相比，推地速度和规模已大大加快，但五幅地块“命运悬殊”，有的流拍，有的暂缓上市，有的则遭遇争抢。

业内人士将这样的“纠结”开局归结于今年土地市场依然重商轻宅的主调。面对一边是无从下手的商业市场，一边是无米下锅的发展前景，曾经左右为难的开发商们已经渐渐意识到，要占据福州主场，储备土地长足发展，就必须适应政府推地节奏，加入城市建设的大军。

回顾

五幅地，各不同命

2015年1月的土地市场，一波三折。

2015年首幅地块——宗地2015-01地块（简称烟台山地块），取消了预定的拍卖时间，将挂牌截止时间延期至2月13日。

新年第一拍，原本定在1月21日。宗地2015-04地块，却因竞买申请人不足两个，转为挂牌方式出让。

真正成交的土拍，在1月30日。福州华威建设发展有限公司，以唯一竞买人身份，以底价2.31亿元竞得宗地2015-04地块，宗地为仓山区金洲南路、台屿路西侧、福湾路东侧地块，面积31044.34㎡（合46.7亩），楼面价为2325元/㎡。

精彩的，在于2015-02地块。有四家竞买人争抢，经过四十轮的竞拍，最终由福建省机电（控股）有限公司以1.88亿元竞得。宗地为晋安区三八路南侧、连江北路东侧、横屿组团J1地块，面积4618㎡（合6.93亩），楼面价为5900元/㎡，溢价率为144%。

有精彩也有冷门。1月30日，宗地2015-03地块，仓山区共和路片区旧屋区改造地块，因无人报名，直接取消竞拍。2月5日，宗地2015-05地块（海峡奥体中心地块），因竞买人数不足，采用挂牌方式出让。

剖析

主推商服地块，主攻城市建设

五幅地块，依旧是商服用地为主。“或是纯商业，或是商住地块，住宅的量依然少。”

1月16日，福州市国土资源局发布公告推出了宗地2015-05，仓山区建新大道南侧、盘屿路西侧的海峡奥体中心13地块，76.59亩的地，“依旧是商住两用地”。

这样的推地，延续了前三年的风格。据统计，在2012年13幅出让地块中涉及商业或商服地块的就有8幅。2013年，40幅出让地块中，涉及商业或商服地块的有34幅。2014年，不仅市区没有纯住宅地块，闽侯住宅地块亦是占比不到三成。

有专家认为，从这几年推地节奏可以看出，政府对城市建设的用心，希望商服地块的推出能对区域升值产生一定的推动作用。但不可否认的是，这几年推地“住”转“商”节奏频率过快过密，也给楼市带来阵痛，给开发商带来了巨大的压力和挑战。

顺“市”而动，看准出手

在2015年1月的土拍市场中，有地块遭遇争抢，说明开发商已经开始应市而动。

比如，宗地2015-02号地块，规定地块作为总部用地，仅限自用。“该地块位于东二环，周边的环境及配套日渐成熟，这是优势，”业内人士江映辉称，“虽然规定自用，但对于持续发展中的企业而言，项目依旧可以招租以维持一定的利润。”正因此，该地块有四家企业参与竞拍，约四十轮的举牌，最后溢价率144%，出现开发商“补仓”热情度高的景象。

不过，受市场所限，开发商整体还是谨慎的。业内人士郑景枫称，对于条件要求过多、市场接受度不高的地块，还是不敢出手。

以宗地2015-03地块为例，地块面积8450㎡（约12.7亩）。因地处老城区，该地块对拆迁安置有着较高的要求。“虽然这个地块面积适中，但限制多、时间紧”，一开发商坦承，对地块进行评估之后发现开发成本并不低，自然不在考虑范围内。

宗地2015-04地块，历经一次流拍，在第二次拍卖中以底价成交。

在对宗地2015-04号的规划中，规定竞得人应在出让地块内提供总建筑面积45000m的商业建筑由仓山区人民政府指定单位回购，回购单价按成本3000元/㎡计，同时无偿提供200个车位给回购单位。“竞拍后楼面地价为2325元/㎡，回购价为3000元/平方米，再加之车位，这样的成本显然是对开发商极大的考验。”

影响

适应市场甘当城建排头兵

今年1月的推地达到五幅，与全年只有14幅地块推出的2014年相比，今年土地市场开局喜人。“2015年土地市场的推量预计会比上一年增多。”业内人士江映辉认为，虽然其中住宅用地也会增加，但商业地块依旧是大势所趋。

“那么，开发商就需要主动适应这种大势，积极主动进入商业这一新的领域”，江映辉说，否则就只能转移阵地，到二、三线城市开发住宅市场。

对大多数开发商来说，福州还是第一选择。“这几年，福州的本土品牌开发商已积极主动地转变身份，开始介入商业地块的开发，例如泰禾、三盛、中庚、融侨等等。”一业内人士称，榕城的开发商正主动适应这种土地市场类型的变化。

当然商业开发之路远比住宅之路更困难。“项目多、同质化严重，如何脱颖而出也考验着开发者”，郑景枫则指出，商服地块的增多，也促进了市场竞争及优胜劣汰的过程，这更需要开发者积极调整和适应。

事实上，开发商积极介入商业领域外，住宅领域的开发也进入的一个全新的层面。

从1月出让的地块来看，待拍的烟台山地块以及流拍的仓山区共和路片区旧屋区改造地块，均是旧城改造项目。从三坊七巷到王庄，从上下杭再到烟台山，“福州的住宅用地已经进入了旧城改造阶段”，江映辉称，旧城改造对开发者提出了极高的要求。

“这绝不是随便在一张白纸上画图，而是要开发者能充分了解地块的周边环境，知晓文化传承等，方能让开发出的产品备受好评，为城市建设锦上添花。”江映辉指出，最为关键的是，旧城改造涉及拆迁安置等，还有诸多的捆绑条件，亦极为考验开发商的资金实力和应对能力。