N海都记者 林姿

3月11日，福清开年首场土拍，吸引了名城、中联、金辉、恒大四强角逐，其中2015拍-04号地块溢价率更抬升至72%，创下去年以来新高。

实际上，2014年以来福州近郊的长乐、福清等县市土地市场异常活跃，在各路房企的助推下，地块溢价率也水涨船高。

与外围区域土地市场热度不断攀升不同的是，福州市区土地市场却热度不足，竞买人不够导致地块延期出让的状况不断出现。

是什么原因导致大福州土地市场“外”热“内”冷？房企扎堆外围区域，又会对福州楼市格局产生怎样的影响？

事件

2015福清首场土拍最高竞价300余轮

2015年3月11日，福清市首场土拍出让4宗地块，起始总价5.96亿元。这场土拍，吸引了金辉、中联、名城、恒大地产等众多房企参与。最终4幅地块的出让金额达到10.065亿元。而2014年福清土地出让金额为35亿元。

其中，2015拍-03号音西街道音西村地块起拍价为1.1亿元，经过多轮角逐，最后金辉以1.81亿元拍得，楼面价为5640元/平方米，溢价率65%。

而堪称“血拼”的当属2015拍-04号龙江街道观音埔村和宏路溪下村地块。该地块起始价4.33亿元，吸引了金辉集团、名城地产、恒大地产激烈竞争。名城集团和恒大集团经过近300轮的争夺竞拍，最后名城集团以总价7.45亿元、溢价率72%拿下。

成功拿地之后，金辉集团相关负责人接受记者采访时表示，拿地原因有三个，金辉从福清起家，已在福清布局多个项目，作为大本营，金辉在福清持续拿地持续开发是为“人和”。同时，该地块在福清市中心，占据“地利”；其定位住宅，规模中等，在刚需当道的当下地产市场中又占据了“天时”。

据记者了解，自从2013年中联入股福清名城，共同开发观溪新区项目后，已在该区域收入多幅地块，而今再次联手参加此次土拍基本上是出于相同的考量。

市场

外围趋热，中心冷清

2015年福清土地市场的“大房企、高溢价”现象，并非个例。

决定在福建“大展拳脚”的恒大，参与福清土拍只是其目标之一，此前就已在晋江、漳州、莆田等多地考察看房。2月26日，晋江节后的首场土拍，恒大集团福州有限公司就以4.39亿元夺得P2014-9号晋江桥南片区商住地，该地块溢价率39.4%。

2月27日，福州市马尾区首场土拍，福州城开实业以总价49030万元摘得马宗地2015拍-01号琅岐国际旅游度假区地块，楼面价1597.61元/平方米，溢价率33%。

2月28日的平潭首场土拍，正荣集团以底价1.2亿元竞得平潭宗地2015G005号商住地块。

反观福州市区土地市场，除了2015-02号东二环商服地块引发四家竞买人争抢，拍出1.88亿元、144%的高溢价率之外，2015年推出的部分市区地块依然“应者”寥寥。

据记者了解，2015-03号共和路旧改地块，因无人报名取消竞拍。该地块曾在2013年12月4日—13日期间挂牌出让，但因竞买人不足，取消挂牌。

2015-04号地块原定1月21日拍卖却因竞买人不足两人，转为挂牌，在1月30日由福州华威建设发展有限公司底价购入。

2015-05号海峡奥体地块也在首次推出时因竞买人不足，转为挂牌。最后在2月16日由融侨集团底价收入。2015-06号海峡金融商务区WX地块，同样因竞拍人不足两人，转为挂牌。

解读

市区商服地块不太“合口味”

“市区地块，竞买者少，还是与地块本身的定位有关。2015年以来，福州推出的6幅地块仍然以商业为主，住宅的量依然少”。

推地“住”转“商”节奏频率过快过高，给开发商带来了巨大的压力和挑战。

据了解，目前福州在建的商业地产同类项目比较多，呈现出供明显过于求的状态，未来市场容量如何难以判断。另一方面，市区地块的开发门槛较高，也让许多开发商心有余而力不足。江映辉指出，目前市区的地块多为旧城改造，涉及拆迁安置等，虽然这类地块有利于开发商树立品牌口碑，但附带诸多的捆绑条件，极为考验开发商的资金实力和应对能力。

如2015-06号海峡金融街WX地块，建成后的销售对象限定为金融类、投资类、金融证券服务类企业，销售对象较为狭窄。2015-03、04号地块，安置房建设成本较高，利润受限。2015-05号地块不仅要提供3.5万平方米建筑用于回购，且应出资1亿元建设公园，前期投入大。

“中肯地说，2015年以来市区地块的地段优势非常明显，都是市区寸土寸金的位置，未来潜力十足。”CRIC克而瑞福州机构高级分析师黄彬表示，“也许在前几年，这类市区地块还是会引起开发商的兴趣。但是近年来，楼市行情走淡，开发商资金不如以往充裕，在利润考量上更加严格，对地块的选择较之以往更加苛刻，对高成本地块的选择也更加谨慎。”

周边县市潜力大

市区地块推量少，对于视土地为生命线的房企来说，只能往外走，多些选择。金辉地产相关负责人就坦言，“我们也在福州看地，但是福州土地市场不仅供地量少，合适的地块更少。”持有相同观点的开发商不在少数。因此，距离福州不远，购买力更强的长乐、福清，就成为众多开发商的下一个争夺目标。

业内人士江映辉认为，“当前周边县市的开发水平并不算高，对于实力房企而言竞争不如市区那么激烈，地价合理，可开发的空间大。”此外，福州半小时生活圈的半径不断扩大，周边区域和中心城区联系更加紧密，开发商也看到了区域未来的升值空间，开始争抢地块加速布局。

“溢价率高，表示地块是开发商争抢的香饽饽。”中原集团福建分公司总经理蔡俊坦言，“开发商敢于争抢拉高价格，最重要的动力在于，开发商相信将来房价能跑赢地价，也就是看重未来的升值潜力。”以金辉拿下的福清2015拍-03号地块为例，目前福清市中心房价普遍在11000元/m左右，而该地块楼面价不到6000元/m，显然还是有盈利空间的。

其实不管是在城内还是城外，在采访中，多个房企负责人都表示，目前他们比较关注的还是体量适中，适合短平快，能够迅速回笼现金流的项目地块。