N海都记者 林姿

3月，无疑是楼市的利好月。从中央到地方，密集的宽松政策形成了一整套托市组合拳。

不过由于利好出现在月末，3月并未出现“翘尾”，但整月的成交较之2月确实红火不少，环比增34%。在近四年同期市区的销售情况中，今年3月也仅略逊于2013年。

市场虽有回暖，但库存压力依然高企，导致3月的新增供应成为去年以来的新低。为求快速启动新一轮行情，降价促销等手段依旧频频出现。（数据来源：CRIC克而瑞福州机构）

成交 2011套环比增34%

与2月的1503套相比，3月成交达到2011套，环比增34%，已经超过去年月均成交水平，市场热度明显升温。在近四年同期市区的销售情况中，今年3月也仅略逊于2013年的3056套。

但销量分化依然明显。

3月成交前十中，超过百套房源备案的项目有6个，较之2月增加2个。其中，东方名城禾郡成交备案更是突破200套，达到242套，多数为90平方米以内户型。在面积段方面，90~125平方米成交724套，占据了近五成份额。而69~90平方米成交则有558套，中小户型依然备受青睐。

成交前十的总成交量达到1147套，占据了整个市区成交的一半以上。单盘产能愈高，就意味着部分楼盘的产能愈低。在一些竞争激烈的区域，如东二环、城南板块等，月成交不足20套的项目并不少见。

值得注意的是，虽然3月成交量有提升，但今年由于春节时间较晚，导致春节前后签订的购房合同大多集中到3月备案，这才是推高3月成交量的主要原因。

供应 318套环比下跌80%

3月成交虽提升，但新增供应却创新低。

福州市区供应量318套，环比2月份的1578套、同比去年的1720套下滑明显，成为自去年以来的新低。多个一月拿下一栋楼预售的供应大户也都“偃旗息鼓”。

仓山区、晋安区仍然是绝对的供应大户，阳光城大都会130套，保利西江林语120套，融信后海68套。而闽侯全月的新增预售为零，成为近年来的最低值。

当下最大问题还是去库存。数字就能说明一切。

据福州市房地产信息网站显示，截至4月8日，可售住宅套数30620套，根据目前的年均去化速度，至少需要17个月时间才能去化完毕。而在去年同期，库存只有24594套。

对此，CRIC克而瑞福州机构高级分析师黄彬表示，“在2月份春节临近，为了加快去库存，楼市进入最后冲刺阶段，新盘加紧补仓，老盘持续发力，积压的库存与新增房源导致市场供应处于高位运行。”

从户型分布来看，为数不多的新增房源全部集中在60~120平方米。其中，60~90平方米新增预售223套，90~125平方米新增预售95套。即便库存高位运行，刚需产品始终是市场受关注度高的产品。

价格微跌0.72%

3月份的百城指数显示，2月福州住宅均价13419元/平方米，环比微跌0.72%。

在市区月成交前十中，成交均价低于15000元/平方米的就有7家，直接拉低市区成交均价。“刚需产品+刚需价格”仍然是成交前十项目的利器。

在3月底新政出台后，多家楼盘以承诺“不涨价”的方式应对新政，不过“不涨价”前面都会加上一个期限，例如福州万科的零点行动，融信的“限期涨价”等等。“涨价？我倒希望竞争对手涨价，这样客户都到我这来了!”城南一项目负责人笑称。在其所在区域，目前有6个项目在售，面向的全是首次置业刚需群体，竞争压力较大。

黄彬表示，对大部分开发商来说，抓紧去库存才是核心，所谓涨价预期只是向购房者表达的一种姿态。用涨价来逼定，是促进成交的营销手段。实际上，大多是表面收回优惠，对待诚意客户，则将收回的优惠再次释放。因此，在这段时间中，购房者与开发商的拉锯更显得胶着。

区域 闽侯陷入沉寂

数据显示，今年3月闽侯成交为910套，较之2月份的624套有所回暖，但与2014年的1185套相比仍有差距。其中前三甲为，启航闽江1号成交181套，阳光城西海岸122套，群升江山城97套。

最令人关注的，莫过于整个3月闽侯遭遇了未有新增预售许可，也无任何项目开盘的尴尬局面。此前不断有新品加推的南屿、荆溪板块也许久未有大动作。原本一月一开、一月拿一次预售的项目都纷纷放慢了脚步。

有项目负责人坦言：“去年10月份我们就开盘了，但销量一直很不理想。”在这种情况下，很难再集中推新房源，只能通过回访前期积累的客户，尽量把存货销售出去。而这也成为影响开盘数量的最大因素。

闽侯楼市的“式微”，更深层次还是与大福州的板块格局变动有关。城南板块的大幅崛起，使临近的闽侯南屿、上街深度承压。尤其是价格，让闽侯多个板块不再有优势。

开盘 月末翘尾

3月大福州5次开盘，较之去年同期开盘次数减少8次。

原本节日密集的“金三月”历来是房企推房揽客的好时机，但今年与往年不同，受春节晚来、节后开工时间尚短等因素影响，3月众房企的全年计划才基本定调，营销推广工作也进入正常轨道。

在前三周只有闽江世纪城开盘，推出108套房源，产品面积为123平方米的三房，开盘均价为13700元/平方米。此后3月20日，福州市颁布了力度相当大的“闽七条”政策，3月28日就出现了一轮4盘齐开的小高潮。

融信后海，时隔五个月少量开盘，推出68套，价格在16000~17000元/平方米。南台十六府隔3个月推出137套房源，产品面积为56平方米~108平方米的二、三房，折后均价13950元/平方米，价格再度小幅下调。大半年来未见动作的王府城也开盘，推出85套房源，以150平方米上下的大户型为主力，折后均价18000元/平方米。阳光城大都会开盘推97套房源，产品面积为79~100平方米的三房，均价11000元/平方米。

从开盘项目蓄客周期来看，多数项目蓄客期两三个月甚至大半年，而且普遍推量较少，多数甚至不达百套。主要原因还是在于购买力不足。黄彬表示，“目前需求虽然较2月底有所恢复，但需求仍没有全面释放出来。”