N海都记者 林姿

8月，淡季“逆袭战”火力不足。

数据面上，延续7月份的下滑态势，8月市区成交同比下滑14％，且成交价格也微跌。市场中，不少开盘项目则表现出色，甚至部分出现涨价。个中反差，让8月楼市隐约显露出一丝异样。

（数据来源：CRIC克而瑞福州机构）

成交

环比下跌14％60~90㎡ 逆市上扬45%

8月，福州楼市仍未走出“淡季阴影”，市区成交1799套，延续7月齐降态势，成交环比下降14%，同比微涨0.8%。月成交前十的成交总量也环比下滑22%。

其中，仓山成交虽然环比下滑24%，但依然是市区的中流砥柱，成交占据四成份额。不过，在一片下跌中，水岸君山、亭江侨城华府、东方名城禾郡三个马尾项目在8月集中备案，使马尾成交逆势上扬40%。

值得注意的是，成交户型中，60~90㎡户型成交在普跌中出现上扬，环比成交上涨45%。刚需产品再一次成为淡市中快速去化的主力。

福州市场的转淡并非个例。数据显示，北上广深等一线城市不仅成交环比全线下跌，而且整体降幅超过20%，二、三线城市中近八成城市环比下降。

事实上，8月供应量的继续走低也在许多业内人士的预料之中。CRIC高级分析师黄彬表示，上半年的成交爆发，使得一些开发商“弹药”明显不足。对于8月成交量进一步走低的原因，报告认为，一方面是前期政策效应已逐渐被市场消化；另一方面，企业蓄势待发、备战金九，并有诸多项目优惠活动宣传已提前进行，让部分购房者推迟了购房计划。

供应 环比上涨35％ 中小户型应市出击

经过7月份的休整，开发商已经开始为金九做准备，因而整体上市量有所恢复。市区新增供应1641套，环比上涨35%，同比下滑18%。

从近期推盘的节奏不难看出，多数项目选择以中小户型为主推，即便是中偏大的户型，也大多控制在120㎡以内。因而，8月份，60~90m户型供应环比增长30%，90~120㎡环比增长50%。而60㎡以下户型新增供应为零，市区单身小户型日益稀缺。

业内人士表示，90㎡以内的户型往往总价不高、面积够用，是刚需们最能适应的标准小户型，而90~120㎡这个区间则是“全能户型”，满足各方面人士需求，覆盖面最广且总价也得到控制。

事实上，以刚需产品活跃市场，带动其他户型的销售，是开发商最常用的策略。

“尤其在目前的市区楼市中，刚需户型一般都不是强推的主力，但承担着销售‘吸引者’和‘发起者’的角色。一旦楼市不稳，开发商就又会重新将刚需户型进行包装推广，令市场重新活跃，并带动其他滞销户型的去化。”

价格

微跌1.33% 13000元/㎡以下项目集中成交

8月“百城价格指数”显示，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10787元/㎡，是16个月以来首次出现同比环比双双上涨。不过，8月福州新房均价13003元/㎡，环比跌1.33%，同比仍跌11%。

从成交前十名的价格来看，7月份，13000元/㎡以下项目只有3个。到了8月份，则有6席。13000元/㎡以下项目几乎占据了前十榜单的半壁江山。此外，前十名的成交价均未超过15000元/㎡。

不过，市场中明涨、暗涨的项目不断增多。

作为市区最热销的板块，东二环板块多数楼盘已开始试探性上涨，其中，泰禾金尊府已经涨至现在的17500元/㎡。融信后海价格在17000元/㎡以上，融侨悦城甚至超过18000元/㎡，纷纷逼近项目历史最高价。

房价上涨也已经从福州东二环蔓延到金山板块。融信白宫、华润橡树湾、保利西江林语、金辉淮安半岛等都有数百元或上千元的涨幅。主要原因还是在于产品供应线调整，一些高端新品上市，拉动整体价格上升。

值得注意的是，随着价格的上升，金山、东二环板块的成交速度也在放缓。另一个比较残酷的现实是，目前福州仅热点片区的部分高品质项目价格回调，其他竞争压力大、无片区优势的项目普遍按兵不动，甚至降价走量。

闽侯 成交环比上涨40％ 价格普降

8月份，闽侯成交有所回升，达到847套，环比上涨40%，同比仍下跌4%。

其中，南屿三大巨头正荣财富中心、博仕后悦府、群升江山城集中备案，且各项目备案数量均在120套以上，正荣财富中心的备案数量更是在176套，使闽侯成交短期飙高。

但集中备案产生的数据攀高，并不是8月份闽侯楼市的最真实反映。事实上，闽侯项目依然陷身于成交下滑的困境中，一部分项目也开始频频松动价格。

南屿版块，泰禾红悦推出76万买97㎡（扩容）的特惠，实际89㎡房价在9200元/㎡；群升江山城虽然楼王价格保持在10000元/㎡出头，但价格略低的非楼王产品，9500元/㎡明显去化更快。

而荆溪板块，7字头的默契也在不断撕裂。中铁城打出报广称“国宝特供价100万2套”。在8月开盘中，成交均价也由原先的7500元/㎡降至7100元/㎡左右。

业内人士林先生表示，原本房价铁板一块的闽侯出现价格松动，或预示着更大规模的降价潮将到来。“如果项目在品牌、户型或社区打造方面具备一定优势，不如率先降价抢第一拨购房者。等大家都打降价牌，就一点优势都没有了。”

开盘 10个项目开盘，价格、去化现分化

8月共有10个项目开盘，与7月份数量持平。原本预计的10多个项目开盘，近半数爽约，淡季“逆袭战”一直火力不足。其中不少时隔大半年未露面的，如中铁城、中发印象外滩等项目纷纷入市。

阳光城大都会、闽江世纪城、海峡传媒港等快销项目依然保持着一个月一开盘的速度，价格没有太大变动。而东方名城禾郡、南台十六府、泰禾福州院子的开盘价格则出现小幅上升。

开盘有涨价，亦有降价。融汇温泉城时隔两个月开盘价格不断下探，此次开盘折后均价7200元/㎡（据称精装标准1000元/㎡），价格下滑数百元。中铁城在2月份少量开盘后，此次开盘推吉第三期近300套房源，以76~88㎡三房为主，折后均价7100元/㎡，价格下滑200~300元。

据记者了解，不少降价项目，去化较之以往确实有所提升。而涨价太狠的项目，销售立即受阻。“市场好了，从买涨不买跌的心态来看，小幅的价格调整，可以制造一种向上的预期，促使一些犹豫的客户尽快下单。”融信后海相关负责人直言，“但是调价幅度过大，挑战了客户的心理底线，接受度马上就下降。”