N海都记者邱岩

7月10日，一条土地市场消息又引来了全城关注。

其受关注的理由，不仅是楼面价、溢价率创新高，也不仅是马拉松式的白热化竞拍过程，而是这一切的火爆场景，都发生在马尾的土地拍卖市场。

在多数人眼里，一直以来，马尾土地市场始终处在不温不火的“游离状态”，也从来只有名城、正荣、新大陆、三木等开发商精心耕耘开发，作为五城区之一的区域热度此前甚至不及闽侯……

然而，今年以来，马尾土地市场以51.4万m的商住地块总供应面积一举“秒杀”主城区和闽侯，更在7月10日创下前所未有的火爆场景。

这半年来，马尾板块究竟都发生了什么？一朝的爆发，背后又有多少年的积累？

回顾

马宗地2015拍-05号地块 一举打破三纪录

首先，让我们再回到7月10日：

这一天，马宗地2015拍-05号地块正式公开拍卖，该地块位于马尾快安名城五区北侧及东北侧，占地面积约4.39万m（约65.78亩），用途为其他普通商品住房用地，容积率小于或等于3.4，起始价5.39亿元。

当天，正荣、名城、华润三家品牌房企围绕这幅地块展开了激烈争夺，最终楼面价达6935.09元/m，溢价率91.84%，三大房企历时220轮的“马拉松式举牌”后，由华润成功摘得。

同时，这三组数据均创下了马尾土地市场的历史新高，成为马尾设区以来的“地王”。

消息一出，业界再度哗然——一向游离于主城区土地市场、不温不火的马尾板块，如今却一鸣惊人！

“该地块从指标上来看，几乎全是住宅用地，而且也没有配建安置房等限制利润的条件，这在当下福州土地市场是十分难得的。”有业内人士提出，在地段指标上，周边有足够的教育资源、交通资源和文体资源，各方面配套都较为成熟，也是拍出高价的原因。

上半年

马尾商住地块供应总面积达51.4万m

马尾土拍一鸣惊人，并非偶然。

据CRIC克而瑞福州机构数据显示，仅今年上半年，马尾的土地出让中，商住地块总建筑面积就已经达到51.4万m，其中住宅部分高达45.7万m，将主城区与闽侯土地供应远远地甩在了身后。

此外，记者也注意到，上半年马尾区总共出让了5幅地块，其中马宗地2015拍－03号地块流拍，而其他地块均以底价成交，面积最大的当属位于琅岐的马宗地2015拍－01号地块，土地面积约200亩，建筑面积逾30万m，由福州城开实业有限公司摘得，未来琅岐板块将成马尾发展重中之重。

而上半年主城区的土地供应总建筑面积是多少？28.05万m，其中住宅部分仅2.16万m。

那闽侯呢？12.79万m。

探因

十多年板块发展积累遇上了自贸区政策东风

无论是个别地块的火爆吸睛，还是整体土地供应的持续井喷，马尾土地市场在今年的爆发，仔细剖析下来，并非意料之外。

毕竟，这已经是一个发展了十多年的较成熟板块。

2004年，名城地产率先在马尾的快安东江滨板块拿地，并开始了持续至今的多年深耕开发。在此期间，三木、新大陆、正荣等品牌房企也相继入驻，但与轰轰烈烈的金山大开发、东二环房企大战相比，马尾的声势总是显得有些势单力薄。

“入驻的房企相对其他板块而言较少，注定了在整个竞争激烈的楼市中声势也就相对有限。”资深业内人士林先生表示，近几年，随着东部新城、马尾新城、福州新区等利好政策的到来，马尾区特别是快安东江滨一带的配套已经逐渐完善，让这个一度处于半游离状态的板块，终于有了与主城区叫板的资本。

而最大的转折，莫过于自贸区政策的东风。

4月21日，福建自贸试验区在马尾的福州片区行政服务中心正式揭牌，让舆论和焦点全面聚集到了马尾，也让人们对该板块的预期有了极大提升。

正因此，马尾区加速了推地进程，而开发商也乐于拿下这片价值热土，该板块顺理成章地实现了“逆袭”的戏码。

主城区住宅地供应有限倒逼房企转战马尾

与此同时，市区住宅地块的有限供应，也为马尾板块的崛起提供了有利的外部条件。

7月2日，在马尾土地市场抢得头条之前，福州土地市场的头条，还是属于宗地2015-17号地块，这块福州近年来极度稀缺的商住用地，在几大房企历经了73轮的竞价之后，终被阳光城以高达67%的溢价率摘得，最终楼面价10007元/m。

从宗地2015-17号地块的你来我往，到马宗地2015拍-05号地块的漫长竞价，都凸显出一个事实——开发商对扩充住宅土地储备迫切需求。

正如前文所提，上半年福州主城区土地出让中涉住部分的总建筑面积仅2.16万m，按照上半年福州主城区日去化量计算，仅需3天即可全部去化完毕。

于是，主城区优质地块的有限，自然让房企们开始寻觅新的舞台，而同样拥有广阔土地储备，又是福州东扩南进发展方向的马尾，就进入了他们的视野。

后市

马尾供地或创新高价值也迎来重估

大好形势下，马尾会否继续强势推地，创下新高？

多数业内人士给出了肯定的答案。

实际上，仅上半年，马尾土地出让总规划建筑面积就已经逼近2014年的历史最高位，而下半年随着更多地块的出炉，供应量再创新高已是大概率事件。

对于购房者而言，更担心的是马尾土地市场的火爆会否推高板块内房价。对此，易居克而瑞高级分析师黄彬认为，短时间内片区价格变动，取决于楼市大行情的发展，而长期来看，随着政策利好和各项配套的落地，马尾板块的价值将更加夯实，并为更多人所认可，升值也自然可期。