N海都记者 林姿

自1月以来的“天量”库存，在5月得到了初步化解——

数据显示，1月底，福州市区可售住宅房源量达到32000多套，甚至近3个月都在3万套以上徘徊。而进入5月之后，库存降至27000余套。

对此，有业内人士表示：“破局去库存之役，就在5月。”

而由开发商主导的这场“泄洪”之战究竟是如何进行的？另一方面，利好政策连环出击，成交步步攀升，市场预期转向……似乎，最艰难的时刻就要过去。那么从高库存进入正常区间，福州楼市还要走多久？

战绩

库存直降5000套

数据显示，2015年年初至今，库存峰值出现在1月底，达到32176套，远超过2014年同期的23697套以及2013年同期的18932套。而超3万套的“天量”库存，并非“昙花一现”。

2月份，市区库存在32156套；3月份则是30751套。按照前三月的月成交均值计算，这样的库存量需要18个月才能完全消化。

进入4月以后，库存初步降为28621套。

而5月之后，库存更是逐日下降。在5月19日，库存已经降至27205套，较之1月份出现的峰值，直降5000套。按照4月份的成交量计算，去化周期降至14个月。高库存压力初步得到缓解。

早在4月底，就有业内人士预测，“破局去库存之役，就在5月。”那么，这场旨在快速去化的“泄洪”大战又是如何打响的？

上游——控制供应

战术

去库存，首要任务就是控制供应。

从新增房源数量来看，除了部分纯新盘之外，绝大多数的持销盘都在有意识地控制供应量，全力去化库存。新增供应相较往年大幅减少。

数据显示，1月市区新增房源1318套，2月份新增1578套。3月市区供应仅有318套，只有阳光城大都会、保利西江林语、融信后海三个项目拿到预售；而4月仅有406套，华润橡树湾和融信白宫两家上新。远不及去年3月1713套以及4月的2215套。

而5月至今，市区并无新增房源。

其中，据记者了解，市区城南板块、东二环板块的多个快销项目，原本一个月拿一栋楼预售，而在四五月份，大多选择“偃旗息鼓”，未有上新动作，甚至都在卖已经成为“准现房”的余房。“在库存面前，开发商在上新时不得不掂量掂量。”CRIC克而瑞福州机构高级分析师黄彬表示，虽有政策暖风加温，一味加推反而会加剧当前库存的消化压力，因此，房企的主要目标是去化已推出的货量，不急于推新。

下游——多管齐下保销量

当然，快速去库存与提升成交不可分割。

1月至今，福州楼市成交逐月上扬，1月份成交1355套，2月份1503套，3月份2011套，4月份1869套，已经回归去年的平均水平。开发商从营销、促销到团队建设，多管齐下保销量。

积极促销

对购房者来说，自然是促销最夺人眼球。这也是开发商始终如一的走量方式。

如4月份恒大发起的“无理由退房”活动；五一融侨“融易购”，全系产品年度超低特惠；5月17日碧桂园推出“0号行动”；三盛国际公园推出“换房运动”。此外，“特价房”、“存抵”、“一口价”……特价优惠活动层出不穷，实实在在地优惠让利，借势去库存成为绝大多数开发商的首要选择。

而从成交来看，确实也是有价格优势的项目占据了大部分的市场份额。4月份，保利西江林语、闽江世纪城、东方名城禾郡、阳光城大都会等月成交超过百套的项目，都是市区均价低于15000元的项目且在区域中具备明显的价格优势。

高调营销

促销优惠辅以营销活动，方可将人气、财气一把抓。进入5月后，大手笔的营销活动集中爆发。

名城地产豪掷百万独家冠名了2015福州首届马拉松赛事。由世欧王庄总冠名的张惠妹5·16福州演唱会之外，保利也赞助了张靓颖2015巡回演唱会福州站。建发国宾府也将举办福州前所未见的穿越魔术，邀来“惊天魔盗团”在西湖和琴亭湖之间进行穿越表演……

业内人士林先生分析说，常规的暖场活动，对于品牌支撑力的作用表现乏力。淡市之下，人气有限，如今不断有利好政策出台，要把握住这一波行情，靠营销出奇招博取关注度。开发商意图通过大手笔的营销吸引眼球，扩大客户源来消化产品。

快速推盘

与以往相比，一切都在朝“快”发展，少量加推，小步快跑成为市场中的主流动作。

“我们几乎每个周末都会有推新的活动，数量不多，少则20多套，多则40套。”位于东二环一项目的负责人如是说。其中，还有几家楼盘是每周都会定量放出10套左右的特价房来吸引购房者。“大体量的房源如果一次性地释放，会很难去化，相比之下分节点跑量才会奏效。如果前期的蓄水量不到位，那么盲目大体量推盘确实是一种不现实的推盘方式。”

在开盘方面，据海都房网统计，3月仅5次开盘，4月份则达到11次。不过，速度虽然加快，但单次开盘推出房源数量却不多，多数在100套以内，如果单次开盘没有全部消化则立即加推余房。

全员营销

从团队内部激发斗志，加快销售节奏成为目前许多楼盘项目取得突破的重中之重。

有开发商则将年度考核调整为季度考核甚至是月考核，业绩评价不单纯以销售额为主，利润率销售回款都加入考核。

此外，全员营销也成为销售突破口。

据了解，4月1日起，融信执行2015年全员营销奖惩制度，所有正式员工每季度需要保底推荐一套，未完成保底量有相应罚款。而正荣则推出“正淘金”网络销售平台，对员工卖房也有硬性指标。此举为的就是调动员工积极性，也给予一定压力，全面整合资源，帮助公司完成销售目标。

后市

事实上，这场“泄洪”之战除了开发商单方面的积极动作，也与市场大环境密不可分：利好政策不断出台，新政刺激效应有所显现，市场预期转向，周末去售楼部看房的购房者也逐渐增多……似乎，最艰难的时刻就要过去。

但多数开发商仍持谨慎态度。

首先，利好的窗口期时间有限。而在供应方面，此前刻意压制的新增供应，早晚都要面市，届时竞争将更为激烈。而在购买力方面，福建中原研究部杨雪梅认为，“已不具有过去的延续能力，随着首次购房群体和改善购房群体逐渐消耗完毕，回暖其实并不具备持续性。”

综合利好、利空因素来看，要真正实现快速走量去库存并不容易。也不仅仅是单纯凭借降价促销就能做到，加快回款、建设开工、销售团队执行力、市场敏锐度等等，都影响着下一阶段销售的快慢。