N海都记者林姿

楔子 “接盘侠”碧桂园牵出楼市并购话题

11月9日，碧桂园公开其在福州的首个项目。此举，却引发楼市的新话题。

碧桂园蓄谋入榕已久，推出新项目并不足为奇，但引业界关注的却是项目的前身——来源于易手地块。据知情人士透露，该地块位于闽侯上街，但碧桂园从未在闽侯公开拿地，地块是今年上半年从另一本地开发商处“盘”过来的。

山雨欲来风满楼。虽然此前碧桂园在福州行事低调，但在榕“五盘联动”的传言早已四起。除了此前收购的小股操盘的颐荷亚洲、自行拍下的火车北站项目，碧桂园还有两大项目未公开。所以，有相关人士意味深长地表示：“以后福州还有一些烂尾项目将被碧桂园收购。”

时值年关，一出出收购、兼并、合作的大戏正不断上演……

中小房企“割肉”自救

碧桂园在榕的首次亮相，将此前一直暗流涌动的福州楼市并购潮掀出水面。

其实，从今年上半年开始，就有不少房企遭遇资金困境，寻求转让的风声传出。如闽侯的顺华乌龙江大区，业主表示从2014年12月起工程停工，且有部分土地所有权被法院查封。在福州12345政府公共服务系统的回复中表示，开发商已在多方筹集资金并跟施工队协商能够尽快进场复工。此后，就有传闻称顺华欲转让项目。

贵安的贵谷也有相仿的停工遭遇。在12345的回复中显示，目前时代华奥公司存在资金周转困难，部分工程停工。

对此，业内人士郑景枫坦言：“市场下滑，决策错误，导致一些中小房企资金困难，而这种困境在今年很难通过卖房子来解决，所以对于这些企业而言，出售部分资产是回笼资金、快速脱困的唯一手段。”

资金困难，希望通过割肉来自救的项目越来越多浮出水面。

据记者多方了解，福州仓山区近郊一温泉旅游综合体项目也出现股东失和、资金紧张的问题。而贵安一纯别墅大盘、长乐一旅游大盘也同样出现资金问题，股东欲引资盘活。

与此相呼应的则是不少大开发商不断收到“邀请”查看项目，以及是否有意收购或入股。福晟集团副总裁何建华向记者透露，“近期与不少项目接触，也有房企希望我们能够接盘。但真正出手收购的案例还不多。”

不过，涉及到项目目前的销售，更多的拉锯、谈判都在私下进行。

有钱的房企兼并、收购 低成本谋发展

有人卖，就自然有人收。不少开发商已经意识到目前拿地成本过高，兼并收购项目不失为另一条发展的路子。

就拿碧桂园来说，7月份以4.7亿元竞得福州宗地2015-18号火车北站L3地块之后，一直蓄谋兼并、收购老项目。此前已与原永泰颐荷亚洲项目签署小股操盘的合作协议。项目仍由原颐荷亚洲的股东占大头，碧桂园占有较少股权。在合作开发时，由碧桂园团队操盘，使用碧桂园品牌和产品体系。

本土开发商福晟同样深谙收购。从2013年以来，福晟就收购了多个写字楼项目，如六一路的原建福广场、漳州市龙文区的毅达新城等等。今年9月，福晟集团与福建诚信置业有限公司签订战略合作协议，开发福晟钱隆珠宝大厦项目。10月，和华威集团合作开发福晟华威·钱隆奥体城项目，加速扩张。

除此之外，业内亦传出本土老牌房企融侨也参与收购闽侯某地产项目。

“采取收购策略增加储备，是一种相对低成本的拿地方式，”CRIC高级分析师黄彬分析道，“可省掉不少前期工作，开发周期大大缩短，资金耗费也相对较小。”

“地头蛇”、过江龙结义共享土地盛宴

虽然并购老项目是房企发展的一条路子，但毕竟存在着债权复杂、历史遗留问题难以解决等系列问题，所以，直接拿地仍是大多数房企未来发展必选的方向。不过，在今年的土地市场上，“地头蛇”与“过江龙”不再成水火不容之势，而是私下结成了对子。

10月初，在争夺2015-29号加洋巷地块时，就出现了“福晟＋建发”联合体、“保利＋首开＋中庚”联合体的身影。最终，“保利＋首开＋中庚”联合体一举夺得该地块。

在连潘板块，首开先下三城，融侨再拿地王。此后，二者将成立公司，共同合作开发区域内的四幅地块，板块集中度趋高。

“初来乍到”的碧桂园在7月份拿下的火车北站地块，也选择与本土大佬融侨展开合作。

在福清，中联、名城合作频出手拿地。3月，福清宗地2015拍－04号地块被名城地产福清公司以7.45亿元竞得。11月初，名城再次以7.6亿元拿下福清2015挂-01号观音埔地块132.39亩，为中联名城项目再添新地。

越来越多的地产企业上演着“你中有我、我中有你”，联合拿地、共同开发的模式，只不过更多企业是作为项目的幕后资金输血者低调行事，合作方式、股权设置等不透露于外界。

“强强联手不仅为品牌企业拓展市场空间、减少成本提供了条件，更重要的是通过各自的优势组合，能做出更好的产品。”中原地产福州分公司总经理蔡俊表示，开发商之间合作开发有其必然性。当前地产公司拿地成本高昂，资金需求往往超过单个公司承受能力，寻找合作伙伴一起承担开发风险是开发商一个不错的选择。

联合开发使企业在资金、技术等方面实现优势、资源互补，有利于企业做大、做强；其次，项目开发的风险降低。对企业资金压力缓解和快速开拓市场有较好的促进作用。在有限资金范围内，开发商可滚动开发更多项目。

后市

大鱼吃小鱼超级“大鳄”或将诞生

从目前来看，房地产行业增速下滑势在必然，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为新常态。楼市的深度调整将导致更多的中小房企退出房地产或被收购，而这对于综合竞争实力较强的房企来讲则成为逆势发展的机会，尤其是对于大型品牌房企来讲，会在楼市下半场这个阶段继续吞并，增强自身在行业内的规模化优势，形成超级大鳄的联合体。

“优胜劣汰永远是市场的不二法则，强者留，弱者汰。”何建华表示，“大者恒大，强者恒强”的局面正在形成。