首改户型 成了“最大赢家”？

海都记者 邱岩

4月7日，福州住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人贷款部分政策的通知》（下称《通知》），意味着此前备受瞩目的“闽七条”与“3·30新政”正式落地福州。

在不少业内人士的解读中，此番新政最大受益方并非“首付两成”的首次购房者，而是首付由原来的六成降低为四成（非纯公积金贷款）的首次改善型置业人群。

如今，“闽七条”出台已近满月，“3·30新政”的出现也达半月，福州落地新政更迈入了首周；巧的是，2015年的第一季度，120m以上的改善型户型供应量大增，与政策利好相互呼应（详见本报3月20日B01版）。

那么，作为业界眼中的“最大赢家”，改善型户型在第一季度的大举供应是否带来了当前成交量的提升？

回顾 首改客户成政策“香饽饽”

众所周知，此次福州落地的公积金新政中明确提出：职工首次申请使用纯住房公积金贷款的，首付比例降低至20%；第一次使用住房公积金贷款结清后，第二次申请使用纯住房公积金贷款的，首付比例降低至30%。

然而，政策中所要求的“纯公积金贷款”却让首付两成与首付三成的利好多少有些不切实际。

在许多业内人士看来，就算按此次调整后的公积金贷款最高额度60万元来计算，申请两成首付，就意味着买房时总价不能超过75万元，一旦超过，首付依然是30%——而当下的福州市区内，总价在75万元以内的一手房可谓极其罕见，而闽侯、贵安等周边片区即便有这样的总价房源，也未必能吸引初次置业的刚需群体购买。

相较之下，“二套房首付比例不低于40%”反而成了落地后的最大利好政策，据此前媒体的相关报道，目前福州已有多家银行开始执行此项新政，不仅针对新的贷款客户，签约过的老客户即便贷款审批已经通过，只要购房合同还未生效，也可重新申请按照新政执行。

值得一提的是，据CRIC克而瑞福州机构数据统计，自2014年第四季度到2015年第一季度末，福州楼市120m以上户型供应量总计为4132套，面积达66.33万平方米，大部分已在近期正式以新品入市；同时，2015年福州楼市第一季度新增供应中，120m以上大户型占比更达到了40%。

政策利好、房源充足，在这样双重优势下，业界对改善型户型的表现也有了更多期待。

反应

“3·30新政”出炉时首改户型去化火爆

事实上，在“3·30新政”刚出台时，首改户型的表现的确不负众望。

据记者调查了解，在新政出台后，不少首改项目就传来捷报。不少项目负责人表示，新政出台后的第二天，正值楼市季度末冲量优惠，为此许多楼盘将政策与优惠结合迅速去化，不少楼盘首改户型由原先的“零成交”一度变为“每天去化十多套”。

更为普遍的是各大楼盘来客量的明显提升。据悉，新政出台初期，各大楼盘来客咨询量都有二到四成的提升，其中不乏咨询120m以上改善型户型的客户，人们的咨询焦点也普遍都在新政与后市走向等方面。

在此期间，诸如融信双杭城、金辉淮安半岛、泰禾集团等冲量成功的热销楼盘、房企更是早早地对外宣告自己的热销业绩，进一步将市场氛围推高。

近一周成交回归正常市场冷热不均

不过，与人们预期不同的是，在新政落地后，被誉为最大获益方的首改户型却并没有再继续高歌猛进，相反整体市场呈现出冷热不均的态势。

例如金山一楼盘负责人就向记者透露，在新政落地后，120m以上的户型去化量依然占到了总房源的30%~40%，去化速度并未减慢；而4月11日开盘的保利西江林语更声称“三开三罄”。据悉，此次开盘户型为80m三房复式与108m四房复式，其中108m的复式户型也获得了不少改善型客户的青睐。

与此同时，更多楼盘负责人则表示，在新政落地后的一周内，尽管来客量依然未减，但成交去化则理性了许多，原先“单周去化十几套”的楼盘，如今回归到了“每周4~5套”，楼市的整体热度也较新政出台初期回落。

“一方面，政策正式落地后，对真正刚需客群而言，多少有点低于人们预期，而改善型户型购房者的购房周期更长，利好效应还需要继续发酵和持续观察；另一方面，虽然目前已有银行执行首付四成的政策，但还有不少银行依然在等待总行通知，政策并未完全落地，这也让很多客户产生了观望情绪。”CRIC克而瑞高级分析师黄彬认为，此前楼市的热销既有政策令市场预期回升因素，同时也跟各大楼盘的趁势营销有密切联系，而近期许多楼盘营销也回归了常态，因此成交回落也在意料之中。

难点

库存压力仍大 楼市观望情绪再起

实际上，据福州房地产信息网显示，截至2015年4月14日9：00，福州五城区楼市住宅可售套数为30457套，可售面积为375.93万m，其中120m以上户型占据了总库存量的52%，据业内人士预估，当前库存量需要17个月才能消化。

也正因此，近两个月来，福州楼市的供应量累计不足10万m，楼市整体库存压力依然很大。

“反映在购房者身上，就是选择面很广，特别是首改客群本身选房过程就比较久，加上政策并未完全落地，导致客户再度陷入了观望。”福建中原地产杨雪梅告诉记者，一旦政策全面落地，预计还会有一波去化潮。

另一方面，在“330新政”出台之初，有部分楼盘以“涨价”形式对购房者进行“逼定”，虽然在第一季度末取得了不俗业绩，但风潮过后，也给许多客户心理造成了“副作用”。

“有些没买的客户会认为，涨价前就没出手，涨价后就更不会出手了，但实际上大多数声称涨价的楼盘并没有实际涨幅，更多只是一种逼定手段。”福州立丹行副总经理徐鹏志指出，当前福州楼市尚未达到涨价条件，一旦尺度拿捏不准，容易造成反作用。

五四北一楼盘负责人林经理向记者坦言，如今的楼市早已不像当年那样一有新政利好就出现熬夜排队买房的景象，客户大多是要等到政策坐实了才会真正出手，加上近期股票行情看涨，首改客群的资金也难免出现分流。

破局

性价比、多渠道、执行力破局 缺一不可

采访中，多位业内人士强调，即便是此次新政利好的“最大赢家”，但首改户型在近期成交的冲高回落，也证明了当前市场对政策效应的依赖性逐渐减弱。

而项目性价比、多渠道拓客，以及案场销售执行力，依然是打开市场局面最重要的三大因素。

“根据近期成交的经验来看，总价在150万~180万元的首改户型较为热销，同时，产品品牌、得房率还有销售团队自身的积极性都是当下破局的关键，单一因素的改变已经难再主导市场整体走向了。”业内人士均表示，第二季度首改户型的去化不能单靠政策，更不能盲目对外提价，保持平价走量依然是大趋势。