N海都记者 林姿

沉寂大半年的SOHO市场在金九迎来一轮爆发：三盛CITY时隔大半年再次开盘，东二环泰禾广场推出全新酒店式公寓凯宾公馆，纯新盘三迪南站1品、马尾正荣财富中心复式公寓也都在9月出动。

加之已经在强销期的富力中心、融信双杭城、阳光城大都会等等，SOHO市场又是一番混战。看似热闹，但摆在SOHO开发商眼前的，依旧是难挡的淡市、增多的存货以及激烈的竞争。

压力之下，返收益、低总价、高回报的“三板斧”可否撬动市场？

事件 SOHO谋动

金九市场，SOHO推盘汹涌而至——

9月19日，三盛CITY高区珍藏版2楼21层限量加推，该楼栋的低区户型展开“清层”活动，甚至推出每平方米17000元的特价房，颇为吸睛。而此前，公开的大规模开盘是在2014年10月。

同时，东二环泰禾广场推出自创全新酒店公寓品牌——30~1200㎡凯宾公馆，引入国际五星级酒店服务体系，打造全能型投资产品。据售楼人员表示，本周末样板间就可以开放。

城南板块，阳光城大都会时隔3个月，再度推出SOHO产品。“总价仅需38万起，火车南站28~800㎡地铁口（在建）SOHO，小空间大钱景”。

纯新盘三迪南站1品亦打出“总价27万买2层复式”的广告，预计也将在10月份面市。

马尾正荣财富中心也首次推出36~46㎡创富智能米公寓。

加之已推出2栋楼在强销期的双杭城、销售过半的富力中心、已经公开的华润@万象城一期……市区的SOHO市场再度热闹起来。

金九银十上市，在多位业内人士看来，除了自身的销售节点使然，更希望借着传统旺季冲刺一波销量。对于这些项目入市确实算是一个比较好的支撑，可以趁热打铁。

压力 唯快不破，越拖压力越大

“再不加快速度卖，到了明年，市场形势会更加严峻。”采访中，多位SOHO项目负责人均坦言，虽然2015年的SOHO上市和销售还算平衡。但到了2016年，市场货量积压将更为严重。

CRIC数据显示，2015年SOHO产品的供应量在2664套，成交量2407套。看似较为平衡，但从2010年至2013年，福州SOHO供应量达到85万㎡，而同期的成交为78万㎡。2014年，情况更严峻，成交4284套，供应7616套，库存持续积压。

以目前的去化速度，即便不上新，也要两三年方能去化。

这边旧货没卖完，那边新货又要上市。阳光城大都会有2栋以上SOHO，马尾正荣财富中心2栋SO⁃HO、3栋微复式，华润万象城1期也有5栋SOHO。

此外，2014年至今商服地块的总量达278万㎡，按照正常的开发流程，也都将在2016年内面市。由于写字楼存量更大，且客群限制更多，开发商在取得商服地块后，更转向SOHO开发思路，也将让2016年的SOHO供应快速上升。

不少业内人士在接受记者采访时均表示，目前高库存的市场状况可能长时间内都不会有很大改观，面对将来不确定的政策与市场环境，快速抢滩当前市场，才是第一要务。

在海量的压力之下，如何才能加快销售速度？福州先知先觉总经理张炜胜称，“开发商必须寻求突围良方，提高产品的价值，让购房者看到钱景才能促进成交量。”

策略

以“公寓”为名，推居住功能

目前，东二环泰禾广场全新推出了凯宾公馆，项目是位于购物中心后面的一栋酒店式公寓。据介绍，层高3.1米带精装修，户型在30~60平方米左右。不过，售楼人员强调：“不是SOHO，也不是住宅，是一种商业属性的投资产品。”

另一方面，阳光城大都会也将SOHO产品冠上“U铺”的概念。马尾的正荣财富中心则打出模糊的复式智能小米公寓概念。纯新盘三迪南站1品也是打出复式公寓的旗号。“这样的宣传，也模糊了SOHO的概念，一时间让人商住不分。”

“在一些尚未形成商业氛围的地方，SOHO所具备的商业属性较难发挥，因而强化产品住宅属性，更突显其公寓特色。”智恒营销总经理吴建平表示，尤其是市中心的SOHO产品，可以部分弥补稀缺的小户型产品。“最重要的是，包装成全新的产品类型给人耳目一新的感觉”。在未来的市场下，依托城市综合体打造的SOHO产品将逐步成为城市小公寓，在大城市较为风靡，也会成为福州的一种主流趋势。

保收益，创造升值空间

SOHO产品直指投资客。既是投资，就讲究回报率。越来越多的SOHO项目打出返租或者托管的方式触动销售。

此前，融信双杭城即与途家签约，拿出100多套的特定房源，托管、运营、置换免费居住权等，让专业的酒店托管平台找到房客，日租形式提升使用效率。

南江滨一SOHO就拿出一栋楼的16~18层，推出5年返租金。据了解，其按照总价的7%在五年内返租，一个季度付一次租金。不过，返租的特定楼层价格也相对较贵，在21000元/㎡左右，非返租的较低楼层，均价在19000元/㎡左右。

据了解，返租或托管模式，对SOHO产品销售的促进立竿见影。因此，即将面世的另一市区SOHO项目也有意跟途家签约，打造租赁托管的房屋管家模式，以期带动销售。

对于投资产品，开发商要解决的是打消顾虑，塑造升值空间。福建恒升房产代理总经理林其东称，“房子好不好租、租给谁、投资回报率能否有保障、未来的商业运营是否会持续，这些问题一旦解决，产品自然会受宠。”

商住价格倒挂，与住宅抢客

竞争激烈，价格战不可避免。

目前的SOHO产品不仅在定价上向住宅看齐，甚至商住倒挂。

最早出现倒挂的则是富力中心，其4.5米挑高的价位在18000元/㎡~19000元/㎡，3.3米层高精装SOHO价格在17000元/㎡~18000元/㎡。从2014年9月起，这样的价格已经和周边区域的住宅价格倒挂。

融信双杭城，住宅价格在24000元/㎡，而SOHO价格则在20000元/㎡。不仅如此，此前马尾东江滨一SOHO项目时隔1年多再度入市，价格下调，均价不过万，同样低过周边住宅。

“没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格。”市区一SOHO销售代理负责人直言，“只要价格到位，都能卖出去。SOHO供应过于集中，短期内需求不足，以价换量也在情理之中。”

而低价效应下，凭着低总价、低首付的门槛，在市区就可与动辄数百万的住宅产品一拼高下，紧抓刚需族或者小型投资客。

视察 解决钱景，才是根本

竞争压力之下，目前主流的做法会是突围良方吗？

对投资客来说，未来能不能租出去，能租多少钱，才是SOHO好不好卖的最关键因素。

但目前，SOHO产品在经历了一窝蜂涌入市场后，同质化严重成为业界普遍忧心的问题。从产品硬件上看，无非就是SOHO的户型变化、装修配置不同。

实际上，作为销售型商业物业，SOHO可以与一些产业、商贸、电商等等相结合，直接打造产业概念，针对福州中小企业需求量身定制，更具投资价值。而在一些缺乏小户型住宅的区域，如没有足够的商业氛围和中小企业作为支撑，将SOHO包装成稀缺的城市小公寓也是应市之举。

找准痛点，真正解决了“钱景”所在，SOHO方有突围之路。