N海都记者 刘梦宁

福州写字楼风潮“猛刮”已不是新鲜事，自打2009年起，金融街写字楼便开始放量，此后的几年间，无论是北江滨、东二环、马尾，抑或是传统的市中心五四路五一路商圈，都不间断地有写字楼项目面市销售。

如今，尘归尘土归土，大放量背景下去化情况的好坏暂且不表，持续交付的新兴写字楼显然已令整个福州写字楼迈入一个“租赁新时代”。更有开发商瞄准“租赁”大做文章，以租代售争当“包租公”。

现象

开发商力推全租赁写字楼

近日，福晟集团举办了福州区域写字楼租赁推荐会，将旗下四栋写字楼项目——福晟·钱隆广场、福晟·财富中心、福晟·国际中心、福晟大厦集中亮相，逐一推介。

然而，不少业内人士却发现，一贯以卖为主、瞄准大客户“整层出售”的写字楼，这一次玩起了“租赁模式”。据记者了解，福晟集团力推的四栋写字楼，除了此前有过出售的福晟·国际中心项目之外，其余3栋半项目全部采用自持形式，而福晟财富中心、钱隆广场两大项目均被定义为“全租赁写字楼”——前者租赁面积达到56000㎡，有188~2100㎡的户型自由组合；后者租赁面积更是高达10万㎡，有150~2200㎡的户型自由组合。

据福晟集团商业运营中心招商总监赵敏鸣透露，“财富中心将在9月份实现交付，福晟大厦将在12月份交付，其他项目也将陆续释放，而除了国际中心早期有部分楼层进行过返租销售外，其余产品我们都将自持。”

一向追求“快产快销”的开发商缘何恋上做“包租公”走长线发展？以租代售的全租赁写字楼究竟能否避开写字楼销售大战？而在写字楼进入租赁时代之后，以租代售的模式又如何在写字楼招商大战中脱颖而出？

分析

“以租代售”灵活营销盘活部分产品

在常年从事写字楼销售和租赁的福建恒升房产代理总经理林其东看来，开发商选择“以租代售”的模式推楼，不失为在当前竞争激烈的写字楼大战中的一种灵活战略选择。

数据显示，2013年福州市区写字楼去化仅为16万㎡，而2014年的潜在释放更是“海量”，达到40万㎡。按此速度，前几年的写字楼库存至少还需7~8年，才能逐渐去化完毕。

但如今的市场情况是，购买高档写字楼的客源不足，在榕外商多是中小企业，购买力有限；而中资大公司多数早已购买办公场所或自建、参建写字楼，甚至有的还将空余写字间出租或低价出售，市场客源被进一步压缩。

此外，目前SOHO上市量骤升，作为同样可以进行工商注册，且租金、售价较之写字楼有明显优势的SO⁃HO，就受到了那些资金有限的小微企业的偏爱。

“因此，尽管目前市场上明确打出做全租赁写字楼的开发商并不多，但这种灵活营销在需求并不旺盛，但供应量巨大的写字楼市场上，有望盘活部分产品，消化空置面积，甚至率先杀出重围。”

业内人士林先生表示，开发商转售为租的确与同类产品竞争激烈、市场销售缓慢、开发商资金压力较大有很大关系。开发商想另辟蹊径，将物业先租出去，缓解销售和资金压力。

避开同类竞争树立全租赁专业品牌形象

除了可以避开销售之外，打响“全租赁写字楼”品牌，也是对写字楼品牌形象的一种提升。

“在金融街板块，已经交付使用的写字楼中，尽管有许多定义为5A甲级写字楼的项目，也请来了五大行做物业管理，但由于分割出售，存在不同的业主，已经面临着大小业主出租租金不一、管理混乱的局面。”福州立丹行副总经理徐鹏志分析道，如今开发商专攻“租赁”写字楼，除了与竞品做区隔之外，也是对写字楼专业度、品牌形象的一种自我塑造和提升。

“目前，我们的招商重点在于挖掘本土的企业，争取一些在大众创业背景下新兴的创业企业，除了传统的金融业，互联网和创客也成为我们招商争取的重点。”赵敏鸣透露，“目前福州全租赁写字楼可以说仍处于起步阶段，从事招租的专业人员并不多，服务还无法达到一线城市的标准，内部管理和物业水平还有进步的空间，这也都是我们努力的方向。”

业内看法

以租代售是一着“险棋”考验开发商实力

不过，与传统意义上的业主出租（即产权和收益归业主，物管、中介协助管理）不同，开发商推出的“以租代售”，意味着产权归开发商所有，而管理亦由其负责。这种做法多半需要重新定位产品，要求开发商有强大的客户整合能力和资金运作能力。

对此，业内人士表示，福州此前并无重点项目做“以租代售”的案例。而现在开发商提的“以租代售”，开发商不仅要做房东，还要运营和管理，这对开发商来说肯定是一大挑战。

林其东也表示，“以租代售”对开发商的资金运作能力要求更高，租金短期内肯定无法赶上销售金额。“以租代售”看似顺势而为，但实际上也是一着险棋，运作起来很麻烦。“一些项目为了吸引租客，还要做一些整改，以符合租客的要求，所需花费不少。同时，能不能找到合适的写字楼租客，人家租多久，需要一些什么样的配套条件，都是未知数。”