N海都记者 林姿

上半年不断发力向前冲的楼市终于在7月份小步慢跑，开始步入调整的节奏。

经历了6月份的五年来最高月成交之后，7月福州市区普通住宅成交2089套，环比下跌近三成。

有业内人士表示，行情转淡是因为最急需购房和最有购买力的需求已经在二季度快速释放，以致需求积压效应快速减退。这是否意味着淡季模式已经开启？（数据来源：CRIC克而瑞福州机构）

成交环比下跌近三成

从近期福州新房市场的总体表现看，成交量已经开始高位回落。7月福州市区成交2089套，环比下降了29%。

分区来看，大多数区域成交回落。其中，台江区、晋安区成交环比近乎腰斩。仓山区环比下跌23%，而马尾区则因为自贸区优势以及马尾地王拍出的利好叠加，成交逆市反弹，环比上涨12%。从月成交前十名来看，7月前十总成交1212套，环比亦下跌30%。

放眼全国，7月楼市销量下滑则是普遍现象。从克尔瑞机构监测数据看，成交环比下滑的城市达36个，占比已超六成，其中，一线城市除北京依然环比上升33%以外，上广深三个城市均大幅下滑。

“7月份网签数据出现较大跌幅，与楼市进入传统淡季有关。”福州多个项目负责人表示，这种下跌属于正常调整，因为每年7、8月，由于天气炎热，福州市区住宅交易量都会下降。

从走势来看，7月成交虽然不及6月，但与前5个月相比，依然处在高位，而与去年同期相比，今年7月成交依然微涨5%。对此，CRIC高级分析师黄彬表示，“7月市场是在二季度成交井喷、需求大幅消化、供给相对不足、无后续楼市利好政策等多重因素影响之下取得的。”

供应推盘放缓，库存仍然高企

7月楼市逐步进入调整期，房企推盘节奏有所放缓。尤其是闽侯，已连续4周无新增供应。

市区新增供应只有1215套，环比6月的4095套，直降70%。6月主要房企都在冲指标扎堆开盘，以致7月上半月供应节奏放缓。

不过，7月的新增供应较1—5月份，尤其是3—4月份的数百套，仍处在相对高位。其中，新增供应超百套的项目有亭江侨城华府、闽江世纪城、泰禾福州院子、阳光凡尔赛宫、阳光城大都会。

显然，市场总体情况是供小于求。从供求来看，成交排名靠前的基本也是当月预售较大的。但在不断的供小于求情况下，福州的库存仍未显著下降，依然在28000套左右徘徊。对此，有业内人士坦言，库存中很多是卖了多年的老盘，目前的销售几乎处在停滞状态，市场关注点都是在新楼盘中，因而老盘的剩余房源的去化速度较慢。

开盘月末大爆发，车位商铺表现亮眼

一直以来，7月是楼市传统营销淡季，而前两周周末的零开盘也让人感觉到各大房企推盘的谨慎。而6月底的密集开盘，也导致7月上半程的相对低迷。不过，从第三周开始，不少项目陆续结束蓄客开始开盘。至最后一周周末才迎来七盘齐开。以全月10个项目开盘的数量超过6月。

从项目类型来看，商铺、SOHO皆有之，在住宅方面，改善型和刚需产品平分秋色。

从开盘加推的情况看，大部分楼盘的认筹时间都超过一个月，如群升江山城、泰禾福州院子、名城国际二期、阳光城大都会等，甚至沉寂一年多的老盘凯隆橙仕公馆也在7月份开盘。

与上半年不同，更多项目改变了入市产品。如闽侯的正荣财富中心首次推出SOHO产品，泰禾福州院子则在首次开盘推出精装高层后，毛坯产品入市。闽江世纪城时隔一年多再次推出小三房户型。不同产品的调整穿插，可以为项目带来不同的客户群体。

此外，商铺、车位等也成为开发商淡季出击的武器，更多是成为住宅的调剂和补充，同时，刺激淡季销售。马尾正荣财富中心、闽侯永嘉天地、福晟钱隆商业街都在大举推铺，融信白宫、华润橡树湾则是车位卖得火热。

价格部分项目跳涨

7月楼市最令人关注的焦点就是“涨价”库存压力减小，这也使得部分开发商改变了前一段时间“以价换量”的做法。

保利西江林语的复式产品以每次200~300元/㎡的涨幅递增。年初80㎡小跃均价不足13000元/㎡，如今小墅的均价则在14000元/㎡。马尾的名城国际二期上月开盘均价在13500元/㎡，而6月底开盘的价格则在13000元/㎡。此外，隐形涨价也不少，泰禾福州院子精装开盘价格在11700元/㎡，而毛坯大户的均价在10600元/㎡，与精装相比只有千元差距。

而在拍出地王之后，东二环涨价也是“分分钟”的事情。

在售楼盘7月份均有每平方米200元至500元不等的提价，泰禾金尊府已经从不足15000元/㎡涨至17500元/㎡，而融信后海、融侨悦城则纷纷逼近了项目的历史最高价。

而由于改善型需求的释放，一些单价超20000元/㎡的高端项目，如融侨锦江悦府、融侨外滩、阳光城凡尔赛宫涨价都在1000~2000元/㎡。

不过，也不是所有区域所有项目都有资格和底气玩涨价的，甚至还有项目在调价后来访量和成交量均直线下滑。

区域闽侯内忧外患，声势渐弱

闽侯目前的成交依然延续了上半年的走势，没有太大改观。7月闽侯成交603套，环比、同比均下跌近三成。

显然，闽侯板块仍然在内忧外患中煎熬。与三环沿线的市区项目相比，价格优势不明显。而板块内部，产品基调定位一致，目标客群相同。

煎熬之下，价格战难以避免。如楼盘最为密集的南屿，均价稳定在万元左右，但这样的价格默契也被撕裂，早已消失的七字头房价回归。正祥悦澜山和旗山领秀，均价都不超过7500元/㎡。荆溪板块，七字头则成为常态，六字头房价也有露脸。各个项目单价差额多为两三百元。

但调整价格似乎也没有取得特别好的效果。“这也和项目的知名度有很大关系。”业内人士林先生直言，事实上，今年以来闽侯板块的各个项目线上发声较小，大多选择线下蓄客，也使板块在与其他板块的竞争中声势渐弱。但其实，福州购房者还是喜欢“动静大”的项目，一直没有动静的楼盘很快就会被市场遗忘。

再看闽侯，不少项目由于前期销售较差导致现在的营销费用非常紧张，从而进一步导致市场上缺少声音和关注度，项目的销售也就更加不容乐观。