N海都记者 姚志梅

临近春节，福州的SOHO产品又火了一把。

2月7日，融信双杭城首期SOHO火爆开盘，与此同时，东二环泰禾广场、三盛CITY等都有所动作，市中心上演了一场热闹的“抢年”风波。

绝佳的市中心地段、低于同地段住宅的价格优势、宜商宜居的多元功能，让SOHO成为楼市的关注重心。

现象：一座双杭城震动全城SOHO

2月7日，融信双杭城首期开盘。约20000元/平方米的均价，不仅吸引了上千组认筹客户，更引同行关注。

事实上，在一个月前，市中心SOHO已然开始整体造势。

早在去年12月初，融信双杭城就发动全城总攻，从主流媒体到户外广播，从行业渠道到散客推广……福州有座双杭城的信息渗透到全福州的每个角落。

眼瞅着融信双杭城的火热攻势，市中心其它的SOHO亦不“淡定”了。本月初，东二环泰禾广场举办了“二期SOHO新品暨泰禾新天地招商成果发布会”，为其新品造势。与此同时，三盛CITY、富力中心等等市中心盘，都在为蓄客做各种努力。

这种竞争势头，终于在2月6日晚升级。

据消息人士透露，2月6日晚，东二环泰禾广场“暗开”，通知意向客户前往签约。2月7日，三盛CITY少量加推，打出一口价79万的特惠牌。2月7日，融信双杭城首期火爆开盘，随后，2月8日，融信双杭城又宣布加推。

“短兵相接”的市中心SO⁃HO着实上演了一场热闹的“抢年”风波。

解读

一个项目，为何引发如此关注？

一业内人士称，在“天量”的SOHO市场之下，任何一个项目的一举一动，都彼此“相克又相生”。

SOHO市场，早已不再是近郊的主场，从2014年最后一季度开始，市中心有SOHO纷纷现身，超过2000套SOHO产品入市，一举超过此前十个月的量。立丹行数据显示，2014年四季度入市的SOHO项目市区高达99.5万平方米。对此，有业内人士感叹：“SOHO终有一战，就看时间早晚。”

“SOHO的客群，以投资客为主”，一业内人士分析，目前投资客群萎缩，对项目的评估也更谨慎。在这样的基础上，“短兵相接”在所难免。“这样的竞争是常态，也是预料之中的。临近年关，面对返乡潮，这样的机会自然不能错过”。

在竞争的同时，“大家更希望能让整个SOHO市场盘活，共同做大蛋糕”，一位不愿意透露姓名的同行感叹，这是2015年开春最大的项目，如此市中心的地段，首期开盘，“它的开盘，颇具风向标，并会对整个市场的SOHO起到带动作用”。

现象：宜商宜住，SOHO侧重居住功能？

1月底开始，细心的人们会发现“小米公寓”的字眼，频频出现在各大媒体上。

5500元/m起，36~92m实景准现房出售，总价28万元起……这个以低总价、小户型为主的项目，并不是住宅，而是SOHO项目，位于闽侯荆溪的凤翔湖滨世纪城。以公寓的字眼对外包装，很显然，这个项目，弱化其SO⁃HO的商业功能，倾向于住宅功能。

除了“小米公寓”，目前上市的SOHO，亦放大居住功能。融信双杭城的SO⁃HO，主打“多功能公寓”的概念；三盛CITY去年底的形象宣传，则以“天幕复式”来包装；世欧王庄的王子塔部分楼层，直接定位为精装公寓；永嘉新天地的SOHO，也针对周边的高校师生侧重居住功能的宣传。

解读

众所周知，在限购取消的大环境之下，再加之住宅“禁商令”解封，SOHO面临尴尬处境，“其商务功能被部分削弱”。

郊区的SOHO产品，周边的商业氛围缺失，“在这种情况下，很难发挥它的商业属性，与其如此，不如与住宅一拼高下”，一开发商坦承，低总价、低首付，再加之4.5米的层高，很适合刚需一族的居住需求。

