相对去库存大战中刚需盘的低调保守，福州的改善型房源市场少见地“躁起来”了!

大手笔做活动，高调出击，快速推盘，屡屡在市场中发声夺人眼球……原本平静的改善型项目也开始沸腾了。原因无他，在3 月底开始的一系列直接利好改善型需求的新政刺激下，改善型需求开始复苏，在政策窗口期谋一波好行情就成为改善型项目的普遍做法。有付出就有收获。

据记者了解，多个改善型项目销售出现明显好转，售楼部人气回暖，全款买房、半夜看房下单再次出现。而120 平方米以上的改善型房源甚至独当一面，成为多个项目的最热户型。

那么，此次楼市回暖，会从改善型项目开始吗？

高调营销加快出货

发力

5月楼市，改善型项目的声势大了不少。先是世欧王庄总冠名的张惠妹5·16福州演唱会，紧接着保利也赞助了张靓颖2015巡回演唱会福州站。一向低调的建发国宾府也将在6月上演亚洲顶级大型户外实景魔术秀，三盛国际公园“以旧换新”的购房政策也在轰轰烈烈开展中。

而改善型房源的集中入市，也成为市区楼市的一大特征。

融信白宫110~249㎡江景房预约；建发国宾府200/251/300㎡观湖平墅认筹；世欧王庄300㎡千万级楼王新品登场；三盛国际公园135~220㎡楼王，11800元/㎡起；中发印象外滩114~161㎡江景房预约认筹；鸿博梅岭观海150~260㎡热销；阳光城金融街官邸118㎡三到四房新品预约；新大陆壹号220㎡观江云宫新品登场；名城中心泊悦府118~178㎡现房热销……

而在三四月份，福州的市场还是刚需盘的天下，改善型项目苦于没有时机推盘，或延后或改推中小户型应对市场。不过，在上周10多个举办暖场活动的项目中，超大平层、别墅等产品开始出现，其中120平方米左右的首改产品更是多见。

新政“激活”市场改善型房源“借机”发挥

解读

“新政最直接的影响就是推动了改善型项目，后期开发商会乘势加推，改善型市场也会被这一波政策利好带动起来。”对于近期福州楼市改善型市场回暖的现象，CRIC克而瑞福州机构高级分析师黄彬表示，“新政的最直接影响就是改善盘‘活’了。去年市场的不景气让不少开发商将眼光转向了小户型、低总价的刚需房源，改善型房源的上市量相当有限。今年改善型市场利好不断，限贷限购解除、银行降准、二套房首付降低，利好政策大都是冲着释放改善型需求而来。因此有需求的购房者势必会抓紧出手，而开发商也会顺势来加推出货。”

而新盘要打品牌，新货要博眼球，新盘新货在一个时间段内集中推货，开发商必然要采用一些营销手段博取人气和眼球。

改善型项目与刚需不同，已经从刚性消费的价格竞争开始转向产品品质的竞争，从产品硬件的比拼到软环境的打造，都成为改善型项目的重要营销手段。“通过大型活动尤其是具备公益性、影响力的活动可以较快提升关注度和影响力，吸引社会各界关注度，体现企业综合实力，又可以挖掘项目卖点和提升现场人气来售楼。”福州立丹行副总徐鹏志表示，“除此之外，也给予已购客户信心，保持持续影响力，带来物业升值。”

效果

120~140平方米成交逐月上扬

二套房首付降到四成、免征营业税年限降到2年、鼓励公积金购房……这轮始于3月底的楼市新政，已经逐渐显示出了威力。

较之刚需盘的平稳，改善型项目在3月后销售有了明显提升。CRIC克而瑞福州机构数据显示，110~120平方米户型，1—4月份的成交数据分别为193套、266套、246套以及287套；120~140平方米户型，1—4月份的成交数据分别为218套、189套、318套以及352套，双双呈现出明显上扬的趋势。

不仅如此，市区多家在售楼盘销售人员均表示，5月以来的到访客户数量比之前增加了三成以上。而近期也不断有销售人员在朋友圈晒出全款买房、半夜看房下单的案例。“以往客户都不着急认筹，直接等开盘看情况再定。但我们上周推新货，客户认筹的积极性超出想象。”相关负责人介绍。如中发印象外滩原本打算推出100多套房源，但是认筹客户已经达到400余组，而华润橡树湾的花园洋房同样线下认筹表现出色。

改善型楼盘成销售黑马

自改善型客群的首付资金门槛降低之后，部分具备一定交通、环境、产品优势的改善型房源，便成为楼市率先升温的“硬通货”。记者调查了市场上以面向改善型买家为主的代表性楼盘，成交回暖迹象明显。

在120平方米以上户型方面，最明显的当数闽江世纪城。4月份的成交为104套，而4月整个项目成交142套，位列市区住宅首位。截至目前，5月成交就达到197套。融侨锦江悦府4月成交31套，5月至今69套，环比增长近100%。世欧王庄4月大户型成交38套，5月至今则有32套。三盛国际公园最热销户型为120~140平方米，成交占据了总量三分之一。

此外，如保利香槟国际、金辉淮安半岛等关注首次置业和首次改善型的项目，其120平方米以上大户型成交也有明显上扬。而原本较为沉寂的项目如阳光城丽兹公馆、建发领第、新大陆壹号等也在5月有着数十套的成交。

个别综合条件好的区域则表现更加明显。如配套更为成熟的金山板块，融信白宫、阳光城丽兹公馆、华润橡树湾、新榕金城湾、天泽江鼎、融侨外滩等的改善型产品，增长较快，也是迄今为止市区少有的“改善型需求超过首置刚需”的区域。

记者观察

改善型项目更需多吆喝

相比往年，今年福州很多开发商减少了大排场、高费用的大型活动，转而在项目本身做文章，频频采用投入小，但能与客户长期互动的小活动为项目暖场。

不过久而久之，不少开发商就会发现这种常规的活动难以发挥品牌支撑的作用，尤其是改善型项目。

“如果说刚需盘靠价格就能取胜，那么改善型项目就必须在市场中保持一定曝光度才可以。因为改善型关注的不仅是价格，还有品牌资源、区位价值、产品细节，这些靠普通的小活动怎么可能体现？”

在以产品竞争为主导的市场中，不是单纯吆喝产品，而是要建立品牌影响力。

而从5月以来的销售情况就可以看出，在一片沉默中，谁先出头，谁就能博得头彩。