N海都记者 林姿

经历了年初的惨淡，借救市新政的东风迅速发力，于年中成交攀高，福州楼市在2015年上半年完成了一次漂亮的逆袭，以11756套站上5年来第二高位，仅略逊于2013年同期。短短半年，由冬至春，“亮瞎”所有人。

从数字上，2015年上半年成绩亮眼：在多重政策效应叠加影响下，压抑了许久的改善需求，终于得到了尽情释放，楼市回暖趋势基本确立。

然而，下半年或许又会有新情况，如何才能延续上半年的成绩？我们有必要对过去的半年进行梳理和回顾，以期在下半年中作出正确决断，对未来市场发展趋势做出准确的判断。

（数据来源：CRIC克而瑞福州机构）

房价

一步步止跌筑底

今年很多购房人从之前的观望到现在有了进一步的动作，他们最关心的是：房价到底是涨了还是跌了？

2015年上半年，市区签约均价约在14835元/㎡左右浮动。再往前推，2014年上半年的签约均价为16629元/㎡左右，2013年上半年在16127元/㎡左右。市区房价确实在盘整中不断下探。

再看逐月的房价数据。百城房价指数显示，成交价格一直微跌，不过跌幅不断收窄。第一季度，“刚需产品＋刚需价格”成为制胜法宝，15000元/㎡以下项目，如阳光城大都会、禹洲天悦湾、东方名城禾郡、金辉淮安半岛等是占据前十名榜单的绝对主力。各类特价房、优惠价迭出。而在3月楼市新政出台后，多家楼盘开始宣传限期不涨价，以此逼定。买卖双方的拉锯更显胶着。

随着第二季度的到来，更多大户型的改善型产品入市，面积在140平方、总价在250万元左右的户型成交加速，市区房价结构性上扬。

但是，部分刚需项目依然坚持平价甚至加大优惠力度，拉低了市区签约均价，但改善盘的成交量上升又拉高了签约均价。不同类型楼盘的合力使上半年的房价处在较为稳定的水平。

不过，6月以来，随着成交逐步攀升，市场中再次出现喊涨之声，是噱头还是真涨？有待市场检验。

户型

改善型购房者无疑是上半年的一匹黑马，从边缘化到占据当前成交的半壁江山。今年出台的一系列政策多数都是冲着改善型而来。开发商也迎合市场，对在推产品进行了调整，大户型已经占据半壁江山，改善型项目在3月后销售有了明显提升。

从成交户型区间来看，90-125平方成交5240套，占据了超四成份额。而与去年同期的3356套相比，也上涨了56%之多。

其中，作为性价比相对较高的复式产品，还成了不少楼盘的主打。如保利西江林语、融侨悦城、融信后海等都推出了高赠送的复式产品。“这种产品在实用性与产品总价上都非常符合市场需求。”几个项目的置业顾问都对上半年的楼市明星产品高度一致认可。

成交

一路上扬，创下5年新高

回顾上半年的楼市走向，市场变化之快，令人咋舌。年初，市场仍“一片荒凉”，而6个月后，已经有房企可以为上半年的销售业绩庆功了。

1月份，成交出现3年同期新低。更多业内人士把1月份比作年末冲量的中场休息，许多房企也在这个月调整销售计划。

2月以来，楼市政策发生改变，由之前抑制需求，转变为刺激需求。当月，楼市便出现小幅回暖，虽然赶上了春节小长假，但成交环比依然上涨22％。3月底地方政府也接连出台相关配套措施来刺激市场需求，福州楼市当月成交环比再涨34％，完全走出了低谷。

自4月始，受连续的“组合拳”政策利好刺激，市场成交明显回升。接下来的5月、6月更是趁热打铁。5月出现4年同期新高，6月则是5年同期新高。至此，新一轮向上行情形成。

从总成交量来看，2015年上半年以11756套的数字一举成为近5年来的新高。其中，大盘的热销对成交量的提高起了重要作用。记者统计，市区成交前十名成交总套数5252套，占了市区上半年总成交套数的45%。

库存

起起伏伏，库存仍在三年最高位

2015年上半年，“去库存”成为主旋律。

数据显示，2015年至今，库存峰值出现在1月底，达到32176套，甚至近3个月都在3万套以上徘徊。按照前三月的月成交均值计算，这样的库存量需要18个月才能完全消化。

随后，开发商立马放慢申请预售的脚步。3月的新增预售从1、2月份的超千套直线下滑至318套，4月也只有406套，5月市区新增房源甚至挂零。同时，开发商在销售方面下足了功夫，从营销、促销到团队建设，多管齐下保销量。

上游控入市，下游保销量，库存终于松动。进入4月以后，库存初步降为28621套。5月底，这个数字只剩下26449套。不过，6月份由于逼近半年报，开发商火力全开，全月新增房源达到4095套，因而库存再次飙上28425套，处在近3年同期最高位。

闽侯

成交难以止跌

相较市区的一路冲高，闽侯板块依然难掩沉寂。2015年上半年总成交量5219套，成为近三年新低，甚至只有2013年同期的五成多。

当然，黯淡不是没有理由的。

目前，闽侯最直接的板块对手就是城南和金山。在今年上半年，这两个板块的房价在品牌房企的主导下出现很大松动，三环沿线价格趋近万元左右，步步紧逼的价格策略，加上市区本身的地缘优势以及限购松绑，分流了很大一部分原本属意闽侯的刚需客。

而闽侯原本不断有新品加推的荆溪、南屿板块，由于客群被分流，蓄客不理想，导致销售放慢，也因此放慢了推盘脚步。

为了应对市区的价格攻势，原本铁板一块的闽侯也开始松动。2015年上半年的成交均价从去年同期的9265元/㎡下滑至8426元/㎡，其中，南屿板块的成交均价从11000元/㎡跌至10000元/㎡左右，而荆溪的多个项目更是不足8000元/㎡。