五幅地块总计1211.66亩——2015年福州第四次土地公开出让，一改3年来“挤牙膏”式的推地方式，终于“大气”了一把。这样的推量甚至一举超过2012年成功出让地块的总面积。不少业内人士感叹，土地市场终于迎来了久违的“春天”。

供地井喷的背后有更多线索等待发掘：城南板块用地不断放量，会否改变市区无地可推的窘境？接下来市区楼市主战场会否从东二环转移至城南？

N海都记者 林姿

焦点1一改“小而少”

一次推地超过2012年总量

2015年福州第四次土地公开出让公告显示，2015-9、10、11、12、13号仓山区三环沿线帝封江项目五幅地块，共计1211.66亩，起始总价45.16亿元。

公告既出，业界震惊。单次千亩地块的推量，近年来少见。

据记者了解，2012年福州市区成功出让13幅地块，1000.9亩；2013年40幅，2742.8亩；2014年12幅，742.2亩。

更值得注意的是，本次土地出让单幅地块的面积几乎都在200亩以上。而在前三年，市区住宅地块出让的主基调就是“少而小”，分布也较为零散，200亩以上地块屈指可数。

如宗地2012-05号海峡奥体中心运动员村地块259.7亩；宗地2012-06号福建农林大学北侧211.8亩；宗地2012-13号海峡奥体中心2地块202.1亩；宗地2013-21号环站新城地块296.2亩；宗地2013-41号太平汀洲旧改地块389.1亩。

解读

CRIC克而瑞福州机构高级分析师黄彬表示，“市区供地的来源还是旧城改造，但地块较为零碎，不易形成规模，核心区域住宅地块渐推渐少，因此大地块还是集中在市区的新兴发展区域。”从2012年开始，就有多位业内人士预测，今后供地出让的方向将由旧城改造转向东二环和城南板块等“环三环”片区。

目前，随着配套条件的日渐成熟，三环沿线的土地开发和片区发展已经进入了快车道，整个三环沿线的大量土地已被盘活，土地价值开始提升。而三环沿线拥有大量土地储备，开发成本也相对可控，无疑是未来土地出让的主攻方向，也是开发商逐鹿的更大舞台。

从以往经验来看，200亩以上的大地块均由融信、阳光城、保利等大开发商收入囊中，这一次，或也将延续“大地块大房企”的拍地风格。

焦点2涉住地块超千亩

住宅地块终井喷

更让众多开发商“摩拳擦掌”的则是，住宅供应终于“久旱逢甘霖”。

在本次土地公开出让中，纯住宅地块2幅407.03亩，其余3幅地块也均涉及住宅用地。反观前三年，2012年13幅出让地块中涉及住宅的有8幅，共计670.62亩。2013年，涉及住宅的地块13幅，共计1431亩。2014年，市区没有纯住宅地块，涉及住宅的地块仅有2幅，共计122.9亩。

不仅仅是供应大之下存在的机会点，这次地块的推出，并无任何竞拍门槛或者竞买人的圈定范围，这也是前几年所少见的。

解读

实际上，从2013年开始，福州在市区土地的竞拍上就开始设限，随着时间的推进，限定条件也愈发苛刻。

近年来成为土拍主角的商服地块，自然门槛重重。据记者了解，此前的大多商服地块要求引进知名酒店或不可分割出售，甚至对竞拍房企资质细化到年销售额以及企业排名。

一位参与市区商服地块竞拍的开发商告诉记者：“地块对房企资质、资金实力、自营面积等进行严格限定，实际上就是筛选有实力的大企业带动大项目落地。”对此，业内人士郑景枫则认为，“这类指向性明显的地块，由于竞买人的圈定范围十分有限，一定程度上影响了部分房企的积极性，于是就出现不同地块‘冷热参半’的情况，导致流拍地块增加。”

住宅地块也不遑多让。

在住宅地块供应量较大的2012、2013年，住宅地块并非那么容易到手。“限地价、竞配建保障房面积”不断推出。50%溢价率的红线，限制了地价，也让竞争转移到保障房以及市政配套建设上，在地价之外不断抬高的配建成本进一步减少了利润空间，也让部分开发商直呼“吃不消”。

因此，许多业内人士都推测，本次土拍，少见的无门槛的设置或引发各大开发商一试身手。

焦点3大房企扎堆

城南崛起

五幅地块的所在地——城南板块，也因此次推地，再次进入大众视野。

实际上，2010年起，城南板块就不断有地块成为开发商争抢的对象。

2010年，世纪金源以35.4亿元，将2010-52、53号林浦一期、二期地块，共计586.73亩收入囊中，楼面地价分别为3626元/m、3629元/m，项目为闽江世纪城。

同年，福建中发置业有限公司以总价竞得2010-51号潘墩小区一期地块，楼面价4897元/m，项目为中发印象外滩。

2011年，福州新海岸旅游开发有限公司以底价4.4亿竞得2011-19号三江口地块，共计600亩，楼面价712元/m，住宅项目为三江城。

2013年，阳光城以39.1亿元竞得宗地2013-21号地块，楼面价6596元/m，还需无偿提供105套公租房，项目为阳光城大都会。

2014年，万科集团旗下子公司福州万榕房地产开发有限公司以9.5亿拍得宗地2014-12号，地块总面积120.02亩，楼面价2307元/m，另出资5亿元建设生态公园。目前项目案名为万科金域滨江。

而此次推出的帝封江项目五幅地块，起始楼面价在3407元/m~4519元/m不等，与市区地块动辄六七千元的楼面价相比，可谓之平价。

开发价格可控，加之地块面积较大，这是否意味着城南将会成为楼市主战场？

解读

继东二环之后，城南板块也迅速崛起，知名房企接连而至，成为市区楼市的主战场兼供应大户。

目前，城南板块环三环区域的房价在10000元/m，海峡会展周边在14000元/m左右，与目前的楼面价相比，还是有一定的利润空间。

更多钟情市区却又被高房价“挤出”的购房者已经发现，今年以来，城南板块的价格可以算得上是市区最低。这样的价格，已经触及闽侯的价格铁板。因此，2014年以来，城南一举超越闽侯，成为市区的刚需重镇，也分流了很大一部分属于闽侯的客群。

此前有媒体报道，华侨城已经签订意向合同，入驻仓山区帝封江区域开发建设大型旅游综合体项目。因此许多业内人士推测，华侨城将出现在本次土拍现场，成功拿地可能性极高。如今，城南板块再添新兵，势必和目前的世纪金源、万科、阳光城、禹洲等房企共同炒热区域，推动板块成熟。

“除了旧城改造，目前福州市区其他板块剩余的土地已经不多，只有城南还保留着大片待开发土地，所以从未来体量上来看十分可观。”智恒营销总经理吴剑平说，这里拥有三江口CBD规划及海峡国际会展中心、火车南站、地铁一号线等诸多大型配套，同时还作为马尾新城规划的核心区域，城南的起点无疑更高。