N海都记者 刘梦宁

福州地市的“高烧”正迅速蔓延至马尾——前天，在7家开发商的热抢之下，马尾一地块拍出总价15.3亿元、楼面价8753元/㎡的“双高”，最终被多年深耕马尾区域的名城地产“摘得”。

这迅速刷新了华润置地7月份才刚刚创下的马尾“地王”标准，并将“地王”总价拉高了近5亿元，楼面价也拉高了1818元/㎡。

马尾为何这么热，地价“三级跳”又是缘何而起？

聚焦

仅3个月，楼面价拉高1818元/㎡ 地王“身价”上涨近5亿

近段时间，福州地市之热已经在东二环、连潘、加洋巷地块上展露无遗。如今，地市的“高烧”也快速蔓延至马尾区域。

在业内人士的眼中，马尾地块上次博得“眼球”还是在三个月之前的7月10日。当时经过220轮激烈争夺，华润以10.34亿元，击退正荣、名城，竞得马宗地2015拍-05号地块，楼面价6935元/㎡，双双创下新高，也成为马尾设区以来的“地王”。

时隔仅仅三个月，马尾地块又是另一番“光景”——马尾的地王再次被刷新，现场华润、名城、正荣、保利、泰禾、万科、阳光城等7家开发商参与竞买，最终名城地产以15.3亿元竞得马宗地2015拍-07号地块，新地王总“身价”上涨近5亿元；楼面价为8753元/㎡，相较之前也被拉高1818元/㎡……

而在地块拍出后，整个区域的开发商都在热炒“福州市中心房价将破4万，马尾房价将逼近2万大关”，令人感叹区域之热。

分析1 大规模“宅地”最受开发商偏爱

此次地块之所以这么热，业内人士郑景枫认为，这和地块属性有很大关系，大规模的“宅地”是当前市场上最受开发商偏爱的。

“这块地位于马尾快安科立视北侧，面积接近77亩，最难能可贵的是土地用途为纯粹的住房用地。”郑景枫透露，在当前的市场背景下，无论是从市中心拍地还是从近期热门的马尾区域看来，多数开发商依旧对宅地感兴趣。“因为近两年无论市场背景如何下行，住宅产品相对于SOHO和商业产品依旧卖得更好。”

而参与了此次拍卖的某开发商前期负责人也表示，“这幅地块相较于此前华润拿下的地块而言，面积更大，也相对更完整，而且没有配建安置房等限制利润的条件。而从快安区域土地供应情况来看，大块宅地放量并不多。”他还表示，从参与竞拍企业来看，也的确有土地储备需求——保利、万科等巨头，在福州的项目多为商业地块或合作地块，需要不断进行土地扩张；而正荣、华润、阳光城在区域内都有项目，名城更是在区域内深耕十余年，更会保持对区域土地的关注。

的确，据记者统计，年内马尾共推出14幅地块，土地总面积近87万㎡（合1305亩）——其中只有6幅地块包含“宅地”（其中3幅在离主城区更远的琅岐，只有3幅在快安），其他的分别为1幅仓储用地、3幅工业用地、4幅商务金融用地，宅地只占推出土地一半面积，可谓相当稀缺。

分析2 地处五城区之内 自贸区及福州新区直接受益区域

除了地块属性对开发商“胃口”，在业内人士看来，整个区域的关注度提高、土地“逆袭”更多的还是受到政策大环境的影响。

“马尾本就地处五城区之内，相较于闽侯等其他近郊板块，本就更有优势。而从地价方面来看，马尾地价多年都保持在3000元/平方米左右，远不及闽侯地价。在房价方面，马尾平均价格也在12000元/平方米，这与闽侯南屿、上街热门项目的房价保持持平，从性价比方面来说，马尾楼盘更处于市区价格的低点。而经过多年的发展，区域的各项配套不断完善，加上政策前景好，潜力很大。”业内人士林先生表示。

福州已经提了多年的沿江“向海发展”，而到了近年来，马尾的政策真正上升到了国家层面——4月21日，福建自贸试验区在马尾的福州片区行政服务中心正式揭牌，让舆论和焦点全面聚集到了马尾；9月9日，中国政府网发布《国务院关于同意设立福州新区的批复》，同意设立福州新区，也让人们对该板块的预期有了极大提升……

马尾楼市无疑迎来了前所未有的机遇，大有可为。特别是随着东江滨一带的配套已经逐渐完善，让这个一度游离于市中心的板块，终于成为价值热土，受到一众开发商热捧。

分析3 “喊涨”声渐起 短期内涨势难现

在高价地块被成功拍出后，区域内楼盘也是涨价声一片，多个区域内楼盘都打出了房价将上涨的宣传。对此业内人士林先生表示，尽管大家对马尾区域房价走势都持长期看好态度，但短期内周边楼盘更多的只是在造势“喊涨”，在目前的背景下还不具备涨价条件。

“决定价格最重要的仍是供应条件，从目前来看，福州整体楼市仍然供大于求，仍有27000余套的库存高位，在售楼盘还有很大的余量，马尾楼盘不仅要与区域内楼盘竞争，还要与区域外楼盘争客。此外，无论是自贸区还是福州新区的建设都是一个长期发展过程，尽管概念已经给板块带来极大的关注度，但房价真正起势反应到市场中并没那么快。”CRIC克而瑞高级分析师黄彬表示，因此当下环境还是宜稳不宜涨。

其实从年内马尾楼盘的销售情况也可见一斑，2015年1—9月去化情况较好的区域内楼盘主要是东方名城禾郡、名城国际以及马尾正荣财富中心。这些项目均价基本上都还在12000元/平方米左右，在五城区内享有绝对的价格优势。除了多年深耕在马尾的名城系列项目一直坚持性价比，今年新面世的马尾正荣财富中心开盘热销，多次以“黑马”身份位列成交榜单前列，也都是归功于项目顺应时机，以户型产品和均价的双重亲民俘获市场认可。