N海都记者 刘梦宁

相信很多人都设想过一种美好的生活场景——人到中年，三五好友，在风景悠然的地方合买一套别墅，既可以享受群居的乐趣，又不失去自己的独立空间，还能满足各自的个性化需求……

如今，福州有开发商尝鲜，推出“个性化”的定制产品试水市场。据了解，开发商先行介入客户需求，再组团定制，按需定制产品。有业内人士表示，淡市之下，住宅开始从模式化的1.0时代迈向细分的2.0时代，买方市场的需求被充分重视，这对于市场而言，意义颇大。

当然，目前的定制式受限颇多，用户仍只能在有限的几种套餐中选择。市场仍处于初级定制的阶段，未来能否成功实现还有待观察。

现象针对改善型需求福州定制产品“冒头”

在福州，针对改善型需求的定制产品已经出现了“冒头”的迹象——近期，在某项目产品说明会上，项目负责人对众人介绍，“这个项目除了第一阶段采用传统的开发商推荐版产品外，后期均采用定制式。例如，在项目第二阶段，是由意向客户公投自选配套进驻，满足业态需求；而第三阶段则为定制版产品，组团定制，按需生产；到了第四阶段则是对生活方式的再造。”

相关负责人表示，“我们从2012年开始，从项目公开蓄客开始，就同步在做问卷和定制。首先做案名定制，如今使用的案名是参考购房者的意愿后定下的。而后配套的定位，商业的进驻，也由意向客户公投产生。在产品方面，考虑到每个客户都有不同类型的产品需求，我们让客户自己做想法，我们则只做输出——以问卷了解总价需求，我们才得以确定下别院、合院的大方向；随后再了解客户的面积需求，定制出户型在50~90平方米之间的4种产品，供客户选择，在后续户型和装修方面我们也将持续纳入客户意见做大众化定制。”

这种定制模式，改变了以往开发商从自己的角度看待客户需要，进而开发销售的模式。事实上，在福州市场上，此前也频频有开发商在推售高端豪宅、SOHO产品、写字楼产品时，根据大客户需求，定制庭院、户型面积和装修标准，其实宗旨一样。

买方市场，这是一种创新和尝试

在中原地产福州公司总经理蔡俊看来，这种定制有值得赞赏的一面。

“在买方市场，房地产行业正在向以客户需求、客户导向为核心的价值观靠拢。根据购房者需求定制配套产品，显然在福州市场是一种创新和尝试。”蔡俊表示，对准业主的需求进行了充分调研，以定下产品基调，社区内将会围绕业主需求形成全方面的生活配套服务，甚至在后期有可能实现针对不同户型均有一套定制化精装修方案。这无论对开发商还是对购房者都是一种有益的尝试。

业内人士林先生也认为，随着中高端购房者个性化需求的不断增多，定制式住宅在未来发展中有着巨大的潜在需求机遇。

可利用客户自有圈层带动销售

定制产品除了按需生产，不容易出现有悖市场的产品外，还“圈得一手好粉”。

在业内人士看来，上文所说的“定制合院”设计，也正是意图“正中红心”击中不少实力购房者。

一直以来，高端置业者都喜欢“有天有地”、独立程度高的产品，而定制合院别院形式，可以根据高端置业者对生活方式的不同理解和偏好量身打造，因此可以说选择定制了一种自己喜欢的生活方式。而这种生活方式自带圈层，会令购房者不自觉地发动身边的好友，组团前来购买，带动关注和销售。

B面定制“初级阶段” 靠谱度仍需观察

“这种创新和尝试固然是好的，不过我们也该清醒地意识到，目前仍是定制的初级阶段，靠谱度仍需观察。”一业内人士提醒道。

业内人士认为，福州市场上出现的定制项目，也是大众定制，更多的是以事前调研的形式获取购房者意见并纳入考量，进行开发，而几乎无法实现一对一的需求定制。对于处于“试水期”的福州某定制项目，无论是配套商业还是产品的定制，同样都有待市场验证。

此外，蔡俊也提醒，在住宅建筑设计标准、商品房预售条件、销售合同条款等方面，定制模式尚存在诸多水土不服。未来应该建立专门的“定制合同”，对定制部分做专门的约定，明确定制双方的权利义务、违约责任。另外，定制房对物业管理业也提出了更高的要求。由于定制或有可能改变部分墙体结构和管道布线，因此有必要建立专门的房屋信息档案，交房后，开发商应将档案移交给物业公司和业主，以便将来的维修。

条件受限难以大范围操作

“在房地产1.0粗放时代，开发商需要迅速发展，只有生产标准化的产品，才能确保公司高速周转。但问题是到了细分的2.0时代，当大多数人基本的住房需求已经解决，这一开发模式就暴露出了问题。定制会成为未来的一种开发潮流。”

不过业内人士认为，定制思维固然很好，但受到土地、政策、市场、开发商等因素的影响，真正的定制产品很难在大范围操作。在土地获取的时候，规划局会给开发商一个规划条件，包括这块土地的面积指标、容积率、建筑密度、绿地率、限高要求、立面要求、户型比例等等。这个时候对土地能开发什么类型或业态的产品就基本有了一定的限制。

而到了规划报批及报建这个阶段，如果获得政府和规划局的审批，满足规划条件的要求后就较难改动。另外按照目前的要求，主体建筑必须建设达到一定高度，取得预售许可证之后才能够进行销售，故按照正常的进度完成定制化服务难度很大。