N海都记者 邱岩

2015年1月30日，福州2015年土地市场首度开拍。

其中，2015－02号地块更是引来4家竞买人争抢，经过40轮的竞拍，最终由福建省机电（控股）有限公司以1.88亿元竞得，面积4618㎡（合6.93亩），楼面价为5900元/㎡，溢价率高达144%，土地市场的“开年第一拍”以热闹收场。

然后，就没有然后了……

纵观整个上半年，仅成功出让7幅地块，其中涉住地块更只有2幅，总住宅供应建筑面积仅为2.16万m，按照上半年平均去化量计算，仅需不到3天就能卖光。

行情寡淡、供应少量，成了上半年土地市场的主旋律。

主城区

仅成功出让28.05万m 创四年来最低

3月20日，帝封江项目5幅地块正式公告出让，总计1211.66亩。

公告一出，福州业界欢腾，十多家房企竞相报名，沉寂已久的土地市场终于再度爆发，毕竟这是福州近几年来面积最大的商住地块。随后的4月8日，帝封江地块因规划调整原因取消出让，久违喧闹的福州土地市场又一次重归沉寂，这也是上半年土地市场的一大缩影，即便是取消出让，也堪称上半年的土地大事件。

除了帝封江地块的意外取消，上半年也出现了部分地块的频频流拍，也令土地市场热度始终未能回调。

据海峡房网统计，截至2015年6月30日，福州主城区土地市场总计出让地块15幅，成功出让的仅为7幅，占比不到一半，并且除帝封江项目的5幅地块取消出让外，还有3幅地块遭遇流拍。同时，即便是成功出让的7幅地块，除2015－02号地块外，也均为底价成交，总土地成功出让建筑面积仅为28.05万m，创下近四年来的新低。

“纵观上半年的出让地块，适合开发商拿地的并不多，尤其流拍地块，要不就是市中心旧改地块，开发成本与拆迁成本都较高，要不就是建成后的销售对象十分有限，需要配建酒店等诸多限定条件，这样对开发商的诱惑力也就有限了。”一位业内人士分析指出，也正因为此，帝封江地块出现时引发了整个楼市的关注。

涉住地块

仅2幅面积仅为2.16万m

而作为土地市场的另一大关键指标，住宅土地总体供应量更是牵动着业界人心。

据克而瑞福州机构数据显示，上半年主城区住宅用地供应降至“冰点”，涉住地块的住宅总建筑面积仅为2.16万m（除马尾）。

这个数据意味着什么？

为此，业内人士为记者做了个初步测算，不包括马尾区在内，上半年福州主城区住宅成交面积为121.97万m，平均每天去化面积为0.67万m，所以上半年土地市场累计2.16万m的商品住宅总建筑面积，仅需三天多的时间就可以卖完。

而这些住宅用地也主要集中于2015-5号地块与2015-7号地块，其中由融侨集团摘得的2015-5号地块还需提供总建筑面积3.5万m的住宅，并由仓山区政府指定单位回购，因此并不算在2.16万m的商品住宅总建筑面积内。

此外，闽侯上半年住宅土地供应总建筑面积也仅为12.79万m，仅高于2014年。

“如果这种住宅地块的供应和去化形势继续下去，未来福州楼市的住宅供应量或将出现断档，这也不利于楼市的后续发展。”该业内人士强调。

不过，值得欣慰的是，受益于福州新区与福州自贸试验区规划利好影响，马尾区的住宅用地供应呈井喷态势，上半年住宅地块总建筑面积高达45.7万m，在近4年中仅次于2014年。

商服地块

供应大幅缩水仅出让25.89万m

2015年6月4日被福州万科以底价摘得，销售对象有限、各类规划要求较高都成为其三度流拍的主因，这也是当下商服地块面临的窘境。

同样在近年商服地块连连井喷的闽侯，上半年商服地块更是出现了“零供应”的情况。

这些都意味着，从2010年起商服地块的持续大量供应潮，终于回落。

对此，不少业内人士分析认为，近年来商服地块的频频出让，已经让市场出现了一定程度的饱和，同时竞争也更加白热化，所以相对于商服办公地块，当下的开发商更需要住宅地块。

不仅是住宅地块供应继续缩水，在上半年土地总供应全面下降的背景下，近几年来占据土地供应量大头的商服地块供应在上半年也大幅缩减。

据克而瑞数据显示，成功出让的商业办公地块总建筑面积仅为25.89万m，而在2014年，全年的商办土地总建筑面积供应高达286.51万m，创下历史峰值；而在2012年与2013年，这一数据分别为90万m和225万m。

值得一提的是，2015－06号商服地块先后于2014年11月6日与2015年3月9日、2015年3月18日均因竞买人数不足而流拍，最终在

解读

商住土地供应齐降为去库存保驾护航

针对商住供地齐齐下降，业内人士均指出，这是为去化当前福州楼市高企库存的应市之举。

从记者此前报道的数据来看，1月份福州住宅可售面积高达32311套，而到了5月份，库存量已经下降至27205套，在4个月中直降5000套，去化速度着实令人惊叹。

“虽然土地市场的库存量并不会直接影响当下楼市，但是面对着如此高库存的市场环境，特别是在商业项目扎堆上市的背景下，后续地块供应也面临着压力。”克而瑞高级分析师黄彬坦言，为此，在上半年除了开发商对住宅可售房源供应量的严格控制外，土地市场也同样控制供应。

而在5月15日有关部门推出的土地新规中指出，各市、县住房城乡建设主管部门要摸清本辖区商品房库存情况，原则上，按本市、县近三年商品住房月平均销售量计算，截至2015年6月底，商品住房现实库存去化期限超过24个月的市、县，应明显减少商品住房用地供应数量；商品住房现实库存去化期限超过36个月的市、县，应明显减少直至暂停出让商品住房用地。商业办公用房库存供过于求的市、县，要调整供地结构、优化布局，直至暂停供应商业办公用房用地。

这也为上半年的控制土地供应量提供了明确指导，商住地块供应的双降亦在情理之中。

预测

下半年供应量或回升避免后续土地供应断档

不过，在上半年“关门去库存”的大市场背景下，福州楼市的“库存大战”取得了卓越战绩。下半年，不少业内人士预测，住宅土地放量或将重新开闸，满足开发商的土地储备需求，避免未来楼市产品供应出现断档。

据了解，在上半年，尽管主城区住宅地块出让有限，但开发商依旧在福清、长乐等周边区域积极拿地，这也体现了房企对持续扩充土地储备的迫切需求，因此下半年只要出现合适地块，开发商一定会竞相争夺，尤其是住宅地块的楼面价还将攀高。

以7月2日成功出让的2015-17号地块为例，这片位于东二环的商住用地最终楼面价高达10007元/m，溢价率更高达67%，一举刷新东二环土地市场新高。

此外，同样得益于5月份出台的土地新规，商业用地转住宅用地变为可能，目前部分开发商正积极申请，预计下半年的土地市场变局也将更多。