N海都记者 邱岩 刘梦宁

在当前的市场环境下，不同的房企，自有其不同的谋局之道。这其中，有房企将中小城市战略布局融入全国战略进行深度考量，有房企则将利润收益率作为选择城市的第一指标；自然，也有房企基本不再过问小城市之争，集中精力挺进核心城市。

为此，海都记者耗时半月，与五大福州主流房企高管深度交流，探索各自的战略智慧。

融侨集团副总裁康红恩：

“三轮驱动”与“三个中心”

采访背景

近期的融侨，动作颇大：一方面，首度进军龙岩，展开新一轮中小城市布局；另一方面，在福州、天津、南京积极拿地，其中，福州光明港地块与南京江宁地块均为目前为止的“地王”。当下融侨已在福州、福清、武汉、合肥、天津、无锡、淮安、连云港、南京、郑州、厦门等城市拿地，大有一二线城市与中小城市齐头并进之势。

谋局之道

“近年来，融侨的各大动作都是依托于‘三轮驱动’企业模式与‘三大中心’的战略布局。”康红恩介绍道，即在投资和房地产金融、开发、资产经营这“三轮”驱动下稳健地、可持续地发展，并以福建、上海、印尼为“三大中心”，择城而入。

因此，融侨近期拿下福州地王、首进龙岩，正是基于“深耕福建中心”的战略原则。“我们对龙岩市场进行深度调研后，看好这里未来的市场潜力，决定进入龙岩；对于福州，特别是业界关注的光明港地块，我们是看好这里作为中心地段优质地块的稀缺性，看好福州未来房地产市场仍将不断上升的前景；而在南京拿地，则是为了打通中部地区与长三角地区的战略布局，实现‘深耕上海中心’的战略。”

康红恩透露，未来融侨还将以福州、厦门两大区域为战略核心，将区域做深做透，特别是以福州市区及周边县市为中心进一步辐射，形成战略布局的纵深体系。

“今后十几年，中国城市的分化格局将基本形成，一二线城市随着持续发展的虹吸效应，让大家愈发长期坚定看好，而当所有人都看好时，中心地价的高企自然成为常态，所以‘高价’只是相对而言，关键在于如何保持产品竞争力，我们相信无论刚需还是改善性需求，人们对于市中心高品质的住宅需求是不变的。”

康红恩坦言，基于融侨对产品品质和未来稳健发展的信心，融侨在近期频频出手拿下人们眼中的“高价地”，而光明港地块正是融侨文化价值观的最好体现。

名城地产（福建）董事长俞锦：

不放弃有合理利润的中小城市

采访背景

作为由福州走向全国的品牌房企，名城同样在一二线城市与中小城市中驰骋纵横；而近几年来，名城地产在福州区域的福清、长乐相继拿地，开发大名城项目，更挺进上海、兰州、常州、唐山等地，“中国名城”已然规模大成。

谋局之道

在对名城地产（福建）董事长俞锦的采访中，“合理利润”成了出现最多的词汇，其次，是“口碑”。

“目前我们布局的中小城市，只要有合理利润，我们为什么要撤退呢？”俞锦坦言，随着我国人口红利的减弱，三四线与中小型城市无可避免地率先出现了购买力减弱、购买需求下降的情况，相较之下，一线城市仍然具有强大的人口号召力，让开发商挤破头皮也想冲向这里，“包括名城，也是时刻把握进军一二线城市的机会，当然前提是在可承受的地价范围内，一旦超过了名城的底线，就不会轻易冲动拿地。”

不过，俞锦也表示，当下的中小城市，机遇与风险并存，名城将通过各类数据进行详细研判，决定中小城市的进军战略，其中供需关系和名城在当地的口碑是最重要的两大依据。

“其实，市场容量并非名城选择的最重要因素，反而越是小市场，口碑越是重要。”俞锦解释道，以长乐为例，当年买东方名城的业主中，长乐人占了四分之一，名城在长乐的口碑就很有保障，所以名城就敢于挺进长乐楼市开发，哪怕市场竞争激烈，“比如我们的长乐大名城，营销中心开放当天就有500多组预约量，这就是名城未来深耕长乐市场的底气”。

金辉地产副总裁郑长胜：

谨慎布局，持续深耕

中小城市更易出彩

采访背景

2015年3月11日，金辉经过多轮竞价以1.81亿拍得福清市音西街道音西村地块，在金辉的福清版图上继续落子。不仅如此，金辉地产在全国范围内，也始终坚持着一二线与三四线城市的同步布局，开发足迹遍及北京、上海、福州、福清、西安、无锡、盐城、淮安、连云港等17座城市。

谋局之道

“开发商这些年在中小城市的布局，其实分成两个阶段。”郑长胜告诉记者，2011年以前，地产开发基本是“遍地黄金”，布局考量也较为粗放，只要拿地开发就能赚钱，不愁潜力和市场容量；到2014年前后，大家发现“中小城市的土地是无限的，但需求有限；一二线城市土地有限，但需求无限”，城市的规模与容量限制了后续的开发利润，加上金融杠杆越来越高，资金收益率的指标压力下，遭遇滞销的中小城市开始出现房企撤退潮——总之，中小城市不再普遍安全。

因此，当前金辉在选择中小城市时就更加审慎，具体标准在三个方面：第一，项目具体地段如何，好城市的差地段也不行；第二，城市供应结构是否良性，有的城市看似“人多钱多”，但房子更多；第三，能否迅速组建起一支充满竞争力的团队，以往是“先拿地再招人”，现在是“先招人再找地”。

