第B01版:新地产
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马尾楼市将“逆袭”
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2015年7月15日 放大 缩小 默认        
上半年,主城区、闽侯土地总供应仅40.84万m,马尾却达51.2万m,近期楼面价更接近7000元/m
马尾楼市将“逆袭”

主城区住宅地的稀缺,令房企必须选择新的舞台(资料图)
 

N海都记者邱岩

7月10日,一条土地市场消息又引来了全城关注。

其受关注的理由,不仅是楼面价、溢价率创新高,也不仅是马拉松式的白热化竞拍过程,而是这一切的火爆场景,都发生在马尾的土地拍卖市场。

在多数人眼里,一直以来,马尾土地市场始终处在不温不火的“游离状态”,也从来只有名城、正荣、新大陆、三木等开发商精心耕耘开发,作为五城区之一的区域热度此前甚至不及闽侯……

然而,今年以来,马尾土地市场以51.4万m的商住地块总供应面积一举“秒杀”主城区和闽侯,更在7月10日创下前所未有的火爆场景。

这半年来,马尾板块究竟都发生了什么?一朝的爆发,背后又有多少年的积累?

回顾

马宗地2015拍-05号地块 一举打破三纪录

首先,让我们再回到7月10日:

这一天,马宗地2015拍-05号地块正式公开拍卖,该地块位于马尾快安名城五区北侧及东北侧,占地面积约4.39万m(约65.78亩),用途为其他普通商品住房用地,容积率小于或等于3.4,起始价5.39亿元。

当天,正荣、名城、华润三家品牌房企围绕这幅地块展开了激烈争夺,最终楼面价达6935.09元/m,溢价率91.84%,三大房企历时220轮的“马拉松式举牌”后,由华润成功摘得。

同时,这三组数据均创下了马尾土地市场的历史新高,成为马尾设区以来的“地王”。

消息一出,业界再度哗然——一向游离于主城区土地市场、不温不火的马尾板块,如今却一鸣惊人!

“该地块从指标上来看,几乎全是住宅用地,而且也没有配建安置房等限制利润的条件,这在当下福州土地市场是十分难得的。”有业内人士提出,在地段指标上,周边有足够的教育资源、交通资源和文体资源,各方面配套都较为成熟,也是拍出高价的原因。

上半年

马尾商住地块供应总面积达51.4万m

马尾土拍一鸣惊人,并非偶然。

据CRIC克而瑞福州机构数据显示,仅今年上半年,马尾的土地出让中,商住地块总建筑面积就已经达到51.4万m,其中住宅部分高达45.7万m,将主城区与闽侯土地供应远远地甩在了身后。

此外,记者也注意到,上半年马尾区总共出让了5幅地块,其中马宗地2015拍-03号地块流拍,而其他地块均以底价成交,面积最大的当属位于琅岐的马宗地2015拍-01号地块,土地面积约200亩,建筑面积逾30万m,由福州城开实业有限公司摘得,未来琅岐板块将成马尾发展重中之重。

而上半年主城区的土地供应总建筑面积是多少?28.05万m,其中住宅部分仅2.16万m。

那闽侯呢?12.79万m。

探因

十多年板块发展积累遇上了自贸区政策东风

无论是个别地块的火爆吸睛,还是整体土地供应的持续井喷,马尾土地市场在今年的爆发,仔细剖析下来,并非意料之外。

毕竟,这已经是一个发展了十多年的较成熟板块。

2004年,名城地产率先在马尾的快安东江滨板块拿地,并开始了持续至今的多年深耕开发。在此期间,三木、新大陆、正荣等品牌房企也相继入驻,但与轰轰烈烈的金山大开发、东二环房企大战相比,马尾的声势总是显得有些势单力薄。

“入驻的房企相对其他板块而言较少,注定了在整个竞争激烈的楼市中声势也就相对有限。”资深业内人士林先生表示,近几年,随着东部新城、马尾新城、福州新区等利好政策的到来,马尾区特别是快安东江滨一带的配套已经逐渐完善,让这个一度处于半游离状态的板块,终于有了与主城区叫板的资本。

而最大的转折,莫过于自贸区政策的东风。

4月21日,福建自贸试验区在马尾的福州片区行政服务中心正式揭牌,让舆论和焦点全面聚集到了马尾,也让人们对该板块的预期有了极大提升。

正因此,马尾区加速了推地进程,而开发商也乐于拿下这片价值热土,该板块顺理成章地实现了“逆袭”的戏码。

主城区住宅地供应有限倒逼房企转战马尾

与此同时,市区住宅地块的有限供应,也为马尾板块的崛起提供了有利的外部条件。

7月2日,在马尾土地市场抢得头条之前,福州土地市场的头条,还是属于宗地2015-17号地块,这块福州近年来极度稀缺的商住用地,在几大房企历经了73轮的竞价之后,终被阳光城以高达67%的溢价率摘得,最终楼面价10007元/m。

从宗地2015-17号地块的你来我往,到马宗地2015拍-05号地块的漫长竞价,都凸显出一个事实——开发商对扩充住宅土地储备迫切需求。

正如前文所提,上半年福州主城区土地出让中涉住部分的总建筑面积仅2.16万m,按照上半年福州主城区日去化量计算,仅需3天即可全部去化完毕。

于是,主城区优质地块的有限,自然让房企们开始寻觅新的舞台,而同样拥有广阔土地储备,又是福州东扩南进发展方向的马尾,就进入了他们的视野。

后市

马尾供地或创新高价值也迎来重估

大好形势下,马尾会否继续强势推地,创下新高?

多数业内人士给出了肯定的答案。

实际上,仅上半年,马尾土地出让总规划建筑面积就已经逼近2014年的历史最高位,而下半年随着更多地块的出炉,供应量再创新高已是大概率事件。

对于购房者而言,更担心的是马尾土地市场的火爆会否推高板块内房价。对此,易居克而瑞高级分析师黄彬认为,短时间内片区价格变动,取决于楼市大行情的发展,而长期来看,随着政策利好和各项配套的落地,马尾板块的价值将更加夯实,并为更多人所认可,升值也自然可期。

 
 
 
   
   
   
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