“我看中了一套房子，签了商品房认购协议以后，全款150万都付了一个多月还没签合同。”

“签完商品房认购协议，楼盘本来说5天内要签买卖合同的，但期限不断拖延！”……

近日，不少“签了商品房认购协议，权益却没任何保障”的购房者纷纷致电海峡都市报房产专刊热线0591-87079110咨询，为什么签了商品房认购协议（以下简称认购协议）还会遭遇维权难？认购协议究竟是否对买卖双方进行平等约束？认购协议是否具备法律效力？

记者就“认购协议”问题进行了深入调查。

案例

一张“签了等于白签”的认购协议

“签了认购协议书等于白签！”陈先生在东二环买了一套房子，“我打算全款买房的，在首付款交清后，房企并没有叫我签署买卖合同，反而是置业顾问一直催我交清余款。让我矛盾的是，现在我即使交了全款也不能签合同。”在陈先生的认购协议上，虽然有对交清各个款项的规定，但是对

签订商品房买卖合同的时间却没有具体的规定。如此情况下，陈先生不只面临交清首付不能签约的情况，还要承担不交清全款就违约的风险。几经考虑下，陈先生也只能妥协，在未签合同情况下，把全款都交了。

有同样遭遇的购房者并不少。究竟，认购协议还有哪些说不清的“门道”？

调查

焦点1 认购协议没有官方范本

房企自行拟定，多数规避了房企违约责任

据了解，商品房认购协议的内容包括当事人的基本情况、房屋的基本情况、价款计算、签署买卖合同的时限等，是认购人在购房前作为签订《商品房买卖合同》的保证，向开发商支付一定数额的定金。

“我们的‘认购协议’是参照其他房企拟定的，与福州多数楼盘是一样的。”一项目负责人对记者坦言道。各个楼盘的认购协议都是房企自行拟定的，并没有官方样本，也不需要相关政府部门审核。而在其展示的认购协议上我们看到，虽然对买卖双方当事人的基本情况、商品房的基本信息、购房款的计算及付款方式、定金数额及处理方法等都进行约定，但对购房者最关心的签订正式买卖合同的时间并没有规定。

更多购房者的焦点就是，以为双方签订了认购协议，就可以对开发商应尽的义务如及时签订买卖合同等有所约束。实际上，有部分房企的认购协议，只规定了乙方（购房者）未按时签约的责任，对甲方（开发商）未尽约束，双方权利义务不对等。

焦点2 认购协议和买卖合同一样 具有法律效力

认购协议不是简化买卖合同，它不能对购买人权益进行全面保障

很多购房者认为，认购协议是买卖合同的简易版本，具备同样的法律效力。其实不然。

众所周知，目前福州的买卖合同是福建省住建厅和福州市住房保障和房产管理局共同制定推广的，可以说是唯一的官方范本，各楼盘在售楼部公开的买卖合同也就是这一份《商品房买卖合同》，最后在房地产交易中心备案的只有此合同。

而认购协议却不同。认购协议的签订只是为了保证买卖合同能够顺利签订，锁定购房者，加快其付款速度。在2012、2013年，不少购房者就并未签订认购协议，直接交首付签买卖合同。

焦点3 认购协议可有可无？

市场越复杂，认购协议作用越大

由于市场变化太多，很多购房者认为反正要签买卖合同，认购协议可有可无，一般随便签签就行。

然而越来越复杂的市场情况说明了认购协议的重要性。“进入2014年，随着市场行情的走低，房企的资金压力都不小，把土地、在建工程抵押的楼盘屡见不鲜。当前在售项目有九成以上都是抵押项目，而解押就需要一定时间。”CRIC克而瑞高级分析师黄彬指出。

认购协议的签署虽然只是商品房销售的一个序曲，其签订的目的是保证双方最终能够签订买卖合同，为正式签约所做的准备，但如果买卖双方对条款约定不足，就很容易造成权益损失。

而买卖合同的签订则是为了买卖商品房。买卖合同并不是认购协议的补充或完善，两者是法律性质完全不相同的两个独立的合同。福州房管局相关工作人员就此提醒购房者，“商品房的认购、预订等协议一旦具备商品房买卖合同的主要内容，并且开发商已经按照约定收到房款的，那么此协议就具备相应的法律效力。”

4 认购协议可否协商改动？

若有异议，在签订时可增加补充条款

虽然认购协议的内容由房企制定，但是购房者并不是只能“认栽”。

深深地产市场经理林周对记者说：“在签协议前，我们会告知购房者当前房子的抵押状况，以及需要解押的时长。购房者如果实在不放心，为了促成成交，我们也会对时间进行明确约定，并约定双方的违约责任。”

“如果购房者有要求的话，我们会有补充条款，虽然没有办法具体到某一天，但是也会有一个时长限制，比如交完首付款60天内，或者90天内通知购房者来签订买卖合同，以及约定违约的话如何处理。”一楼盘 负责人同样表示。

“购房者在向房企订购房产时应就付款方式、付款金额及签订合同时间等进行约定。在约定后，如果开发商未按规定执行，购房者就可向消委会投诉或通过司法途径解决。”福州市房屋登记中心建议道。

他山之石

协议具有法律效力 相关主管部门应及早规范

2011年，南京新版《商品房认购协议》正式施行，主要内容包括：买卖双方当事人的基本情况、商品房的基本信息、购房款的计算及付款方式、定金数额及处理方法、签订正式买卖合同的期限等。

而且针对少数开发企业用自制的认购协议，增加企业的免责条款，加重购房人责任的现象，新的认购协议进行了有效规范。同时认购协议还对打印程序进行了相应调整，凡不通过官方系统打印认购协议并将信息上传的，打印买卖合同时，系统将不支持。