N海都记者 邱岩

“你好，麻烦看一下我们这个项目宣传册吧，就在这附近，我可以给您带过去，不耽误时间！”

“不要去他们那个项目，太贵了，我们这里性价比更高！”

“他们都太贵，我们的楼盘还能看江景，还有送油卡、抽奖活动，有来就送！”

上周末，当记者驱车在一个路口等红灯时，一群大学生模样的楼盘推介员（业界俗称“小蜜蜂”）就涌了上来竞相推荐自家楼盘，直至绿灯亮起才四散而去……

最令记者意外的是，这不是在楼市竞争激烈的深圳，即便眼下的福州楼市也还没到这般“疯狂”的程度。

这一切，发生在长乐。

曾经“遍地土豪”、靠着图纸就能卖房的长乐楼市，如今随着诸多福州房企的挺进，是否还是当年的“聚宝盆”，抑或竞争更为白热化的“绞肉机”？

市场

长乐楼市的福州“群英会”

上周六，长乐楼市的热闹声势，堪比福州主城区。

先是当天上午，长乐大名城营销中心首度公开，名城地产以其一贯的大气之势在长乐打响了头炮。

据了解，长乐大名城原为长乐市宗地2014-06号地块，该地块占地总面积约103亩，楼面价约为4263.6元/㎡，是名城地产进军长乐的第一个项目。而当天借营销中心开放之际，长乐大名城也公开了8588元/㎡起的产权价——虽然只是起价，但足以在平均房价过万的长乐楼市引发联想。

同样在当天大放异彩的，还有另一家来自福州房企所开发的楼盘——位于营前的融信上江城。当天晚上在该项目的名流国宴暨产品发布会上，融信还请来了李嘉诚玄学顾问麦玲玲前来助阵，排场同样庞大，同时还放出了“6？？？元/㎡起”的悬念式单价，这在近年来的长乐楼市，也是头一遭。

加上此前就已经扎根长乐的泰禾红誉和阳光城翡丽湾，泰禾、阳光城、名城、融信这四大在福州颇具影响力的房企，已然在长乐开启了新一轮的“群英会”。

供应猛增，竞争洗牌加剧

四大福州房企都来长乐了，这是不是说明长乐市场真的是“土豪遍地”，特别好卖？

恰恰相反，在记者咨询了多位楼盘相关人士后，得出的结论惊人一致——难卖。

一位楼盘负责人告诉记者，当下的长乐楼市主要面临着三大难题：

“首先就是供应的猛增，近两年长乐楼市的年度成交量约在20万㎡上下，而当前随着不少新盘的加入，年度供应量预计将达到40万㎡，这样必然激化长乐楼市的竞争压力；其次，长乐楼市是典型的内生型市场，它的市场整体容量有限，新客户诞生周期较长，不像福州这样省会城市有着强大的人口号召力，所以在近几年的飞速发展中，往往会陷入客户越卖越少、圈层越来越小的地步；此外，长乐的楼盘目标客户群多数都集中于长乐市区，而这部分客群又受到福州楼盘的吸引，可谓‘两面竞争’。”

正是在重重压力下，长乐楼盘的“小蜜蜂部队”往往比福州市区更主动、积极，记者在路口的遭遇也是情理之中。

解读

牛时风生水起 榕房企对长乐历来向往

其实早几年，长乐楼市并非如此。

据业内人士回忆，在2014年之前，长乐楼市卖的还是“图纸房”，所有新品只要户型图一出现就立刻售罄。“因为长乐人很多都是海外华侨，经常没空回来看房买房，所以托亲戚直接全额付款的情况非常普遍，这让许多当时的长乐楼盘尝到甜头。”

不仅如此，长乐人在福州楼市的豪气阔绰也同样声名远播。尤其是东江滨、城南、南二环、金山等板块均活跃着长乐人的购房身影，令福州房企对长乐这片热土始终心生向往，屡屡深入长乐当地拓客，名城地产甚至在营销中心开放当天直言“名城旗下项目20000多户业主，每4个客户就有1位长乐人”。

同样在那时，福州主城区土地市场供应更加稀缺，不少本土房企纷纷挺进周边市场，心念已久的长乐自然成为了福州房企的首选。

于是，长乐泰禾红誉、阳光城翡丽湾，到如今的长乐大名城、融信上江城，相继面市。

熊时敏感至极 “追涨杀跌”的长乐楼市

转折点在2014年。

在这一年的下半年，受全国楼市整体低迷与经济大环境影响，加上福州房企的强势夹击，长乐楼市也开始进入了下行渠道。

“最明显的改变就是置业观念的变化，导致了客户群的重组。”一位长乐首占新区楼盘负责人告诉记者，在此前，长乐人买房一方面是为了回乡置业，另一方面也是资产的落袋为安，有明显的资产配置意图，许多人重复买房，投资性需求占据了市场主力，也是保持长乐楼市经久不衰的最大动力；而在经济大环境变化之后，对市场极为敏感的长乐人开始变得不那么豪爽，曾经的投资性置业变为了自住性置业，市场体量与格局也随着客户群体的变化而改变，部分跟不上节奏的本土楼盘开始面临无法按期交房、资金紧张等问题，让敏感的长乐人对楼市更加“杀跌”。

恰在这时，泰禾与阳光城这两大福州房企的介入，进一步加剧了长乐楼市的动荡和竞争，曾经风光无限的长乐，成为开发商厮杀争夺的“绞肉机”。

据了解，目前长乐泰禾红誉二期的销售均价约12000元/㎡，较后推出的阳光城翡丽湾在售均价约11000元/㎡，而新近入市的长乐大名城起价则为8588元/㎡，融信上江城更是打出了“6字头”的价位，虽然各大楼盘的地段与策略并不相同，但从当前的定价走势上，也体现出长乐楼市背后激烈的竞争格局。

破题

顾好面子+做足口碑 长乐还是“聚宝盆”

纵观长乐楼市近两年的走势，与2011年之后的福州楼市不谋而合。于是，此前早已经历过动荡与调整的开发商，已提前把到了长乐市场的脉搏。

“长乐购房者其实特点十分明显，就是认口碑，而且必须要有足够的尊属感，一旦长乐人认可你这个楼盘，那他们会不断地在圈子里宣传，老带新的效果在这个并不大的市场里非常明显。”一位资深长乐地产人士向记者透露，尽管受到经济大环境影响，但长乐人骨子里的豪气依然存在，“跟福州人不同，早几年长乐人就爱买贵的房子，买了便宜的房子还觉得不好意思，现在虽然也开始关注实在的购房需求，但面子问题依然是他们最关注的核心之一。”

另一方面，根据市场环境的变化，挖掘新生的刚需客群，特别是长乐周边的乡镇进城置业客群，同样应市之需。因此，把握住长乐楼市的“痛点”，做好自身品质形象，长乐还是那个“聚宝盆”。