N海都记者 庄少虹

8月，沉寂多时的闽侯楼市战火重燃。不过，此番引人关注的是SOHO产品。

有业内人士称，今年内闽侯南屿、上街板块已有4个项目，共2123套SOHO产品入市，一举超过闽侯2014年全年的SOHO供应。不仅如此，未来区域内还将有2000多套SOHO产品陆续上市。

住宅库存高企难下的闽侯，海量SOHO的上市能点燃市场？据克而瑞提供的数据显示，截至7月份，今年新上市的4个SOHO项目成交量仅400多套，占总上市量的两成左右。

面对重重高压力，业内人士指出，闽侯SOHO产品，除了凭借价格、自身商业配套造势外，加强住宅属性、增加软服务或许是SOHO成功突围的出路。

事件

近4000套SOHO入市 涨幅160%

根据克而瑞提供的数据，今年前7个月，闽侯共有4个楼盘推出SOHO产品，共计2123套，还有近2000套待上市。

以南屿板块为例，近三个月来仅三个项目开盘，其中有两个首推SOHO产品。

7月25日，正荣财富中心推出SOHO公寓3号楼，180多套房源，去化近五成。据悉，其SOHO产品共有两栋，约754套。

5月，沉寂已久的龙旺推出其新品——理想天街5楼，352套，42㎡~73㎡的全明微复式产品。该项目共有3栋SOHO，超千套房源。

与其相隔不远的信通中心，经过半年多的蓄客，终于在4月开盘。据悉，该项目有两栋SO⁃HO，共714套。

除了开盘项目外，还有SOHO项目争相亮相。6月底，三盛托斯卡纳二期公开全新的SOHO产品，5米层高26~52㎡。据悉，其SO⁃HO产品共4栋楼，近千套待售。万科又一城还有35万方的商业体量、中海寰宇天下后续亦有SOHO体量都尚未纳入计算。

“今年闽侯的SOHO项目扎堆亮相，均集中于上街、南屿，供应量可能达4000套，与去年全年1363套的供应量相比，涨了160%。”克而瑞高级分析师黄彬称，如此盘量，足以让闽侯楼市备受关注。

销售不足两成去化周期至少四年

“市场供应量大，竞争程度不可谓不激烈”，一业内人士称，再遇上当下回暖缓慢的楼市，其销售压力可想而知。

记者在闽侯县商品房网上备案系统查询发现，闽侯今年新上市的2123套SOHO产品中，只有400套已备案，占比不足两成。克而瑞数据显示，截至今年7月底，闽侯SOHO的存量约4600套。按照今年上半年627套的去化速度，去化周期约需4年左右。

除了同类产品的缓慢去化让人“焦心”，今年以来，闽侯住宅市场的“低调”也反映了整体行情的“走淡”。以南屿板块为例，去年正荣财富中心、博仕后悦府、群升江山城、泰禾红悦等多个项目，几乎是扎堆开盘，更有甚者做到每月一开。而今年以来，该板块除了群升江山城，就鲜有住宅项目开盘。“自去年开始，南屿板块的去库存速度就放慢了，很多楼盘都在默默地消化存量。”南屿一项目负责人说道。

闽侯楼市的“慢销”节奏，也感染了多个SOHO项目，以永嘉天地为例，在1月份开盘以后就再无开盘；信通中心在4月份开盘后，也未见开盘动作；正荣财富中心、龙旺理想天街亦是经过超3个月的蓄客后方开盘。

突围

强调“住宅属性”主打微复式

“在远郊，SOHO的商业氛围极难形成，它所具备的商业属性较难发挥”，一业内人士称，闽侯的SOHO想突围，开发商们不约而同地使了同一招——强化产品“住宅属性”，主打“单身公寓”，在宣传时大多打着微复式的概念在传播，为的就是向居住产品靠拢。

5米层高，再加之有个别项目设计升级，打破常规的SOHO楼筒中筒设计模式，让卫生间和厨房都实现采光，让居住更舒适。“这样的居住，会让人更舒适，也更具性价比，”一项目负责人称，“正因此，这类SOHO的客群，专攻缺乏经济实力的刚需过渡客和手头有小额资金希望保值增值的投资客。”

