N海都记者 邱岩

近期的福州楼市，120m以上的大户型“突然”又活跃了起来：

据CRIC克而瑞福州机构数据显示，截至目前，2015年福州楼市第一季度新增供应中，120m以上大户型占比已达40%，而在2014年的第四季度，这项数据仅为20%。

事实上，在业界普遍看来，120m户型多定位为首次改善性购房，而在以刚需为主导的近年楼市中，这类大户型始终难觅销售良机，2014年更一度销声匿迹。

此番改善性大户型集体出动，究竟是“嗅”到了怎样的市场动向，又是如何借势冲刺？

市场

大户型组团来袭强攻“金三”

如果把3月中旬以来活跃于市场中的中大户型盘点一番，恐怕不少人都会“眼前一亮”，毕竟福州楼市已经很久没这么热闹了：

五四北板块，三盛国际公园近期推出的预约新品中，140~220m的户型成为主力，而建发领第自2014年以来针对刚需客群的“悦公馆”，也不乏138m的大户型。

市中心板块，万科广场10层160m、19888元/m的特惠房引来不少关注，融侨锦江悦府则推出了8.3折的130~180m房源。

东二环板块，在2014年一度以刚需产品为主导的保利香槟国际也加推了89~180m新品，尤其是大户型产品的出现在该盘并不常见。

金山板块，华润橡树湾230~290m的法式大平层亦推出30万元的新春特惠，融信白宫110~250m一线江景大户也在同步预约中，而星海湾天墅的95~169m新品同样不遑多让。

城南板块，三江城的74~195m户型同样涵盖了刚需三房到改善性需求的五房，中发印象外滩近期开启预约的也同样是114~161m的产品。

至于东江滨板块，更是大户型集中地，无论是170~240m的东方名城，还是131~295m的名城银河湾，都力争在阳春三月凭借各类优惠斩获销量。

据了解，这也是自2014年以来福州楼市首度出现的大户型扎堆行情，令原本只看到刚需产品的楼市立刻热闹了起来。

“老房新推”要借势冲量

据CRIC克而瑞福州机构数据统计，自2014年第四季度至今，福州楼市120m以上户型供应量总计为4132套，面积达66.33万m，大部分已在近期正式以新品入市。

除此之外，在这一波大户型上市潮中，亦不乏许多“老房”，在难觅楼市销售良机而沉寂许久后，终于与新品一道再度热推，搅动楼市。

无论是新品还是“老房”，所有的大户型抢滩目标只有一个——借势冲量。

“在刚结束不久的全国‘两会’上，‘支持居民自住和改善性住房需求’被再度提及，这在宏观层面给购房者的心理预期带来了提升，与此同时，春节前的降准和春节后的降息则在金融层面带来利好，都为大户型销售打开了局面。”CRIC克而瑞福州机构高级分析师黄彬认为，按照往年传统，现在也是春节后冲击“金三银四”的第一波攻势，而正好又迎来大环境的利好，所以大户型的集中冲量也在情理之中。

值得一提的是，除了大环境的时机所致外，不少楼盘自身的改善性大户型的存量压力，也迫使开发商必须抓住每一次机会推盘去化。

“我们楼盘去年根据市场形势针对性地推出了90m左右的刚需户型，但经过一年多的去化后已经所剩无几，相反针对改善性需求购房者的大户型还有一定存量，所以不能只光顾着卖刚需产品，一旦这类产品都卖完了，就只剩下大户型，那营销就十分被动了。”金山一楼盘负责人坦言，接下来他们也将推出产权面积105m实际面积135m的复式户型，目标同样直指“首改客户”。

分析

150万元是“首改”置业门槛

然而，同样根据CRIC克而瑞机构数据显示，在今年第一季度至今的成交户型占比中，120m以下依然占据了65%，眼下的楼市依然是刚需主导的市场，如何借势打动首改客户，成为了每一个楼盘负责人的研究课题。

“就好比总价100万元是刚需客群的一道坎，对于首次改善性客户来说，150万元的总价就是他们的置业门槛，超过这个价位通常就很难有人接受，而总价在120万~150万元之间的市区改善性住宅往往就比较热门。”一楼盘销售经理林先生就表示，根据这个总价原则，由于改善性户型通常在120m以上，因此单价在12000~13000元/m的房源就较容易去化，“以我们楼盘为例，去年常常一周都卖不出一套大户型，但最近这段时间平均每天能卖出1套，有时候还能卖出2~3套，这在当下市场很难得，就是因为我们推出了特价房，将总价控制在150万元以内”。

综合这些因素，性价比仍是打动首改客群最关键的因素。

对此，福建中原地产市场部经理杨雪梅指出，对于改善性需求购房者而言，他们不会像刚需购房者那样急切且冲动，通常都会十分精明地货比多家，最终选择最适合自己的房子，所以确实具备居住优势，产品户型设计、品质、区位好的楼盘，配合达到首改客户心理门槛的价格，往往能达到较好效果。

业内人士：二套房贷首付若下调 首改置业将迎购房窗口期

实际上，自“两会”结束后，关于二套房贷首付比例下调的预测早已在楼市业界广泛传播。

不少业内人士认为，“支持改善性住房需求”的提法自2009年之后再未出现过，目前政策口径重回2009年，这就预示着二套房贷存在着放松的可能。

“尤其是2010年以来，二套房首付比例提高、限购令等一系列楼市调控措施，导致改善性需求持续被压抑，而在去年限购令已在福州放开，今年若二套房的首付比例真的下调，也将是5年来首度下调首付比例，这对激活改善性需求无疑将有重大刺激作用。”黄彬强调，“两会”期间所释放出的信号，往往会为全年楼市政策提供一个大基调，并成为本年度的政策指导方向，从当下趋势来看，第二季度放松二套房首付比例还是有可能的，届时首改置业和销售都将迎来难得的“窗口期”。

记者采访中也了解到，当前仍有一部分改善性购房者持观望态度，等待相关政策具体落地了再出手。为此，千方百计抢占楼市先机的开发商也继续祭出“2万首付”等低首付营销手段，并强调后市上扬的可能性，借此引导购房者提前入市。

楼市拉锯战，仍在持续。

2015能否成为“首改破局年”？

自2010年二套房贷首付比例与利率提高以来，楼市逐步成为了刚需市场，尤其是总体平淡的2014年里，原本存量并不算多的刚需户型更是成为主流产品，后续新兴楼盘在产品设计上也同样以刚需定位为主。

然而，长期积压的大户型产品库存压力始终存在，在这方面谋求突破，已经成为不少楼盘的共识。

“毕竟刚需产品总是不愁卖的，在住宅楼市逐步去投资化以及越来越多的刚需产品扎堆竞争后，如今真正的破局点还是在改善性需求。”业内人士指出，眼下，正是“嗅”到了首改户型的第一波入市良机，才引来众多改善性大户型齐齐入市，一旦诸如下调二套房首付比例、房贷利率等政策真正到来，改善性需求接棒刚需成为楼市新主流也并非不可能。