N海都记者 刘梦宁

福州正迎来首套房首付比例的“低位”——9月30日，央行发布房贷新政，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。

政策出台逾半个月，福州已经有多家银行包括建行、招行、中国银行、广发银行、农行等开始落地执行新政。一系列利好政策的叠加，能否让市场需求，尤其是刚需产品在今年第四季度集中释放？

调查：首套首付25%已落地 只适用名下无房者

“现在首套房商贷也只需要首付2.5成了！”购房者王先生欣喜地告诉记者，“以前公积金首付两成的新政出来时我就想买房，但在各个售楼部转了一圈，都找不到总价在条件范围内的房子。根据现行的政策，即使我的公积金不够，采用组合贷的形式我也只需首付2.5成，购房选择面一下子打开了。”

据记者调查了解，国庆后，福州各银行就相继收到总行、分行的相关执行细则，开始对央行的首付新政进行落地。目前，建设银行、招商银行、中国银行、农业银行等都已经开始执行首套首付2.5成的政策。

不过，这一政策还是有一定的限制。建设银行一名个贷经理告诉记者：“政策只针对名下无房的购房者，只要你目前名下无房，以前有贷款记录者同样可以享受这种低首付。对于‘卖一买一’的客户，在卖房还清贷款后，再购买的房产需要在144平方米以下，方可享受首付2.5成。”

市场：刚需盘问询量增多 开发商“巧借”政策揽客

面对利好政策开发商自是不肯“放过”，借着刚需客户问询度增多，开始各种方式的“巧借”政策揽客。

譬如中庚香山天地，有部分房源总价较低，满足条件更为严格的“公积金两成首付新政”，该楼盘便打出“巧用公积金，0首付0月供抢78平方米三房”的宣传。“我们在售的10号楼78㎡的三房，总价在57万元左右，首套房购房者使用公积金首付只需要两成12万元，贷款45万元，30年贷款月供只需要不足两千元。如果公积金存缴比例高确实可能实现‘零月供’。”中庚香山天地销售经理透露，即便采用组合贷买更高总价的产品，也只需要2.5成首付，因此目前关注项目的很多购房者都在问询新政，只要条件符合，这些刚需购房者都乐于用低首付购房。

中联东郡也有自己的“借势”策略——售楼经理在得知购房者王先生首付有困难时透露，“我们现在推出的6号楼新品，由于要2017年交房，针对首付款有困难的客户，可以先做首付两成或者2.5成，剩余的部分在明年3月交清。”她还特别强调“这是开盘之前的优惠政策，开盘后不会有这样的福利”，以加速购房者下定。

影响：25%低首付影响有限 百万总价房源少5万首付，多了近5万利息

少付首付款影响究竟有多大？少付了的首付款折回到利息里真的划算吗？业内人士算了一笔账——

首付从3成下调到2.5成，以100万房款来算，首付款减少5万，但贷款总额增加至75万。首付2.5成，贷款75万，以30年为贷款期限，按照现行的基准利率来算（5.15%），每月还款4095.20元，支付总利息72.43万元；相同情况首付3成的话，每月还款3822.18元，支付总利息67.60万元。百万总价房源，少5万首付，多了近5万利息。

对于手头资金有限又急于购房的刚需群体，2.5成的首付款还是有一定积极作用。不过，亦有业内人士表示，2.5成的首付对市场影响有限，问询度并不是特别高。

深深地产市场部经理林周表示，“低首付对于市场来说不是新鲜事，很多楼盘从2014年开始就以开发商补贴或者金融机构代付的方式对购房门槛降低过了。”他认为，现有政策仍有限制性，并不能打动大批量客户。“就拿公积金首付两成政策来说，目前为止深深地产旗下的所有项目中，都没有一个成功的案例。”

“对于买房人来说，新政并未带来房子总价的改变，改变的仅仅是首付款的小幅度下调。因此心理作用强于实际作用。”一业内人士称，商业性贷款首付降低的政策影响的群体有限，只是福州楼市的首置购房者，并不能影响福州楼市真正的大批量支柱客群——改善型购房者和投资型购房者。正因此，在大多数的业内人士看来，央行的金融政策能对楼市具体产生多大的效果仍然需要观察。