N海都记者 刘梦宁

微公寓、微住宅、微复式……年后的闽侯一下子出现了许多新概念产品？

仔细打听，原来它们真正的身份既不是小住宅，也不是复式住宅，而是原本定义为商业属性的SOHO产品。

在主打刚需的楼市中，这些产品为了杀出一条生路，正努力往高性价比住宅属性上靠，有些甚至打出了“五房”噱头。

变化

高度在拔高SOHO变身“微复式”

近日，闽侯SOHO的动作再次夺人眼球——

在南屿板块，继住宅产品销售尾声后便陷入长久沉寂的龙旺，终于在年初发力，当各大地产商还处在春假状态的时候，就对旗下理想天街新品进行了亮相，其中最主要的便是推出42㎡~73㎡的全明微复式产品；区域内的直接竞争对手正荣财富中心，在住宅产品进入销售尾声、主推楼王的同时，也开始于本月初推出旗下35~64㎡全能SO⁃HO；此外，区域内还有信通中心一直处于预约状态，1号楼SOHO39~89㎡户型也释放出本月将开盘的信息。

把目光半径再放大一些，在甘蔗板块，西海岸还有大量SOHO待售；而在荆溪板块，凤翔湖滨世纪的动作幅度也颇大，新品4.75米大复式正被大量推出……

仔细查看不难发现，相对于前一波SOHO层高普遍在3~4.5米之间，这一波SOHO显然“长高了”。中原地产福州公司总经理蔡俊告诉记者，“拿凤翔湖滨世纪来说，最早推出的是层高3米的SOHO产品，此后推了一段时间4.5米的LOFT，如今的主打产品是4.75米。闽侯其他项目的层高更高，新品如永嘉新天地、正荣财富中心SOHO、龙旺SOHO、信通中心普遍定在5米。”

高度的拔高，是为了增加隔层居住的舒适度，接近5米的高度，在第二层空间的使用上，基本没有压抑感。同时，这些SOHO在宣传的时候，更多的是以一种微复式的概念在传播，为的也是向居住产品靠拢。

对此，龙旺理想天街的销售主管吴先生也表示认同，“目前关注闽侯SOHO的客群中，考虑用来自住的占绝大多数，剩下的少部分也是自住办公需求。所以我们对传统SOHO产品设计进行升级，打破常规的SOHO楼筒中筒设计模式，可以做到卫生间和厨房都实现采光，让居住更舒适。”

价格在“贴地”SOHO价格跑赢住宅

除了身高拔高、提高居住舒适度，闽侯SOHO的价格也在“贴地”。买一层用两层的同时，价格比普通住宅还便宜。

“两个纯新SOHO龙旺和正荣财富中心虽然尚属预约期，开盘时间可能定在5月，价格尚未出炉，但前者打出了28万元起即可住82平方微复式的宣传，还在做多种预约和电商优惠，据内部人士预测，均价在8000多元/㎡；后者宣称总价39万元起，亦有各种预约优惠正在进行。而信通中心对外的宣传价格预计在8500元/㎡，凤翔湖滨世纪的均价在7500~7800元/㎡左右。”

CRIC克而瑞福州机构高级分析师黄彬告诉记者，这些SOHO的价格着实比区域内住宅价格要低，如果算上赠送的实际使用面积，更可谓合算。他表示，SOHO价格红利“跑赢”住宅，主要也是为了争夺客群。“目前SOHO项目基本上都是一套套地卖，很少出现客户一买就是好几套或整层的情况，因为现在在闽侯几乎没有纯投资客户。很多人都是出于打算将‘商’改‘住’，看在SOHO确实比住宅产品便宜的份上，才不在乎楼盘是商业性质还是住宅性质，只考虑居住的属性。”

正荣财富中心销售经理林志明也表示，打算自住办公的年轻群体，也是他们的主要目标客群。“因为项目临近大学城和高新区，SOHO具有可注册公司的功能，因而可能吸引一部分大学城和高新区的年轻创业人群购买。白天做办公室，晚上就成了自住房。”

分析

开发“类住宅”产品依旧难解SOHO之困？

那么，将SOHO转型为类住宅产品能否解决其销售困境呢？

从供销比看，闽侯区域SOHO供应还处于供大于求的局面。据CRIC克而瑞福州机构统计，2013年闽侯SO⁃HO供应达到近4700套、超过21万方，当年成交只有1090套、5.63万方；2014年供应达到1363套、7.38万方，实现成交2119套、9.49万方。两年时间尚有2854套、13万方的库存未消化。而今年预计：龙旺有3栋楼1056套、正荣财富中心还有2栋楼750套左右的SOHO产品待推，而万科又一城后续还有35万方的商业体量、中海寰宇天下后续亦有SOHO体量都尚未纳入计算。

市场供应量大，决定了整体竞争比较激烈。有业内人士认为，当前楼市并未摆脱颓势，而闽侯商业产品没有足够的商业氛围和中小企业作为支撑，所以只能向产品中的居住功能倾斜，突显其“小复式”的特性。同时整个福州城内已规划的商业区域就已经过多，面临楼市的持续低迷，市区良好地段依然有大量商业办公类房源需要去库存。作为近郊板块的闽侯，生存与竞争境况只会更加激烈。

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低总价高性价比 生活成本需考量

在高度竞争市场走淡的背景之下，低总价高性价比的SOHO给有居住需求但资金有限的购房者带来了不少“诱惑”。

但业内人士分析道，“总体来说，当下闽侯SOHO仍处在博未来的阶段。决定SOHO前景的主要是地段和区域成熟度，目前闽侯仍属于发展阶段，各个产业支撑力不足，需要等待成熟，在这种情况下，打造住宅类SO-HO成为许多项目的应对之策，然而SOHO在后期水电、物业等方面费用较住宅产品偏高，同样是难以避免的劣势。”

而商业产品在诸如购买或转让房源时所缴纳的费用、首付金额及贷款的政策、户口的限制等方面都与普通住宅有很大的区别，这也会影响到住户生活的便利性，在此提醒购房者在置业前应仔细咨询清楚。

毕竟对于自住用的房主来说，SOHO项目的首付在50%，而且无法使用公积金贷款，且商业贷款只有十年期，这就给购房者带来了一定的资金压力。而从长远来看，虽然有部分楼盘能为房主提供民水、民电，但也无法写到购房合同中。也就是说，大部分“商改住”产品无法保障购房人按照住宅的标准缴纳各种费用，因而要承受较高的生活成本。