“不过一旦选定了某个中小城市，就必须持续深耕，绝不能捞一笔就走。”郑长胜最后表示，在持续精耕的同时要赢得业主信赖、做好口碑，这需要楼盘在前期硬件和后期物业服务上同步跟进，房地产开发有周期性，可能第一年的第一个项目是盈亏持平，到第二年就出现盈利，后续利润也会持续走高，这就是持续精耕、做好口碑带来的效果。

“中小城市聚焦点少，沉下心来深耕，往往更易出彩。”

福晟集团董事、常务副总裁何建华：

关注核心区域 多渠道灵活拿地

采访背景

作为福州老牌房企的福晟集团，历时22年，已在广州、深圳、天津、长沙、淮安、南宁、成都等多个城市实现战略布局，仅在福州就多点实现了17个项目布局，其中更是“承包”下福马路，实现一条福马路，七座钱隆府。

谋局之道

在近期的土地出让过程中，市中心热门地块的热度已近疯狂，甚至出现“面粉和面包一样贵”。对此，何建华表示福晟将继续走稳健路线，做好风险测算和控制，不去盲目争抢过热地块，但也持续关注价格合理的潜力地块，采用灵活的收购合作方式。

“在合作并购方面我们有经验也有优势，近期，我们和华威集团签署了合作协议，合作开发福晟（华威）钱隆奥体城项目。还与福建诚信置业有限公司签订合作协议，开发福晟·钱隆珠宝大厦写字楼项目。除此之外，我们手头上还有几个在谈的合作项目，也在持续推进中。而市中心三旧改造包括连潘、加洋地块我们也都保持关注，拿地方式上不会局限于土地招拍挂，而是灵活多样。”

在一二线城市和三四线城市布局的平衡问题上，何建华看来，如今的一二线城市和三四线城市之间两极分化非常明显。有些一线城市限购令还没有取消，而房价还保持着持续往上走的态势，例如深圳。但三四线城市甚至是原本热门的一些县城，价格却持续下行，还面临开发存量大、人口和经济难以支撑的难题。

“因此，我们会集中力量在分化的市场中力争上游，基本上不会再去小城市进行开发，而是将关注点集中在核心城市核心区域，例如深圳、杭州、上海等城市我们都在进行考察。”

中庚集团福州公司总经理林忠文：

要么拿标杆项目 要么选潜力区域持续开发

采访背景

中庚集团，曾是多个新区的“首吃螃蟹者”——无论是在大本营福州，9月份刚刚开盘的琅岐中庚香海世界，还是此前率先挺进金山、五四北成功开发的多个项目，抑或是在福清、江苏盐城、重庆市北碚区、旅顺新区等地进行的操盘……都显示出中庚在土地布局上有先人一步的果敢。

谋局之道

在谈及目前土地储备时，林忠文表示，“目前中庚落地的每个城市，在售项目都保有一定的市场占有率，土地储备情况足以支撑公司在相应城市开发5年以上的周期。”

而战略布局方面，福建区域作为集团的大本营，有着深厚的客户基础和品牌影响力，依旧是未来中庚集团重点发展区域。他说道：“我们时刻关注着市场变化和土地市场的走势，目前除了6个在售项目，未来一年内又将有2~3个项目入市，市场占有率仍保持增幅。当然，我们在符合公司战略布局的发展方向下，也不断地在调整拿地策略。”

在一二线城市和三四线城市之“争”中，林忠文指出：“在一线城市，越是中心土地资源越稀缺，房价越坚挺，土地价格自然高，而能消费得起此类产品的客户对于价格的承受能力越好，重点在于开发商能不能设计出更有创新力、有附加值、更打动人的产品让客户为之买单。而三四线城市或者外围板块，已不再是以往有地就敢拿的年代。一要选城市，看是否是人才、资金流入的有潜力的城市；二要选城市发展区域，看这个区域是否是城市发展方向，是否是政府重点打造的区域。如果政策支持，产业吸附力、辐射力足且人口处于流入状态的经济向好的区域，有优质的项目，公司也会有拿地的意向。”

具体来说，目前中庚集团已经于几年前进军北京、于今年挺进上海，完成一线城市的布局。此外，还在持续考察各大经济圈有重要经济支撑、有辐射力的城市，例如江苏、大连、重庆等省市都持续开发项目。目前海西经济圈深受国家政策支持，特别是省会城市福州的核心大都市正悄悄地崛起，后续集团也将侧重布局大本营福州区域的发展，“深耕区域，布局重点城市”还将是中庚长期发展战略。

记者的话

快钱难赚 更要拼耐心细心

采访中，尽管各大房企的战略布局各不相同，但高管们对时下的楼市大环境有一个基本共识：

未来一二线城市与中小城市的发展分化将更加明显，而对于中小城市的开发运营，将更加考验房企对品质的细心追求与持续深耕的极致耐心。

其实，抛开营销、价格等具体战术执行上的纷纷扰扰，越是在高管眼里的大战略层面，越是返璞归真——中小城市到底是否还值得进入，相信在看过五位高管的精彩观点后，人们心中也自有一份答案。

说到底，赚快钱的时代已经过去，接下来，房地产之争将愈发回归本位，成为产品之争、实力之争。

毕竟，无论市场如何变化，满足人们日益增长的各类住房需求，这才是房地产始终如一的本质之道。