背靠综合体找“硬后台”

“除了以价诱人之外，开发商能否找准购房者关注的点——SOHO产品的未来升值潜力，这才是关键所在，”常青藤营销副总梁恺认为，“SOHO其实是‘寄生’项目，对周边商业依赖性很强，一旦SO⁃HO背依综合体，有商业氛围形成，就会有未来。”

这一点，在一些价格坚挺的SOHO项目上可见一斑。

“正荣财富中心SOHO产品的价格就比周边项目贵近2000元/㎡。”一业内人士称，究其原因，就是因为产品不仅邻近自身规划建设的综合体，一街之隔还有群升江山城综合体。

同样，位于上街中心的永嘉天地，首次开盘均价为12800元/㎡，“算是闽侯区域内SOHO产品最贵的了，”有业内人士分析，其高价位不仅是因为周边成熟的配套，更因为自身配建有综合体。

“闽侯高企的SOHO库存，消化之路将更漫长，而依托综合体而生的SOHO产品，底气会更足、升值潜力会更大。”梁恺指出，对于许多刚需投资客而言，在投资渠道有限、市中心商业投资成本高的情况下，买近郊SOHO产品，更多的是出于自用或保值需求，所以更要选择有“依靠”的产品。

价格“参考”住宅低门槛诱客

除了强调住宅属性外，SOHO产品甚至在定价上都“参考”住宅，甚至使用低门槛诱客，与住宅一争高下。

当前，南屿、上街等板块的住宅均价普遍在万元左右，其SOHO产品均价在8000~11000元/㎡之间。

龙旺理想天街开盘均价为8500元/㎡，信通中心开盘均价为8000元/㎡，而他们周边的泰禾红悦，尽管已经进入清盘阶段，但是均价还是在9000元/㎡左右。

价格略高的正荣财富中心，周边住宅产品均价在万元左右，其推出的35~64㎡SOHO产品，5米的层高下比住宅产品多出一倍使用面积，开盘均价为10700元/㎡。“也没有高出周边住宅项目的水平。”相关负责人说道。

低单价之下，SOHO产品最大的优势就是低总价。以40㎡SOHO为例，使用面积60㎡左右，总价不到40万元，首付五成也仅需20万元。而60㎡住宅产品，首付相当，扣除公摊，使用面积才50多㎡。

提供“软服务”深挖客户需求

“硬配套”只是其一，面对重压，近郊SOHO产品纷纷支招，提供更好的“软服务”来吸引购房者，譬如利用互联网+概念。

正荣财富中心福州首个“智能MI公寓”就高调亮相，智能MI公寓融合小米路由器、小米电视、小米智能摄像机等系列智能硬件，为项目打造全新智能家居体验。

龙旺理想天街也提出福州首个创客公寓概念。作为创客共享公寓，产品拥有公共食堂、洗衣房、青年会所等定制配套。

对此，有业内人士认为，“SOHO想要突围还是应该在产品力上进行提升，深挖客户需求，提供特色软服务。”不少楼盘也开始进行多元化尝试，例如创客空间、特定群体居住、酒店式公寓等模式吸引投资客。

“但软服务并不能仅仅停留在概念之上”，一业内人士称，落到实处，方才凸显其价值，才能真正吸引理性的购房者出手。

□记者的话

在高度竞争市场走淡的背景之下，低总价、高性价比的SOHO，确实给有居住需求但资金有限的购房者带来了不少“诱惑”。开发者亦不断地尝试各种突围，但后续乏力，未来何去何从，仍是前途迷茫。业内人士分析道，总体来说，闽侯SOHO仍处在博未来的阶段。

毕竟，当下闽侯的商业产品没有足够的商业氛围和中小企业作为支撑，所以不少项目只能向产品中的居住功能倾斜。然而，SOHO在后期水电、物业等方面费用居高，居住的密集性等等，均是难以避免的劣势。正因此，未来闽侯SOHO能否成功突围，真正回归“商”道，不只是对市场的考验，更是对房企应变能力、招商能力的一大考验。