N海都记者 刘梦宁

3月17日，福建购房新政“闽七条”出台，推出系列宽松政策；3月30日，二套房最低首付比例从以前的六成降至四成，二手房营业税免征期限由5年改成2年。

首付比例的调整，从时间上对购房者给予了延长；而二手房交易营业税减免的政策，则让市场上大量的二手房交易成本下降。福州房价动辄一二百万元人民币，涉税高达几万元到数十万元不等。因此综合来看，这次新政组合拳对于改善型需求和二手房市场“解禁”下手最猛。

沉寂已久的福州二手楼市能否就此一路春风？

现象一

二手楼市问询量带客量显著提升

截至4月9日，系列楼市宽松组合拳政策正式出台已近20天。记者调查得到的反馈是，在新政落地后，福州的房产中介明显回暖，清明小长假期间，无论是咨询政策还是出现购买意向的购房者都有所增多。

家天下房产的经纪人告诉记者，“自从新政落地开始，前来门店咨询新政，或直接表明购买意向的客户明显增多。而在清明节小长假期间，今年利用小长假来咨询看房的客户也多了不少，特别是有购房意向去看房的客户明显增加，我们感觉回暖迹象还是很明显的。”

对此，骊特房产副总经理陈晓镟表示，二手房楼市被唤醒，主要和改善型购房者入市门槛降低和交易营业税的免征期限调整至2年有关。“原来看房已久的部分改善型客户，苦于无法贷款，在宽松政策出台后，有了入市的打算，近期我们也出现了一些大标的的房源成交。”

而2年以上二手房免征营业税究竟能省多少钱呢？按照目前的税费，5年以内的房源营业税是征收总房价的5.6%，如果2年以上的房源免征营业税，一套百万元房子便可以免税5.6万元，这也令买卖双方活跃不少。不过业内人士也表示，这个政策更多的是对客户的一个心理影响。

现象二

买家急撤件减税部分卖家急上调挂牌价格

除了问询和带客量明显提升，新政效应最先影响到的还是新政出来前交易房产的群体。

陈晓镟透露，“目前已经出现了部分在4月之前提交件的买家毁约撤单的情况。典型的例子是，有的购房者税钱还没有交完，得知新政后立刻请卖方配合，去交易中心撤件，但由于撤件重新操作，将耗费多出一个月的时间，不少卖方也要求从省下的税费中获得一定补偿。”

这种情况并不少见，购房者林先生告诉记者，他刚刚签约交件，买的房子不足五年但已满两年，房主要净得价，等于把税费转嫁到自己身上，所以看到新政后急着约房主来撤件。据了解，大部分急着撤件的购房者的情况相同，即购买了未满五年但已满两年的二手房，需缴纳不少的税费，但是新政出台之后，购房者急着撤件，希望能省下这笔税费。

此外，据阳光家园房产总经理高岩透露，尽管二手房问询度和热度增加，但成交仍基本维持常态，并没有因为新政出现成交过热现象。但已有不少新晋“免税”房主急着涨价出售。“提高的幅度一般是以前要缴的营业税的一半左右。比如100万元左右的房子，可能会提个1万元~2万元。除此之外，新挂牌的二手房房源也增加了不少。”

“很多买家反而不急了，因为2年的新政规定，意味着房源周转会更快、更多。虽然新政已公布，但关于新标准的执行，目前还有很多不明确的地方。各大银行还在等待各自总行的执行细则，公积金管理部门具体执行也待落定。在这样的政策窗口期，更多的买家更愿意选择等待。”

现象三

新区楼市次新房热度有显著提高

据有关机构统计，目前二手房市场80%的交易是10年以内的、40%是5年以内的，而改为满2年则会再有10%~5%二手房交易不用缴纳营业税。“随着该政策落地，福州二手房市场免税房源数量增加，部分房龄近乎于新房的二手房将无负担入市，崭新现房成为二手房市场主打产品，热度有显著提升。”

而对于二手房市场来说，尤其是次新房集中的区域，热度会明显提升。近日，记者对金山和五四北两个区域进行调查，发现自新政出台以来，这两个区域的二手房看房量出现翻倍，而且成交量也有一定幅度的上涨。

“这两天咨询二手房的人数激增，以前我们公司的房屋经纪人每天能接3到4通前来咨询的电话，这两天每天都得接6到7通电话。”家天下房产有关负责人表示，这主要是由于营业税免征期由5年改为2年，这样对于交易本身来说可以节省不少费用，对新区二手房市场来说是一个极大的刺激。

分析

二季度回暖预期强烈大涨局面不会出现

在业内人士看来，在近期陆续出台的新政对二手房市场刺激较强烈，但难言“量价齐升”。

高岩表示，“本次楼市政策出台，主要是针对自住需求而言的，包括改善性需求，但也不会出现大涨的局面，原因是有两个条件和之前不同，一是银行的资金流动性没有那么充裕；二是本次政策不能理解为‘大幅救市’政策，改变了过去‘一刀切’的做法，在这种情况下，目的是支持自住需求。”

“2008年新政让房价疯涨，是在营业税‘五改二’，首套房和二套房最低首付款比例下调至20%，且有信贷、税收等多重政策叠加的基础上，房地产市场才迅速转向的。但如今楼市供需格局变了，供大于求的情况明显严重，信贷松紧也变了，即便利率下调也维持在基准水平。此外，现在理财的渠道宽了，更多的社会闲散资金正在流向股市。”业内人士表示，由此判断接下来二手楼市将维持量增价稳的平缓局面。