第B03版:新地产/焦点
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改善型盘搅“活”楼市
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2015年5月29日 放大 缩小 默认        
成交不断上扬,甚至独当一面成为最热户型
改善型盘搅“活”楼市

改善型项目成为亮点
改善型房源集中入市
到访客户有所增长
 

相对去库存大战中刚需盘的低调保守,福州的改善型房源市场少见地“躁起来”了!

大手笔做活动,高调出击,快速推盘,屡屡在市场中发声夺人眼球……原本平静的改善型项目也开始沸腾了。原因无他,在3 月底开始的一系列直接利好改善型需求的新政刺激下,改善型需求开始复苏,在政策窗口期谋一波好行情就成为改善型项目的普遍做法。有付出就有收获。

据记者了解,多个改善型项目销售出现明显好转,售楼部人气回暖,全款买房、半夜看房下单再次出现。而120 平方米以上的改善型房源甚至独当一面,成为多个项目的最热户型。

那么,此次楼市回暖,会从改善型项目开始吗?

高调营销加快出货

发力

5月楼市,改善型项目的声势大了不少。先是世欧王庄总冠名的张惠妹5·16福州演唱会,紧接着保利也赞助了张靓颖2015巡回演唱会福州站。一向低调的建发国宾府也将在6月上演亚洲顶级大型户外实景魔术秀,三盛国际公园“以旧换新”的购房政策也在轰轰烈烈开展中。

而改善型房源的集中入市,也成为市区楼市的一大特征。

融信白宫110~249㎡江景房预约;建发国宾府200/251/300㎡观湖平墅认筹;世欧王庄300㎡千万级楼王新品登场;三盛国际公园135~220㎡楼王,11800元/㎡起;中发印象外滩114~161㎡江景房预约认筹;鸿博梅岭观海150~260㎡热销;阳光城金融街官邸118㎡三到四房新品预约;新大陆壹号220㎡观江云宫新品登场;名城中心泊悦府118~178㎡现房热销……

而在三四月份,福州的市场还是刚需盘的天下,改善型项目苦于没有时机推盘,或延后或改推中小户型应对市场。不过,在上周10多个举办暖场活动的项目中,超大平层、别墅等产品开始出现,其中120平方米左右的首改产品更是多见。

新政“激活”市场改善型房源“借机”发挥

解读

“新政最直接的影响就是推动了改善型项目,后期开发商会乘势加推,改善型市场也会被这一波政策利好带动起来。”对于近期福州楼市改善型市场回暖的现象,CRIC克而瑞福州机构高级分析师黄彬表示,“新政的最直接影响就是改善盘‘活’了。去年市场的不景气让不少开发商将眼光转向了小户型、低总价的刚需房源,改善型房源的上市量相当有限。今年改善型市场利好不断,限贷限购解除、银行降准、二套房首付降低,利好政策大都是冲着释放改善型需求而来。因此有需求的购房者势必会抓紧出手,而开发商也会顺势来加推出货。”

而新盘要打品牌,新货要博眼球,新盘新货在一个时间段内集中推货,开发商必然要采用一些营销手段博取人气和眼球。

改善型项目与刚需不同,已经从刚性消费的价格竞争开始转向产品品质的竞争,从产品硬件的比拼到软环境的打造,都成为改善型项目的重要营销手段。“通过大型活动尤其是具备公益性、影响力的活动可以较快提升关注度和影响力,吸引社会各界关注度,体现企业综合实力,又可以挖掘项目卖点和提升现场人气来售楼。”福州立丹行副总徐鹏志表示,“除此之外,也给予已购客户信心,保持持续影响力,带来物业升值。”

效果

120~140平方米成交逐月上扬

二套房首付降到四成、免征营业税年限降到2年、鼓励公积金购房……这轮始于3月底的楼市新政,已经逐渐显示出了威力。

较之刚需盘的平稳,改善型项目在3月后销售有了明显提升。CRIC克而瑞福州机构数据显示,110~120平方米户型,1—4月份的成交数据分别为193套、266套、246套以及287套;120~140平方米户型,1—4月份的成交数据分别为218套、189套、318套以及352套,双双呈现出明显上扬的趋势。

不仅如此,市区多家在售楼盘销售人员均表示,5月以来的到访客户数量比之前增加了三成以上。而近期也不断有销售人员在朋友圈晒出全款买房、半夜看房下单的案例。“以往客户都不着急认筹,直接等开盘看情况再定。但我们上周推新货,客户认筹的积极性超出想象。”相关负责人介绍。如中发印象外滩原本打算推出100多套房源,但是认筹客户已经达到400余组,而华润橡树湾的花园洋房同样线下认筹表现出色。

改善型楼盘成销售黑马

自改善型客群的首付资金门槛降低之后,部分具备一定交通、环境、产品优势的改善型房源,便成为楼市率先升温的“硬通货”。记者调查了市场上以面向改善型买家为主的代表性楼盘,成交回暖迹象明显。

在120平方米以上户型方面,最明显的当数闽江世纪城。4月份的成交为104套,而4月整个项目成交142套,位列市区住宅首位。截至目前,5月成交就达到197套。融侨锦江悦府4月成交31套,5月至今69套,环比增长近100%。世欧王庄4月大户型成交38套,5月至今则有32套。三盛国际公园最热销户型为120~140平方米,成交占据了总量三分之一。

此外,如保利香槟国际、金辉淮安半岛等关注首次置业和首次改善型的项目,其120平方米以上大户型成交也有明显上扬。而原本较为沉寂的项目如阳光城丽兹公馆、建发领第、新大陆壹号等也在5月有着数十套的成交。

个别综合条件好的区域则表现更加明显。如配套更为成熟的金山板块,融信白宫、阳光城丽兹公馆、华润橡树湾、新榕金城湾、天泽江鼎、融侨外滩等的改善型产品,增长较快,也是迄今为止市区少有的“改善型需求超过首置刚需”的区域。

记者观察

改善型项目更需多吆喝

相比往年,今年福州很多开发商减少了大排场、高费用的大型活动,转而在项目本身做文章,频频采用投入小,但能与客户长期互动的小活动为项目暖场。

不过久而久之,不少开发商就会发现这种常规的活动难以发挥品牌支撑的作用,尤其是改善型项目。

“如果说刚需盘靠价格就能取胜,那么改善型项目就必须在市场中保持一定曝光度才可以。因为改善型关注的不仅是价格,还有品牌资源、区位价值、产品细节,这些靠普通的小活动怎么可能体现?”

在以产品竞争为主导的市场中,不是单纯吆喝产品,而是要建立品牌影响力。

而从5月以来的销售情况就可以看出,在一片沉默中,谁先出头,谁就能博得头彩。

 
 
 
   
   
   
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