N海都记者 林姿

地段优配套足，却待价而沽错失窗口期；

好项目，遇上坏市场，结果原地等待越拖越久；一炮而红却因没踩准节奏延误了时机……

本期，记者列举那些销售期超过2年，却仍有一半体量或上百套房源未售的“老盘”，追溯其起起伏伏的销售周期，看看究竟是什么让老盘“沉底”。（数据来源：福州房地产信息网以及CRIC克而瑞福州机构）

杉林悦榕公馆

20个月只卖了一半还剩562套

项目共计9栋住宅楼，总套数1945套，住宅总套数1074套，可售住宅套数562套。

事实上，自2012年6月，杉林地产拿下2012-02地块时起，就有许多业内人士认为这将是最不愁卖的项目。项目位于浦上核心商圈，商业综合体林立，教育医疗配套近在咫尺，彼时楼面价7081元/m，但依然有很大利润空间。且规划户型也较为适中，62~138m户型覆盖全面。

但正是由于地理位置的优越性，使得项目的价格居高不下。据了解，其在售均价近18000元/m，不仅在金山板块的同类住宅项目中“数一数二”，甚至比肩二环边不少项目。

2013年5月，项目正式公开对外发售，20个月时间卖了500多套，只占总量的五成。而其最新的销售信息显示，“88折起10套特价抢购杉林·悦榕公馆年底交房”。

冠城大通首玺 两年半只卖了188套 还剩近一半

项目共计1栋2层商业、2栋7~16层住宅楼，住宅总套数343套，可售住宅套数155套。

2009年12月25日，冠城大通集团经过31轮的角逐，拍下了位于福州市中心城区鼓楼区井大路以西、实验小学以北的地块。该地块楼面价15040元/平方米，可谓寸土寸金，创造了当时的福州“地王”新纪录。

正是因为地段，这个项目引起许多家长的关注，冠城大通·首玺项目有没可能划片毗邻的实验小学也成为福州坊间关注的话题之一。项目在2013年3月启动认购后，就引发很大关注，而其33000元/m的均价，也并未影响其在家长心中“准学区房”的地位。

但其户型和号称近4000元/m的精装费用则为诸多业内人士瞠目。前去看房的陈女士就表示，“部分楼栋户型形状不规则，进深较大，采光效果欠佳；而且对外号称4000元/m的装修标准，远高于市面上普遍的2000元/m左右的精装标准，降低了市场接受度。”

最关键的一点则是，据福州教育部门表示，冠城大通·首玺并未划片原来预期的实验小学，这在很大程度上影响了其销售。

汇诚雅园

近4年的老盘 还有174套房源

项目由8幢16层低密度建筑组成，住宅总套数850套，可售住宅套数174套。所有预售都是在2012年—2014年拿到。

汇诚雅园是晋安东区较早的楼盘之一，项目于2011年12月首次开盘，项目主力产品为86~89m三房刚需产品，户型设计中规中矩，1房39~42m，2房70~79m，3房87~129m。

事实上，2012年，正是东二环起步阶段，项目周边竞品楼盘并不多，其不足13000元/m的较低价格以及地段优势，使其早期市场接受度较高。在开售第一年就卖了近400套，占去化总量的一半以上。

然而，该项目推盘节奏较慢。在后期，东二环大牌开发商项目增多，竞争激烈。虽然目前其15000元/m左右的价格仍有很大优势，但受到东二环区域其他优质楼盘冲击，以及项目周边老旧民房、工厂等“城中村”的居住氛围影响，销售逐渐遇冷。

自首次开盘到现在，近4年的时间过去了，随着项目自身的宣传力度减弱，项目至今仍有174套房源未售。

梅岭观海 16个月卖了六成

项目规划为5栋楼，集写字楼、住宅、商业于一体。住宅总套数116套，目前可售住宅套数46套。

2012年2月，该项目的VIP接待会馆开放，实地接待中心2013年1月19日开放，首批推出63~73m分体式写字楼。在2014年推出住宅产品。至今住宅产品只卖了70套。

项目坐拥南江滨闽江江景，且配套大型商业配套，本应是一个配套齐全、资源稀缺的优质项目。而其打造的住宅定位为改善型江景产品，南北朝向全板结构，通风采光好。先天优势和户型优势，曾让不少业内人士眼前一亮。

但项目规划的2栋高层住宅，就在大型商业配套广场之上，且周围还有两栋办公写字楼。同时，住宅均价在27000元/m，高位时达到29000元/m。此外，其户型过大，多在113~220m。业内人士林先生直言：“该盘价格已赶超大品牌开发商的豪宅价格。”

公园道一号 卖了6年还剩95套

数据显示，该项目的住宅总数1825套，可售住宅套数95套。

项目最后推出的70号楼、71号楼、72号楼为楼王项目，共计183户，户型有225平方米和450平方米。其预售许可在2007年拿到，2009年前后正式开售。

事实上，公园道一号的三栋楼王曾经被视为乌龙江边的地标性建筑，号称福州首个平层别墅项目。其户型打造也确实可圈可点，椭圆形外观、玻璃幕墙干挂石材、270度江景、平层空间和景观视野确实引领了彼时平层豪宅的风向。

正是因此，公园道一号楼王的价格也一直居高不下。在2009年入市时高位近250000元/m。不过，在其强销期的2010年至2011年，多项宏观调控政策密集出台，豪宅项目的日子并不算好过。据其售楼人员表示：“怕卖不上好价钱，因此就选择等时机。”随后的2012年至2014年，公园道一号偶有露面，但同时金山板块楼盘竞争已经十分激烈，因而成交也不尽如人意。

目前，公园道一号售楼部仍然正常营业，楼王价格略有调整，在20000元/m上下，仍有90多户尚未卖掉。

记者观察

楼市一贯喜新厌旧 好项目也得快出货防沉底

事实上，除了上述楼盘外，福州市场上还有较多的“沉底”老盘，销售时间更久。有些的确是因为产品质量较差，有些是因为开发商定价偏高或开发商营销节奏策略失误，导致销售遭遇瓶颈。

CRIC高级分析师黄彬表示，除体量较大的楼盘，一般几十万方的项目，真正的强销期就是2年左右。如果超过这个时段，就比较棘手。“市场都是后浪推前浪，新盘涌现争夺关注度。老盘不仅风头被掩盖，而且两三年前的户型设计、热点把握等与新盘相比竞争力较弱，也导致老盘竞争力随时间不断降低。”

另一方面，老盘“沉底”实际上还是和购房者的喜好相关。

业内人士林先生就直言：“没什么宣传，没什么广告的项目，知名度就不高，很快就会被市场遗忘。而销售期较长的项目一般营销费用非常紧张，加之没有大规模的加推或者开盘，销售也就更加不容乐观了。”此外，在有选择余地的时候，购房者也都会选择大开发商产品或者区域内的热销项目。这也导致滞销老盘即便降价也难以见效。