N本报记者 林姿

近日，闽侯挂牌出让两幅商服地块。分别是宗地2015－5号，位于祥谦镇琯前村的其他商服（加油站）地块，以及宗地2015-7号，位于南通镇泽洋村的其他商服用地（仓储）。

这两幅地块在福州原师专地块高溢价率拍出之后，并未在市场中引发多少关注。不过，在低调推地的背后，表现出的则是今年以来闽侯土地市场的异常冷清。

据统计，今年截至目前，闽侯仅推出5幅住宅、商服地块，而且流拍频现，目前仅有1幅住宅地块成功出让。反观此前的闽侯土地市场，但凡住宅地块入市，总能引发开发商的强烈关注，甚至引发高溢价率抢地。

近来鲜有放量的闽侯土地市场如今是“真冷”还是“假摔”？“冷风”频吹背后有怎样的成因？

回顾：推地多，高溢价频现

2012—2014年，闽侯土地市场可谓风光。

据统计，2012年闽侯仅商服、住宅地块的推出数量就达到38幅，成交金额超73.8亿元。其中，上街板块的地王2012挂46号地块，溢价率150%，楼面价4219元/㎡。

2013年，闽侯共出让29幅共计3506亩土地，出让金额超百亿元。同时，国内一线房企、本土实力房企在闽侯布局也开始加速，抢地大战、超100%溢价率频频上演。

当年11月，南通4幅地块拍出的楼面价都逼近5000元/㎡。而在2012年，2012挂6号南通镇罗洲村住宅地块楼面价仅为1610元/㎡。一年多时间，地价涨幅达到209%。

同期拍出的荆溪2幅地块楼面价也超过3000元/㎡，而在2012年，该板块的地价都不超过1400元/㎡。一年多时间，涨幅达到180%。

上街板块不遑多让。2013年12月，上街板块宗地2013挂23号~24号地块，溢价率226%，楼面价6412元/㎡，刷新了2012年的纪录。

现状：推地少，流拍增多

较之近来市区越来越火热的土地市场，闽侯的土地市场可谓冷清。

2015年至今，闽侯仅推出了5幅涉及商业、住宅用途的地块，总面积不过696亩。不仅推地节奏缓慢、地块少，在土地用途上也是“一边倒”，商服用地也成为推地主流。据统计，只有2015-1以及2015-2号地块为住宅用地，其余均为商服用地。

土地出让少，流拍现象却增多。

据记者不完全统计，在2015年仅有的5幅商业、住宅用地的出让中，就有2015-2号甘蔗街道县城新区的住房用地，以及2015－6号闽侯县南通镇泽洋村的商服用地未能成功出让。

这样的趋势，事实上从2014年就开始了。当年闽侯也只挂出12幅地块，其中，2014-拍2号以及2014-拍3号遭遇流拍。

地价退回2012年

成功拍出的地块价格也低了许多。

据了解，2015年闽侯唯一成功出让的住宅地块宗地2015-1号，位于闽侯县青口镇壶山等村，由恒宇集团有限公司以19910万元拿下，折合楼面价1556元/㎡。这样的价格，与以往动辄4000元/㎡起跳的地价相比，已是“腰斩”，彻底回到2012年的状态。那时候，南通、荆溪等地的楼面价均不超过2000元/㎡。

不仅与前几年不可比，与同期福州市区土地市场频频出现的数十轮竞价、过百溢价率相比，同样不尽如人意。

为何闽侯土地市场骤然转冷？

解读：楼市转淡，连累地市

“当年闽侯火热，一是因为市区缺地，二就是闽侯楼市红火。”一位曾经参与闽侯拍地，并高价拿地的开发商直言。

数据统计，2013年年底至今，市区出让的几乎全是商服用地。2014年，在成功出让的土地中，附带住宅属性的只有3幅。主城区的住宅地块稀缺，使得开发商只好出城四处看地。而距离福州近且有地块释放的就是闽侯了。

此外，2013年可以算是闽侯楼市最风光的时候。“闽侯楼市的成交量几乎可以和整个市区平起平坐。当地的多个项目，基本上一个月一开盘，开盘就售罄。这也让我们看好后市，增强拿地的信心。”

然而世易时移，闽侯市场的转淡实在令人猝不及防。

从2014年开始，闽侯楼市就走下坡路。2015年后，福州市区限购取消，闽侯的“不限购”优势不再，成交更是一蹶不振，甚至不足市区的一半。继而多个板块开始调价，荆溪板块均不足8000元/㎡，南屿板块10000元/㎡成为“天花板”。此外，2012—2013年密集推地时期入市的地块，也接连进入销售期，使闽侯的供应量大涨，区域竞争洗牌加剧。

“闽侯项目的利润日渐式微，甚至贴本在卖，与以往已不可比”，因而此前高价拿地的项目，虽然已经拿地一年多却仍然不敢轻举妄动进行开发。已经上市的“地王”项目，则处境尴尬，由于成本高企调价更为被动。

下游楼市也连锁反应到了上游土地市场，使开发商进入闽侯更为审慎。

同时，市区地市“开仓放粮”，也分散了开发商的注意力。立丹行副总经理徐鹏志表示，“毕竟，市区的升值空间更为显而易见。原本受制于供地少无法大展拳脚的开发商，在市区住宅用地初见放量之后，终于开始了回城之路。”

后市：热点区域 或还将引发抢地

按照前两年的惯例，闽侯土地市场总会在下半年进行冲刺，抢地、地王也多半会在下半年甚至年底出现。那么，今年的闽侯土地市场还会延续往年的惯例“下半年发力”吗？

“年末，闽侯土地供应或将放量，但其受宠的区域却会呈现出两极分化”。CRIC高级分析师黄彬称，一些成熟的、配套齐全的区域，以及一些规划较好的区域，还是有可能引发争抢。反之，一些市场接受度较低的板块，就会让房企拿地的时候更为迟疑。

现在房企大鳄均把目光瞄准市区的住宅供地，使得市区土地市场成为“强者的游戏”。而在市区没有太大机会拿地，却又有着自身发展需要的房企，可能会退而求其次在距离市区较近的闽侯板块拿地。

记者观察：闽侯地市 还需提高含金量

2013年，得益于“不限购”和房价低的优势，闽侯的住宅市场热度上升，成交量一度赶超五城区。价随量涨，此后闽侯房价不断攀升，与市区外围板块的差距不断缩小。而过高的房价在一定程度上透支了其发展空间，待“不限购”政策利好消失，闽侯楼市配套短板显现，价格普遍下滑。

土地市场的变化曲线与楼市一致。开发商看到闽侯楼市火热前景，纷纷入驻，争抢之下地价水涨船高，地王价格步步逼近市区地价。

可以说，闽侯土地市场之热是由市区供地少加之闽侯楼市热促成的。而今年，这两大催化剂都发生了变化，土地市场热度也同样应声回落。

值得注意的是，市区土地毕竟有限，能在市区有所斩获的开发商也毕竟少数。在大福州的城市外拓的大背景下，土地市场热点向外走大势所趋。距离市区最近的闽侯，土地市场再度“雄起”只是时间问题。但要想重新赢得市场青睐，就必须补齐区域短板，如城建配套、交通路网、医疗教育等，提升土地的含金量和附加值，才能真正体现闽侯的区域优势。