N海都记者 庄少虹

自5月以来，市场上改善房的需求声音越来越大。近期，不少原本主打中小户型的热销楼盘均“默契”地力推大户产品，在这些大户型中，最引人注目的当属高赠送复式产品。

复式产品对于福州市场而言并不陌生。但近两年来，福州楼市一直是“刚需主场”，许多复式产品因为面积大、总价高不得不暂时“隐身”。

此次，复式产品卷土重来，能凭借什么优势赢市场？它们会否改变楼市原先的刚需、低价定位，拉高楼市的整体水平？

动态约战下半场福州楼市复式井喷

时值年中，主城区的各楼盘竞争日趋火热，而依靠刚需户型屡屡热销的部分楼盘，则在这一阶段纷纷加入了“改善房”的争夺战。

长期关注福州楼市的陈女士就发现，以往一直以69㎡、88㎡刚需户型为主的融信后海，在近期的对外宣传中开始重点推广其105㎡的复式大四房。“后来我的置业顾问告诉我，这其实是105㎡的户型，赠送面积有25㎡左右，总价、单价却与平层同等面积户型相差无几。在我印象中，融信后海这么大力推广100㎡以上的户型还是很少见的。”

不仅是融信后海，首次开盘热销后，泰禾福州院子也加推110-135㎡的复式产品。

同样，位于火车南站周边的阳光城大都会，自首期开盘以来，其低总价、低单价产品就屡屡热销，而当前主推的产品则是127㎡、赠送面积约13㎡的复式。

除此之外，诸如阳光城凡尔赛宫新品阳光城金融街官邸118㎡复式，实现三房变五房；保利香槟国际推出120㎡东二环复式，送26㎡，扩容价12500元/㎡起；保利西江林语“亲爱的小墅”来袭，97-113㎡复式4-5房新品总价仅需120万起；融侨悦城107㎡魔幻复式限量上市，再送一房。

不过，记者同时也注意到，除了加推大户复式产品，多数楼盘的在售户型中，也不乏此前一度热销的90㎡以下户型。那么，在刚需户型仍有库存的情况下，众楼盘不约而同地齐推复式产品，究竟是出于哪些因素考虑？

解惑瞄准改善潮高性价比复式进入试炼期

事实上，年中之际，复式产品推量猛增，绝非偶然。采访中，不少业内人士认为，此举是为迎接“改善潮”入市而进行的产品预热。“随着3月底针对改善性需求购房门槛的降低，很多楼盘都对在推产品进行了调整，大户型已经占据半壁江山，作为性价比相对较高的复式产品，肯定是不可或缺的。”立丹行福州市场部总监徐鹏志告诉记者，从4月开始，福州楼市的改善性需求陆续归来，在楼盘现场咨询及看房人数的增多，就让售楼人员感觉到了“暖意”。与刚需客群不同的是，这类客群更青睐居住舒适感更高的产品，所以不少楼盘纷纷加大了大户型的推广力度。

复式产品，作为大户“先锋”的接连出仓亮相主要是因为它的性价比高。

以保利西江林语97㎡复式产品为例，产权面积看起来只够做小三房，但是作为复式，其赠送面积高达40%之多，使用面积近130㎡，可以实现5房。不只在户型上突破，在价格上，总价也控制在120万起，对于首改客群而言，三成的首付、不高的总价及月供，无疑是锦上添花。

而当前市场上，这等高性价比复式产品，就成了不少楼盘的主打产品。临近市中心的融信后海，105㎡复式总价170万左右；阳光城大都会127㎡复式，总价也只在150万左右。“与项目平层产品相比，复式产品的单价贵500-1000元/㎡，但是能做到零公摊，多出了近20㎡使用面积，等于多一个房间。所以，几经对比后，很多购房者也宁愿要贵点的复式。”东二环一楼盘置业顾问分析道。据其介绍，上个月项目首栋复式产品开盘，就去化了超五成，与此前开盘的平层产品有过之而无不及。

接连热销部分楼盘试水大户营销

除了抢占“改善房”市场，在当下，复式大户型的集中亮相，也有“打铁趁热”的试水之意。

众所周知，4月以来，福州楼市成交已经逐渐回暖，尤其5月，福州成交达到2060套，创下年内新高。在户型上，除了成交稳定的中小户型，120-140㎡改善户型的增幅十分明显，从1月的218套上升到5月的318套。

“在刚需户型的持续热销势头带动下，福州楼市时下的关注度和认可度均得到显著提高，这时顺势推出大户型，销售的阻力就会减少许多，其中复式大户就更容易体现产品品质和定位，也能为项目的后续推广加分。”业内人士谈道。他认为，对改善性需求要采用“以量带量”策略，通过“高性价比”打消改善性需求的犹豫，以“羊群效应”刺激改善性需求跟随刚需入市。如，泰禾福州院子、阳光城大都会、保利西江林语等就在前期刚需产品热销售罄的前提下，趁势加推大户复式产品。

趋势 刚需户型仍将是供应主体

虽然，近期复式大户集体出击，但业内人士认为，这多源于营销策略方面的阶段性调整，但从未来趋势看，刚需户型仍是主流。

据CRIC克而瑞福州机构数据显示，在5月开盘成绩中，虽有3个大户复式产品，开盘取得了去化五成以上的成绩，但是其余9个开盘项目仍是以刚需产品为主。“刚需购房者的集聚无疑是福州楼市持续发力的源头所在。”

“从福州各大楼盘目前的存量来看，刚需户型仍然是供应主体。复式、大户产品只是调剂，很难成为主力。”CRIC克而瑞高级分析师黄彬强调。“复式产品相对更高的单价和总价，就决定了它的去化速度不能与刚需产品相提并论，房企想靠它们冲刺年中显然不易。”

值得一提的是，大户房源的量价回升，与各楼盘自身推量增大也有密切联系。事实上，自5月起，几乎每一个主城区楼盘都推出120㎡以上的大户型，基数增大了，成交数据自然也相应提升，但事实上每一个楼盘的销售去化率都不同，而部分楼盘的提价，也在一定程度上促成了新的博弈。