N海都记者 林姿

10月的福州土地市场，疯狂程度不减。

资料显示，10月福州土地市场共成交4宗地块，出让总面积达215.7亩，总成交额37.46亿元。环比9月份36.71亿元的成交额微涨2%。

显然，10月依然还是“补仓贴膘”的好时节。大房企攻城略地，继续吸纳补仓，似乎手中有着花不完的钱。但这并不意味着任意地块开发商都会照单全收。对于地块的选择，依然展现出对地段的挑剔。

回顾 地王频出 地价屡刷新

10月9日，宗地2015-29号加洋巷旧屋区改造地块吸引9家房产大鳄展开激烈竞价，最终福州中鼎投资有限公司（保利、首开、中庚联合体）以33.4亿元豪夺该地块，楼面价22584元/㎡，溢价率45%。福州新地王由此诞生。

火也“烧”到了马尾。

10月21日，华润、正荣集团、保利地产、泰禾集团、福州万科、阳光城等七家开发商参加土地竞拍。最终，名城地产15.3亿元竞得马宗地2015拍-07号地块，楼面地价8753元/㎡。直接刷新了7月10日华润置地(福州)有限公司以10.34亿元竞得的马宗地2015拍-05号地块，楼面价6935.09元/㎡的地王纪录。

福清，同样不遑多让。

10月29日，名城地产以起始价7.6亿竞得福清观音浦2015挂-01号地块，楼面地价2870元/㎡。宗地2015拍-12地块起拍价9.21亿，由融侨集团与金辉集团竞拍，经过400多轮激烈竞拍，最终被融侨集团以14亿2700万元竞得，楼面价4681元/㎡。

流拍地块同步增多

不过，这并不意味着开发商“好坏通吃”。在10月，底价出让、流拍者亦有之。

如宗地2015-31号原省电力公司茶园路地块、宗地2015-32号原秀宅收费站地块、宗地2015-34号原建平新苑地块均因购买人不足而流拍。

唯一顺利出让的是宗地2015-33号永安街旧屋区改造地块，由福建巨成实业发展有限公司以底价3亿元竞得，楼面价13738元/㎡。

据了解，该地块已是“二推”。该地块曾经作为宗地2015-15号地块被推出后流拍，再度推出时要求房企需提供的建筑面积有所减少，但起始价却由原来的2.38亿元涨至3亿元。

对于三幅地块流拍的原因，业内人士郑景枫表示：“总结起来就是要求高，地块不好。不合现阶段开发要求。”其中，宗地2015-31号以及宗地2015-32号均为商服地块，而福州目前商业项目库存高企，开发商下手自然慎之又慎。而宗地2015-34号虽然是纯住宅，但地块位置尴尬，且楼面价高达9267元/㎡，硬伤重重。

解读 开发商出手理性 集中火力争好地

尽管土地市场回暖明显，土地溢价频爆表，但地块位置不同，成交情况也分化严重。对于目前拍出的地价，有业内人士表示，“只有不合适的地块，并未有不合适的价格。”

很长一段时间以来，福州土地出让“重商轻宅”，市中心宅地稀缺，地价水涨船高也就不足为奇。一些优质地块被开发商抢夺，溢价不断刷新，而部分位置相对偏僻或开发空间有限的地块，往往底价成交，甚至流拍。而备受追捧的地块则具备一个共性，要么是市中心稀缺地块，要么处在开发商深耕区域之内，适宜多盘联动。

对此，中原地产福建分公司蔡俊分析，“在市场前景不明晰、手头资金有限的情况下，集中资金拿下一两幅‘好地’，或在自己熟悉的区域深耕，无疑是明智做法。”成功拍得市区一地块的开发商就直言，“房价与土地价格之间的关系相对没那么合理，我们出手就会显得很谨慎。”

此外，经过一轮快速扩张之后，战略性回归市中心成为福州多数开发商的一致选择。市中心稀缺资源的抢占会成为未来开发商竞争的筹码之一。

趋势 拿地日渐两极分化

纵观10月的土拍，均是融侨、保利、华润、首开等本土品牌实力房企或省外房企大鳄加入“战斗”。多家房企抱团拿地的开发模式也屡见不鲜。

近期出让的优质土地还有一个共同的特点，就是在出让条件中都会附带一些对资金链比较有考验的条款，然而，这些门槛的提高对于有意向的房企而言没有构成很大的阻碍，但却成为中小房企望而却步的一道坎。

CRIC高级分析师黄彬分析，依据福州目前土地存量，就算土地供应量充足，好地块也不会太多，一旦有了优质地块入市，必然引发开发商抢夺。另一方面，一些实力不济的开发商会逐渐被边缘化。

而接下来，起始价高达38.37亿元的宗地2015-35号台屿旧屋改造区奥体地块入市，必将引起一场血雨腥风。

影响 地价涨得快，房价难跟上

从最近全国主要城市供地及土地成交的节奏看，土地市场回暖的迹象出现，高总价的地块次第出现，已经明显影响了周围区域市场以及整体市场购房者的预期。

在福州，这样的例子亦不在少数。一项目营销经理就表示，“在周边新地块单价上涨后，在售项目虽不一定都选择涨价，但周边地块价格上涨，可作为在售项目促销的说辞，给购房者一个涨价预期，促使购房者下定或接受后续涨价的行动。”

但事实上，今年1—10月福州市区整体房价处于下行趋势。因而此轮福州“地王”频出，似乎并非由于房价上涨所引起。而由地王引发的涨价也并未如期兑现。（详见10月回顾之数据篇）

东二环某项目营销人员就对记者表示，“现在大家都是在借土地热势，进行涨价尝试，旨在提高客户心理预期。但大家也都清楚，如果福州整体市场不好，目前板块的价格极难往上走。这些超溢价的土地，未来涨价空间也有限，真正入市后也不能排除低价格销售。”