事实上，主推公寓牌，部分开发商似乎抓住市场的“空白点”，毕竟60平方米的小户型已日益缺少。

从CRIC克而瑞福州机构的统计数据来看，2014年全年60平方米以下的小户型，存量面积达9.57万平方米、存量套数2035套；90到125平方米之间的存量面积为140.93万平方米、存量套数为13090套；180平方米以上的存量面积达117.56万平方米，存量套数为4434套。不难看出，60平方米以下的户型与其它的面积段相比，可以称之为“稀缺”。此外，从这两年的拍地情况来看，商多住少、市区的地越来越少，“从2016年起，可售住宅亦将进入空窗期。”

“从某种程度上来讲，SOHO产品，尤其是市中心的SOHO产品，可以部分弥补稀缺的小户型产品，被当成住宅产品来使用，”一业内人士称，正因此，SOHO变装亮相，也是打时间差。

当然，亦有业内人士提出不同看法。先知先觉营销总经理张炜胜称，以公寓形象来包装定位，更多层面上来看，是开发商的一种营销手法，未来是否最适合SOHO，还有待市场检验。

“在当下的市场环境中，无论是模糊使用功能，还是价格上做文章，依旧难以改变SOHO的现状”，业内人士郑景枫称，SOHO回归商业本质方为上策。

现象：SOHO走低价，高唱性价比

融信双杭城开盘，最被关注的，莫过于价格。

在众人对融信双杭城开盘价大猜想之际，2月6日，融信双杭城在本报率先亮出底牌，“成本价1.9万/m，双杭城均价2万/m”，这样的价格，众多业界人士惊呼，几乎是成本价卖房了。

为何，融信双杭城敢于开出如此低价？融信相关负责人称，作为市中心大盘，融信对于上下杭的中心地段、历史积淀以及打造的全新产品，有着充分的自信，再加之“低开高走”的市场规律，首期开盘高性价比自然在情理之中。

东二环泰禾广场二期SOHO自面市以来，价格一直稳居在17000元/平方米左右，“这个价格相当于一期产品的价格”，泰禾集团相关负责人称，不敢轻言动价，更多的时候东二环泰禾广场是以市中心超大规模综合体亮相，提升SOHO的价值点。

2月7日，三盛CITY少量加推，打出“79万一口价”的特惠价。“与之前的售价相比，这个价格非常具有诚意。”闽江边上的富力中心，则打出“比市面上所有SOHO都低的特惠价”。

无疑，SOHO的价格战硝烟正浓。

解读

SOHO产品的价格战，更是让SOHO产品的价格难以上扬。

一直以来，部分SOHO产品都呈现出商住价格略微“倒挂”的现象，低于周边的在售高端住宅均价，尤其是近郊SOHO，更是如此。

“对于开发商而言，价格战并不是件特别好的事”，福建中原地产总经理蔡俊称，SOHO类产品，毕竟以投资者居多，对于这部分客群，最主要的问题在于产品的价值，“只要产品价值好，投资回报率高，那么，价格反而是其次。”

正因此，“高唱性价比，是开发商可以积极尝试的事”，蔡俊称，当下，开发商要解决的是打消投资者的顾虑。“房子好不好租、租给谁、投资回报率能否有保障、未来的商业运营是否会持续，这些问题一旦解决，高性价比的产品自然会受宠。”

□记者的话

短短五年，福州的SOHO，就进入了一个全新的“海量”历史时期。

据CRIC克而瑞福州机构高级分析师黄彬称，目前福州SOHO产品可预测潜在供应量约135.33万平方米，如果以2012年最好的成交量37.8万平方米来算，消化周期也要3.5年，销售压力巨大，未来竞争格局极为严峻。

而五年前的2010年，市场供应量仅有9万平方米。

这样的海量，如何造就的？

或许，这与开发商拿地的策略有关，然而，更大程度上，是与政府推地有关。据统计，在2012年13幅出让地块中涉及商业或商服的地块就有8幅。2013年，40幅出让地块中，涉及商业或商服的地块有34幅。2014年，不仅市区没有纯住宅地块，闽侯住宅地块亦是占比不到三成。而在2015年1月的5幅地块中，几乎清一色的商服用地，住宅量极少。

一方面是相关部门不断释放商服用地，另一方面，是无法回避的严峻大环境。在这样的情况之下，再加上海量的库存，是时候让市场各方仔细权衡，如何让有形之手与市场无形之手相融相生，做到循序渐进，让市场良性发展方为上策。