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降息、降准“催化” 楼市金九成色足?
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2015年8月28日 放大 缩小 默认        

降息、降准“催化” 楼市金九成色足?

 

N海都记者 林姿

8月26日,央行“双降”组合拳再度出手。自26日起,降准0.5个百分点并同时下调存贷款基准利率0.25个百分点。而这也是央行自去年11月份开启降息通道之后的第五次降息、第四次降准。

央行双降,如同一剂猛药,注入近期行情红火、明涨暗涨涌现的楼市中,尤其是在金九银十大战启幕之时,其影响尤其令人瞩目。

究竟谁会在此次央行“双降”中受益?本就备受期待的金九会否成色更足?

房奴 明年1月1日起商 贷月供直降568元

房贷基准利率从5.4%降至5.15%,事实上,这已经是2000年以来的利率最低点。因而本次降息降准的政策并非完全针对楼市,但在目前的市场情况下,购房者受到的利好影响最为直接。

以今年年初20年贷款期限的100万等额本息为例,本次降息后月供直降139.8元。不过,目前贷款利率调整都是次年调整的方式,即今年以来的3月1日、5月11日、6月28日和此次降息,房贷月供和利息累计变化将从2016年1月份开始体现,月供累积减少568元。

公积金贷款利率也同样应声下调。8月26日起,5年期以上的公积金贷款利率由3.5%下调至3.25%。以福州市本级夫妻两人最高60万元的贷款额度来看,2016年1月起,月供累积减少312元。

不过,利率虽降,但部分银行已经出现房贷收紧的状况。

在记者以客户身份向部分股份制银行网点咨询时,客服表示,目前办理房贷周期较长,根据不同的客户利率会有所上调。“若不是通过同银行合作较好的楼盘买房,一般购房者贷款时也只能拿到基准利率。”

而从近几年的惯例来看,下半年银行额度减少,尤其是四季度,银行的额度会越来越紧张,放款速度也会越来越慢。

房企 加快“推陈出新”

开发商对待降准、降息带来的利好,态度却大多理性。

闽侯南屿板块一项目营销经理直言:“区域供大于求的压力还是很大,加之接下来还将有大量新房源上市,所以产品较量还是主旋律。加快推盘出货肯定不会错。”

据记者了解,很多对市场反应迅速的投资型项目已经打出了相应的广告。如三迪联邦大厦旋即打出“股市大跌,央妈双降,38-86㎡行政公馆让你的资产更稳固”等信息,刺激购房者入市。其他投资型产品同样不甘示弱。“三盛CITY·铂晶中心25万起闽江边做东家”,“福州华润万象城35-45㎡精装公寓全城预约”……

8月份,许多项目启动了样板房开放、新品认筹等,如马尾正荣财富中心样板间开放,福州院子业主答谢会,中海寰宇天下五拾墅、SOHO样板房以及商业街开放……各个项目扎堆亮相博关注,争取在金九有更充足的客源,做好销售准备。

此外,由于此前降息利好促使更多改善型需求入市,因而目前更多的项目着手调整产品线,增加了改善型房源的比例。融信白宫47㎡-170㎡启动预约,保利香槟国际120㎡-160㎡大叔的四房,万科广场约125㎡-169㎡装修大三房/大四房“清盘特惠,改善置业优选”等。

“捂盘惜售的战略很有可能会失去眼下这个放量窗口期,错过扭转销售局面的契机。”立丹行福州市场部总监徐鹏志说道,“在金九面前,倒是适合趁着利好的刺激走出一波快销。提高金九银十的销售业绩在全年中的占比,为完成年度销售目标提前应战。”

房价 谋涨还需产品“硬”

此前,有机构分析称,央行“双降”后,一些人口吸引力较大、库存压力较小的沿海中心城市和中西部人口大省的省会城市房价也很有可能迎来反弹,名单中福州赫然在列。

不过,这样的说法也引来了不同的意见。

CRIC克而瑞高级分析师黄彬认为,“从以往经验而言,降息、降准之后,楼市总是伴随着一波上涨行情,但上半年的成交不断攀高,市场低迷时期受到压制的需求已得到一定释放,后续有多少‘续航’能力还很难说。另一方面,利好不断来袭,购房者的敏感度也在降低。”

不过,目前福州部分区域确实已经出现小涨。如东二环、金山等板块,房价上涨比较显著,千元涨幅频频现身,而寸土寸金的市区,更多项目价格也在缓慢回弹。这确实让很多购房者出现了恐慌情绪。

“目前涨价的,大多是之前降得快降得狠的项目。”黄彬表示,另一方面,推出户型产品和期数的不同,也会造成价格一定幅度的上涨。

据记者了解,在东二环的保利香槟国际、融侨悦城等项目的售楼人员也表示,原本的节点性冲业绩优惠等,可能不会再有,“会有小幅涨价,但涨幅太大也不现实,毕竟销售风险太大。”

采访中,诸多项目负责人一致认为,客户对片区的价格都有着自己的底线。价格一旦明显上涨,接受度立即下滑。因而,更多的表价不会轻易变动,但价格调整则会根据购房者的心理接受程度,频繁小幅试涨。

徐鹏志也认为,“供应量大的板块,如城南、闽侯等,竞争还是激烈,难以出现大涨行情。看看目前仍然有28000多套的库存,就知道大家压力有多大。”

走势 “金九”再添旺火

房地产市场行情与货币环境变化息息相关。

知名财经专家杨红旭就表示:“去年11月首次降息后,股市爆发,其后几次降息降准,则效应递减。如今同样的政策,继续递减。而楼市,每次降息降准,皆利好累加,因而楼市只能继续回暖。”

今年上半年出现的触底反弹行情,正是因为在货币环境渐进利好下,房地产市场销售情况逐步好转,量价齐升局面再现。事实上,在今年“3·30”楼市新政出台后,福州楼市逐渐复苏,四五两个月成交量逐步攀升到市场较热的级别。

目前,由于8月淡季迹象明显,很多原本意在8月开盘的项目纷纷爽约,等待9月反攻。不过,反攻怎么打,仍需有战术技巧。“即便是有一定政策利好释放,开发商也不能等待市场改变,如果没有配合实质性的价格策略,一样难以走量去化。”黄彬说道,“政策改变只能是大环境的诱导,开发商最终的销售还是靠价格和产品带动。”

对于购房者来讲,显然应该把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”,选择购房性价比仍然较高的时机入市购房。

可见,双降带来的窗口期不仅针对开发商,也针对购房者。

 
 
 
   
   
   
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