焦点

“76万97㎡”、“100万两套” 闽侯房价现新低

上周末，福州市民陈先生收到一条短信，“泰禾红悦97平方原价89万，现优惠79万，目前再度优惠3万，76万买97平方，先到先得，仅限2套。”陈先生一算，一平方米只要7800元，这样的价格可以算是突破区域房价底线。

后来，陈先生去售楼部一问才知道，97㎡是扩容面积，实际面积在89㎡。79万的确只有2套，都在低楼层。“不过没关系，”售楼小姐表示，“稍高一些楼层80万出头，总价就贵了几万块，首付更贵不了两三万块。折合起来，房价在9200元/㎡左右。”这下，在闽侯看了好几个月房的陈先生有点动心。“我记得去年，项目主打的89㎡户型均价在9600元/㎡左右。虽然现在的5、8楼位置不算特别好，但价格很合适。”

无独有偶，在本周一，中铁城打出报广称“国宝特供价100万2套”。据了解，这个优惠价并非只有几套，主推50套优惠的是78㎡户型，根据楼层朝向不同，一口价6699~7199元/㎡。最终50套将在开盘时摇号抽取。此前，中铁城的均价一直稳定在7500元/㎡左右。

可以说，目前荆溪板块和南屿板块是整个闽侯楼市的主力，同时也是闽侯成交的风向标。南屿和荆溪板块出现的较大幅度价格调整，是个例还是普遍现象？

板块

或明或暗调价频现

据记者了解，南屿板块，价格震荡已经持续进行中。

如群升江山城虽然不断打出“8388元/㎡起抢占下一个仓山万达前”，但楼王价格保持在10000元/㎡出头。不过，价格略低的非楼王产品，9500元/㎡明显去化更快。两种产品价格拉锯下，项目均价显得十分坚挺。而正荣财富中心，目前重心放在SOHO产品的销售中，连带旺了住宅，均价保持在10000元/㎡出头。

当然，浦上大桥桥头的项目肯定不会是区域最低的。

旗山大道沿线，在2014年曾打出“8388元/㎡起，20层约9700元/㎡”的老盘阳光城翡丽湾，目前尚余2栋楼未推出，其“扫尾”大幕也低调延续至今。7月份的均价在8800元/㎡，如今的均价不断逼近曾经的起价。

这还不是最低的。旗山脚下的正祥林语墅，打出“6888元/㎡轻松入主墅区高层，一周八套”，7月份的成交均价在7300元/㎡左右。

而荆溪板块，7字头的默契也在不断撕裂。

老盘方面，一向调价灵活的世茂御龙湾，依然走“清盘行动”。清盘之下，价格从去年的7800元/㎡，调至目前的7300元/㎡。毗邻的西海岸，价格亦步亦趋，2014年的“5~14层7999元/㎡一口价”已是过去时，取而代之的7800元/㎡逐渐成为常态。

面对着“邻居”中铁城的重磅优惠，中庚香山天地在价格上没有太大新意，依然打出“扩容价6499元/㎡”，成交均价依然在7500元/㎡，但产品却有所差异，新品98㎡、112㎡，其中112㎡为复式产品。

解读

内忧外患不得不动价

事实上，整个闽侯楼市的沉寂已经延续很长一段时间。

数据显示，2014年5月以后，闽侯月成交就跌到千套以下，而且整个市场的热度也不再。原本成交量与市区平起平坐甚至超越市区的闽侯，在今年，月均成交甚至不足市区的一半。

“购房者宁可咬咬牙多花十几万买在市区。”闽侯一项目负责人直言，“我们到处地毯式搜索找客户，暖场活动样样都做，但就是不来客。”

克而瑞福州机构高级分析师黄彬直言：“在目前情况下，买闽侯的依旧是以价为先的刚需，谁便宜买谁的。”眼下最吸引购房者的仍是闽侯区域无可比拟的优势，只有与市区拉大价格差距，才能“突出重围”。

此前，大家还抱着“价格留一手静观其变”的心态，但那时的心态已经不适合现在的市场。黄彬表示，“毕竟大家客群一样，要想让人知道你的产品好，首先要把意向客人吸引到案场，除了极其有噱头的价格，也没其他招数了。”

效果

收效立竿见影，关注度大了

不论最终成交如何，率先高调打出新低价的项目，来电来访量确实大了。

对泰禾红悦来说，76万买89平方米（扩容至97平方米）虽然是噱头，但在一片沉寂的南屿板块来看，确实让它当了回头条，平时来访量也增加2~3倍。

项目相关负责人坦言，优惠的推出是根据时间节点和销售任务来确定的，对拉动销售也有一定作用。“事实上，这两套也没卖掉。因为优惠信息来访的客户，通常对总价差距四五万以内的房源接受度较高。分摊到首付中也并不会高出多少。这样就能促进一部分相对低价的房源先行去化。”

荆溪大盘中铁城，在年初开盘一次后，就因为工程施工进度问题鲜有推盘。此次吉第组团新品最快在月底推出。借这一大波优惠重新引发市场关注，以特价房来促进开盘成交，无疑也是最有效最直接的办法。

观察

调整，就要快而准

如今闽侯出现的价格调整，很容易令人联想到2014年市区的调价轨迹——不降价，就卖不动。从2月份部分项目以清盘为名号调价；四五月份特价房特价楼层出现；七八月份，甚至开发布会高调宣传降价……最后市区几乎每个项目都在降价。但是，大打价格战后，市区楼市分化更加明显。

而这，就带出闽侯或将遭遇的一个问题——降价，一定能带动销量？

纵观闽侯各个板块，销量最好的不一定是价格最低的。而价格最低的通常都卖得不是特别好。有业内人士坦言：“价格最低的通常开发商品牌不响亮，产品有差距。对闽侯板块而言，刚需虽然对价格敏感，但会四处比较，结合品牌、地段、产品、社区等因素综合比较价格，即我们通常所说的性价比。”

另一方面，从市区前一波降价行情来看，降得快，率先降到购房者心理价位的大品牌项目才会卖得好，而降得稍慢或者幅度不大的销售就难有起色。“如果项目在品牌、户型或社区打造方面具备一定优势，不如率先降价抢第一批购房者。等到都打降价牌，大家审美疲劳，就一点优势都没有了。”