N海都记者

3月25日，本报A51版对《52万首付已交一个多月，购房合同迟迟难签，购房者发出质疑——中发印象外滩，能让人放心买吗？》进行报道。大半月过后，该新闻的女主角林女士依然走在“求签约”的维权路上。

那么，中发印象外滩何时才能与购房者签订购房合同？什么原因阻碍了林女士的签约路？

追踪 “土地抵押”导致不能签约

52万首付款已交两个多月，商品房买卖合同还是不能签。在与开发商交涉无果后，林女士于3月18日将问题投诉至12345。

在福州市便民呼叫中心12345官方网站上，福州房屋登记中心于4月1日进行了回复：“福建中发置业有限公司开发1楼、2楼、3楼、5楼、6楼、8楼、9楼、10楼已办理了预售许可证，证号：FZ许20150276。上述楼栋目前处于土地抵押状态。涉及抵押的，需进行解押后才可办理合同备案手续。”

为此，昨日记者来到中发印象外滩的营销中心，在其公示的预售许可证复印件中的确看到了“已有土地抵押”的字样。

也就是说，虽然中发印象外滩已经于2月3日拿了预售许可证，但是因为土地在押，所以，所售房源必须进行解押后才能签合同。

反馈 土地抵押已转在建工程抵押 解押后月底可签约

对于福州市房屋登记中心的回复，中发印象外滩销售经理陈志表示认同。面对记者的采访，陈志解释：“此前项目确实是土地抵押状态。不过2月份拿到预售许可证之后，已经申请将土地抵押转在建工程抵押，这也是目前开发商的主流做法。而在近2个月后，上周五（即4月10日）A区所有房源，已经成功转为在建工程抵押，并且首批约80套房源已经递件解押，预计5~7个工作日就能成功解押，接着就能陆续与购房者签订合同。”已经交了首付的业主最快下周就能签订商品房买卖合同。

记者调查

焦点1 “土地被抵押，项目还能领取预售许可证吗？”土地抵押不影响预售许可证申办

针对这个问题，记者采访了多位项目负责人及地产业内人士。金山一项目负责人就说道：“对于土地使用权抵押后能否预售国家没有禁止性规定。而目前多数开发商由于资金原因，在拿到预售许可证的时候，土地也大多处于抵押状态。”

据记者了解，通常只要满足以下条件，就能拿到商品房预售许可——已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上（界定为：九层及以下建筑主体施工形象进度达到地面二层，十层及以上建筑主体施工形象进度达到地面一层，建筑高度100米及以上建筑主体施工形象进度达到地面±0.00），并已经确定施工进度和竣工交付日期。

正因此，很多楼盘公布的“商品房预售许可证”上虽标注有“已有土地抵押”字样，但只要有预售许可，就表示可以进行正常销售。

焦点2 “土地被抵押，为何房源预售证中显示‘可售’而非‘抵押’状态？”

预售证中的可售/抵押状态，是针对在建工程抵押而言，非土地抵押

值得注意的是，在福州房地产交易信息网上，房源预售证标记的“可售”、“抵押”等状态是针对“在建工程抵押”进行的，而非土地抵押。

对于个中区别，业内人士郑景枫解释道，“一般来说，项目拿到地块之后，就将土地抵押回款，在领取预售许可证后，开发商就会申请‘土地抵押’转‘在建工程抵押’，在建工程抵押不仅有土地，且连同土地上的建筑物也抵押。”通常在建工程抵押能获得更多资金，所以很多开发商在领取预售许可证后会马上着手办理。

但在项目拿到预售，与土地抵押尚未转为在建工程抵押的这一段“空档期”中，福州房地产交易信息网的房源预售证中依然显示为“可售”；当土地抵押转为在建工程抵押后，房源预售证才会显示“抵押”状态；之后开发商再对抵押房源批量解押，最终还是显示“可售”。但也有另一种情况：“开发商一次还清土地抵押借款，那么房源预售证也会直接显示可售状态，但这就需要大笔资金，一般开发商不会选择这种方式。”

因此，目前中发印象外滩的房源预售证中仍然是“可售”状态。对此，陈志也说道：“项目已经成功申请在建工程抵押，但网站存在一定滞后，尚未将‘可售’更新为‘抵押’状态。”

“而在土地抵押转为在建工程抵押后，根据开发商的资金、递件情况，解押流程时间少则1~2周，多则1个月不等。”业内人士林先生说道。

因此，现实中还是有不少购房者，在购买看似无抵押的“可售”房源后依然遭遇签约被拖延情况。

律师说法

土地抵押房虽可卖但风险大

如果开发商将土地抵押给银行贷款，购房者是否存在购买风险？

福建国富律师事务所罗道律律师回复，“在土地抵押期间，抵押人（开发商）在通知或取得抵押权人（金融机构或第三方）同意的情况下，可以转让抵押物（土地）。因此无论是土地抵押或在建工程抵押后，都是可以销售的。”

“不过，开发商在没有解除土地或在建工程抵押前，需将房子已经抵押的情况告知购房者，一旦隐瞒事实就构成欺诈，购房者可以要求撤销合同，并可要求开发商双倍赔偿。”罗道律表示，如果开发商明确告知房产抵押情况，购房者又自愿购买房屋，就需自行承担风险。

对于购房者来说，存在的风险就是开发商若到期不能还款，银行行使抵押权时，土地上的建筑会一起被拍卖。所以，对于林女士遭遇的问题，福州市房屋登记中心就建议道：“购房人向开发公司订购房产时应就付款方式、付款金额及签订合同时间等进行约定，如开发公司未按规定执行，可向消委会投诉或通过司法途径解决。”