N海都记者 林姿

在本月17日的福州第十二次土拍上，“融侨＋阳光城”联合体毫无悬念地以51.5亿元拿下了2015-35号奥体台屿改造地块，再度刷新今年总价地王。

两个超级大鳄进行房企合体，意义不言而喻：对阳光城来说，这是奥体板块继阳光城新界、阳光城丽兹公馆之后的第三城；对融侨而言，深耕奥体则是完成了几年来的“夙愿”。

事实上，强强联手深耕区域，已成为今年土地市场的最显著特征。

业内人士表示，继土地市场之后，一手房市将出现明显的寡头垄断现象。

事件 融侨携手阳光再入奥体

台屿地块以51.5亿高价出让，是一次土地盛宴，是一个板块的兴起，更是两个房企的结盟狂欢。

事实上，拿下2015-35号奥体台屿改造地块，是融侨第二次进入奥体板块。此前的奥体园著对于融侨来说，无疑是投石问路之作。不过，总套数不足400套的奥体园著项目，显然不能满足融侨的胃口。300多亩体量的奥体地块入囊，使融侨一跃成为奥体板块体量最大的霸主。这也是继金山南江滨的江南水都之后，融侨再度大举回归大金山板块。

对深谙区域深耕、多盘联动的阳光城来说，在奥体板块，已经布局了阳光城新界和阳光城利兹公馆。其中，阳光城新界已经入住，丽兹公馆也接近销售尾声。面对越来越热的奥体，阳光城不可能就此停止，因而区域第三城也是顺势而为。

CRIC高级分析师黄彬表示，对二者来说，最现实的问题就是，不论是谁单独拿下该地块，都会进一步加剧双方的竞争格局，与其硬碰硬，不如握手言和共同开发。

而在目前的土地市场中，这样的豪门游戏已经成为新常态。

影响 品牌效应or价格垄断？

大房企强强联手，寡头时代似乎渐行渐近。那么，会形成垄断吗？

有业内人士指出，未来在新房市场，大型房企占据越来越大话语权，这往往意味着价格把控能力提高，由于大型房企往往资金充裕，加之成本渐高，可能会在一定程度上形成价格垄断。未来，高昂且持续增长的土地成本将成为阻挡中小房企发展的障碍，从而促使寡头们拥有更大的定价权。

对于这种担忧，有业内人士却认为大可不必。

“虽然，大鳄对区域楼市定价确实具备一定话语权，但当市场供应量充足时，购房者可选择的区域多，在区域内垄断价格的可能性应该不大。”中原地产福州分公司总经理蔡俊解释道，“作为品牌房企，在每个板块中，的确会因为自身实力和产品打造的认可度成为板块的标杆，但还远不到垄断的程度。随着市场成熟度的提高，一个成熟的区域往往会集聚多家品牌房企，彼此实力相当，难分伯仲。只有大家共同发力，区域才能做大做强。”

面对记者采访，多位业内人士较为一致的看法是，品牌房企之间有扶持、有牵制更有竞争，品牌份额即便提升，当前市场行情之下，谈垄断也为时过早。

市场 深耕区域争当﹃地头蛇﹄

事实上，对某一板块有偏好的开发商不在少数，他们在自己所看中的区域“步步为营”，渐成一方“霸主”，形成规模化开发模式。

新近入榕的央企首开，盯住连潘不放松，短短3个月连下三城。

7月，以总价2.8亿元拿下约15.8亩的宗地2015-22号原针织染整厂地块。9月，以6.4亿元拿下约24.7亩的宗地2015-28号连潘棚户区A-01地块，紧接着又将宗地2015-27号原二棉厂地块收入，成为连潘的新“地主”。

声势渐大的东江滨，名城地产已经形成独当一面的气候。近期又拿下马宗地2015拍－07号地块，拍出了8753元/㎡的高价。而地块，正位于东方名城禾郡附近。

而刚火起来的奥体板块，未来恐怕话语权要由融侨和阳光城掌控。

□解读

“开发商在同一板块内多次开发，会增强其打造区域品牌的信心。”蔡俊表示，对于开发企业而言，虽然拿地成本在增加，但是由于之前项目的连续性开发，项目的营销成本会降低，因此综合的拿地成本仍是便宜的。

严格来说，板块规模化开发并非新特征。此前，融侨的江南水都，名城的东江滨项目，都是借政府大力发展区域的东风，以较低成本“圈地”，造就数千亩超级大盘。

然而，目前则不同，板块地价节节走高，伴随着前期项目的成熟，板块的潜力正在不断迸发，随后房企在日趋激烈的竞争中连续拿地，不断补仓。因而拿地更难，更需要房企的胆识和魄力。

不过，正是由于前期的开发，开发商与各类公共资源也建立了较好的互助关系，因此在后期的开发环节中，不管是推进速度还是资源整合都要比去陌生区域重新开发要省心省力省钱。“开发商的连续开发，以及资源的重复利用，降低了目前项目的营销和运营成本，同时有利于提高房企品牌知名度。”蔡俊补充道，“可以说，项目越多、规模越大，越节省开发成本。”

特征 强强结盟谋多盘联动特征

与以往偶有自然人参与竞拍的场面不同，近段时间露面举牌的均是大房企，外来的保利、华润、万科，本土的融侨、名城、阳光城等等。只不过，他们不再单打独斗，而是各自联合。如融侨＋阳光城，保利＋首开＋中庚等等，将中小房企几乎完全排斥在外。

而今年以来的高溢价、高总价、高单价地块，则均为联合体项目。

融侨＋阳光城，以各半出资的比例拿下总价地王宗地2015-35号奥体台屿旧改地块；保利＋首开＋中庚，则将单价地王宗地2015-29号加洋巷旧屋区改造地块收入。

而更为突出的一点是，即便大房企单独拿地，进入开发流程之后也多是进入联合开发模式。

融侨拿下的溢价率高达277%的宗地2015-25号原闽江学院长乐路校区地块，最后也与首开展开合作。而碧桂园首次入榕拿下的宗地2015-18号火车北站片区综合改造L3地块，则与融侨联合开发。

合纵连横之下，大房企在各个板块均有布局，形成丰富的产品线。首开，在东二环、北江滨、连潘板块均有布局，形成五盘联动。融侨，则落子光明港、奥体板块；阳光城在金融街、东二环、奥体均有斩获。

□解读

“是主动出击也是市场倒逼”，CRIC高级分析师黄彬认为，在土地市场，高总价考验房企的资金实力，高单价考验房企的操盘能力。

历数今年的地王，总价都在30多亿元，超过所有福州在售项目的去年单盘的产能，即便是大房企也有点吃不消。项目少规模小的开发商已经难以参与。开发成本高，强度大，成为强强联手合作的主因。

“企业之间合作开发楼盘，最大的好处就是风险分摊。”一房企负责人向记者介绍称，“联合开发楼盘就能集合两家甚至几家企业的力量，就能保证资金持续的问题，缓解资金压力，优势互补，降低运营风险，同时也可避免同业之间的恶性竞争。”

而在此情况下产生的多盘联动，能规避风险、提高资金利用率，同时也是增长企业资源和能力的过程。该负责人表示，“用最少的资金，玩转更多项目。这种模式除了快速开发外，也能实现单个产品间的互补”。