N海都记者 刘梦宁

自打加洋巷地块拍出22584元/㎡的高价后，上至高端别墅，下至刚需住宅，从市中心楼盘到周边项目，都在狂炒福州房价“四万概念”。

这一集体行动，意义非常明确——“面粉已贵过面包”！福州中心房价即将破四万，要把握好最后留守市中心时机！

这样的“呼涨”营销又能否感应买家，从而对销售产生刺激作用？

事件

狂炒四万时代 被房企“一夜抬高”的房价

福州的房价预期几乎在“一夜之间”被开发商人为“抬高”。

上至市中心豪宅和高端别墅项目，下至城市外围的普通刚需住宅，都在狂炒“福州即将步入四万元时代”的概念——融侨外滩对购房者喊话“地价赶上房价，最后50席，升值在即”；万科广场也直白抢话“涨涨涨，买买

买，打出年末巨惠30套，清盘一口价。10层带装修大四房单价24800元/㎡”，让购房者把握好最后留守市中心时机；融信白宫也打出“看不见的房子房价已奔四，城熟超值的白宫可以闭眼睛买”；就连平潭长乐等福州外围的项目，都按捺不住想搭上这班车，让购房者不要再等……

事出有因

高溢价地块拍出拔升预期

事实上，福州开发商热炒的四万的“天价”事出有因。

自打9月份以来，连潘旧改地块就已经屡次惊艳福州土地市场。而真正引爆这一波营销的“爆点”，出现在加洋巷地块的出让上。

这块“天价地”再度刷新连潘地块才刚刚创下的福州“地王”标准，业界也预估届时开出的价格甚至有可能奔向30000~40000元/平方米的水平。在这一地块的辐射作用下，周边房价甚至是主城区房价的水平，可能会经历新一轮的上扬。

也正因此，多盘快速反应，或直接上调均价，或释放涨价信号吸引客户买单。周边热门楼盘阳光·凡尔赛宫、世欧·王庄、香开·新城涨，融侨·悦城等价格都有所调整，其中香开·新城涨幅达500元/m，世欧王庄更是直言将每平方米价格上调1000元/m……

“受益于目前整体向好的市场环境和政策环境，加之土拍对其价格调整起到了助推作用，近期市中心楼盘进行价格调整的情况会更多的出现。”中原地产福州公司总经理蔡俊表示，目前调价更多还只是一种喊涨，对周边楼盘成交的促进作用暂不明显。但对整个福州楼市的市场信心和预期，其正面效应仍是比较大的。土地市场的热浪必会承袭到房地产市场上，尤其是在当前四季度开发商保利润冲量的关键期，为开发商冲刺四季度提供信心支撑。

困局

市场面

“涨而不敢”的纠结

虽然喊涨声不绝于耳，但落实到行动上却出现了“雷声大、雨点小”的情况，更多的开发商面临的是想涨而不敢的纠结。

纵观目前市场的情况，有涨价的开发商，基本上都是原本就销售相对较好的区域内高性价比项目，而涨价也采取“小步微调”的涨法，将每平方米进行几百元的微涨。而大声喊出每平方米将提价千元的若干项目，被业内人士指出，实际均价并未发生变化，甚至喊涨之后又拿出了远低于均价的产品做特价销售。

归根结底，这都源于开发商一方面想对涨价“造势”，另一方面担心涨价之后造成成交反跌的纠结心情。众所周知，楼面地价（土地成本）+建安成本+销售成本+财务成本（贷款利息）+各种税费+预期利润=最终售价，按照前述的这些成本叠加固然是楼盘定价的重要标准，但最终定价还会受到市场和政策的影响。

东二环某项目营销人员就对记者表示，“现在大家都是在借土地热势，进行涨价尝试，旨在提高客户心理预期。但大家也都清楚如果福州整体市场不好，目前板块的价格还是无法往上走的。那这些超溢价的土地未来的空间也有限，真正入市的也不能排除低价格销售。”

企业面

“不能不涨”的压力

在想涨而不敢涨的市场纠结背后，则是企业“不能不涨”的成本压力。

多家房企营销负责人在采访中都表示，福州楼市经历了一个相对较长的市场冷淡期，很多开发项目都属于“贴地卖”，尤其是近两年的拿地成本本来就很高，不少项目在售价格和楼面价是基本持平的。“前期市场冷淡，我们的高价地受限于整体市场和周边竞品价格的下行，不得不采取低价入市，这已经导致企业利润下滑甚至‘亏钱卖’。如今市场形势有所好转，老板和掌舵人在冲业绩之外，第一时间想的就是保证并提高利润。”市中心某项目负责人透露，他们老板已经几番明确提出必须涨价。

不过，业内人士林先生提醒，当前背景下开发商的核心诉求还是在于去库存，市场形势并没有很乐观。放眼今时今日之福州城，平均房价仍站在13000元/㎡左右，市中心在售新楼盘有“2万元”，极个别触及“3万元”，这已然是当前峰值。

策略面

苦寻涨价的动力

然而与几年前相比，当下的市场光喊涨已无法调动买家需求，购房者不再轻易“恐涨”、“追涨”。此外，还不能忽略同板块内大量的二手房价格也直接影响区域内新房价格。一个不争的事实是，福州市场上包括金山、台江目前还有很多二手新房、次新房，这些房源不仅是已经成熟的现房，价格方面也普遍低于在售新房，这对新房定价和购房者选择都有重要参考意义。

所以，试图涨价的开发商也已经开始“苦寻”涨价的动力。业内人士林先生透露，不少项目最近都在全方位地与员工、与合作单位进行“头脑风暴”，探寻在当前市场背景下，如何通过提升项目附加值，在物业、溢价服务、配套增值方面进行升级，以带动项目增值。

克而瑞福州机构高级分析师黄彬也表示，“从目前市场上推出的新品也可见一斑，融侨奥体园著就打出6米层高复式洋房的概念，以小高层低密度的产品提高产品溢价，错开竞争，吸引了一众关注。世茂云上鼓岭亦以资源优势结合小户型低总价精装修的产品优势，以14000元/平方米的精装均价，实现首次开盘销售飘红。而泰禾金尊府，同样借势自己的购物中心即将开业、一系列配套逐步落成，而进行了销售价格的提升。但是在整体经济仍然下行的背景下，真正要让购房者心甘情愿地为涨价埋单，开发商可能还有较长的路要走。”