N海都记者 林姿

从纯商业的小型办公空间，走向宜商宜住的酒店公寓；从酒店公寓变为可产生投资回报的度假酒店……SOHO在发展之路上，已经数度变化。2015年底，它开始尝试完全以类住宅的产品跻身市场——

万科在福州的首个纯商业项目，万科金融港推出63m和82m复式臻装立体公馆；中庚首开联合拿下鼓楼区原西区水厂商服地块打造的香开观海广场，也规划有130~190㎡大平层“总统套房”。

与传统小面积的SOHO相比，这些产品的套内面积更大，完全摒弃了办公概念。其目标也很明确：和套内面积普遍过小的SOHO比宜居，和部分板块日趋减少的住宅比稀缺，在两者之间的空白地带寻找机会点。

这样的转变，会否成为SOHO的破局之道？

（注：目前市场上对于类住宅的界定为：开发商将依法批准的商业建筑用地通过住宅化的设计和营销推广的一类房地产产品。）

事件 两幅商地改住了？

近期，福州楼市两个项目颇为引人注意。

一是台江金融街CBD的万科金融港项目。作为万科在福州区域的首个亮相的商办项目，项目主打为金融街CBD菁英人士提供独特的生活解决方案。据记者了解，万科金融港主推63m四房和约82m五房的产品，是福州首个5米层高的SO⁃HO产品。

无独有偶，在鼓楼区的南江滨，由中庚和首开联合打造的香开观海广场，项目说明中显示，项目规划3栋纯板式高层“豪宅”，1栋国际五星级酒店。130~190㎡大平层总统套房，5米层高瞰江LOFT。

据记者了解，这两个项目前身分别是2015－06号海峡金融商务区WX地块以及2014－14号原西区水厂地块，均为商服（酒店、办公）属性。看上去推的是住宅，而地块却是实打实的商服用地。

难道，这两幅商业地块，商改住了？

调查 商服属性不变 主打“类住宅”

随后，记者从两个项目处了解到，两个地块的商业属性并未改变。

万科金融港方面明确表示，项目地块使用年限是40年，我们从未规避地块的商服属性，只是将建筑打造成更适宜居住的公馆性质，不打办公概念。

香开观海广场方面也表示，一部分和酒店在一起的商业物业打造成5米挑高的行政公馆SO⁃HO。另一部分则规划为3栋精装修大户型的“豪宅”，面积在130~190m，两梯两户，一层四户。其项目说明也明确表示，产品为类住宅，产权40年。

目前，两个项目营销中心尚未开放，户型图和楼层平面图均尚未出街，因而尚无法从设计图中看出户型与传统商办物业的区别。但可以明确的是，以上两种类住宅与传统的酒店式公寓（SO⁃HO）一样，都是商业属性，但是从套内面积来看，却比动辄30、40m的主打单身公寓的酒店式公寓大了不少。

不过，既是商业物业，为何要打造成住宅的样子？

解析 SOHO供应量 持续“压力山大”

类住宅的出现，首先和商办产品的去化压力有很大关系。

以SOHO为例，CRIC数据显示，2015年SOHO产品的供应量在2664套，成交量2407套。看似较为平衡，但从2010年至2013年，福州SOHO供应量达到85万㎡，而同期的成交为78万㎡。2014年，情况更严峻，成交4284套，供应7616套，库存持续积压。以目前的去化速度，即便不上新，也要两三年方能去化。

在海量供应量下，SOHO也曾数度想寻自救。智恒营销吴剑平告诉记者：“这几年SOHO的应市之举，无非就是以‘公寓’为名推居住功能，或‘重商’打出返租托管的方式创造升值空间。但就目前来看，这几类做法的收效并不太如意，最终‘殊途同归’走向低价战。”

思路一 用地段稀缺改变供应伤？

纵观目前打出类住宅的两个项目，均位于或毗邻福州的CBD，区域内写字楼林立而住宅项目则稀缺。

万科金融港地处台江金融街CBD，目前在售项目仅有阳光凡尔赛宫和中庚香江万里。香开观海广场情况也相仿。毗邻闽江北CBD、周边一手住宅市场中在售的融侨锦江悦府也临近收尾。区域住宅稀缺，保证了项目入市之后竞争压力较小。

而地价的相对低廉，也成为一柄竞争利器。

以万科金融港为例，其地块楼面价仅为4779元/㎡，与周边住宅项目逼近9000元/㎡的楼面价相比，先天优势显而易见。而鼓楼区的香开观海广场8125元/㎡的地价，与今年以来逼近20000元/㎡地价的住宅地块相比，显然价格制定上更为灵活，也让项目有底气推出类豪宅产品。

不过，商业用地使用权期限40年且无法落户，而住宅则为70年。商业物业费、水电费也比住宅项目高出许多。而且，据规划界人士介绍，商办物业不允许接煤气……这些先天的硬伤，也成为类住宅挥之不去的隐忧。

思路二 宜居设计改变定位伤？

目前的SOHO产品，主流单套面积在50㎡以内，而有挑高的LOFT，具备“买一层送一层”，增加室内使用面积，因而套内面积则更小，甚至在40㎡左右，以低总价的紧凑型路线取胜。有业主就坦言：“住酒店式公寓还是感觉憋屈，要想住得舒坦就得买住宅。”

目前的类住宅套内面积则扩大了不少，且户型设计更趋近于住宅，放大了居住功能。如万科金融港63m五米挑高一层半，可以做到紧凑的4房，而82m更可以做到5房。而香开观海地处传统豪宅区，往高大上的方向打造，套内面积更大，在130~190m，主打纯板楼结构、两梯两户，附带装修提升舒适性。

但是，最关键的问题来了：套内面积上去了，总价自然偏高。还有商业物业水电费，总价和生活成本确实不低。CRIC高级分析师黄彬也表示：“再加之商业项目首付五成无法使用公积金贷款，动辄大几十万的首付，对购房者的资金要求偏高，使得客群也相应缩水。”

□记者观察

类住宅，一招鲜吃遍天？

纵观福州SOHO的发展，经历了宜商宜住→重商轻住→轻商重住→类住宅的发展过程。

2011年，由于住宅限购，许多投资者都将眼光投向不限购低总价的SOHO，不少开发商更就将SOHO包装上了住宅的“马甲”；而在2012年，由于住宅市场不景气，令许多楼市投资客对住宅类SOHO预期下降， SOHO产品回归商业本位。

如今，部分SOHO“变身”类住宅再出发，会否成为应市万金油？

有业内人士坦言，类住宅产品目前尚未入市，其定位和价格的接受度还有待市场验证。不过，就目前来看，其最大的优势还是区域内住宅项目少，自身地价低。因而在商服地块地价过高，住宅过量的区域就无法效仿。

业内人士认为，作为销售型商业物业，SO-HO还是应该打造产业概念，针对福州中小企业需求量身定制。