N海都记者 庄少虹

11月首周，闽侯楼市成交尤为引人瞩目，成交391套，创23周来新高。

这样的数字，为沉寂很久的闽侯楼市注入一针兴奋剂。难道购房补贴（具体报道详见本报10月30日B02版）真如灵丹妙药，解救了一蹶不振许久的闽侯楼市？

市场

热销楼盘多集中荆溪板块 去化加速低价仍是硬道理

11月首周，闽侯普通住宅成交391套，成交面积3.53万㎡，环比上涨70.08%。这样的成交量，仅次于5月最后一周515套的成交。成交回升的主要原因在于近来闽侯外围荆溪板块部分楼盘的热销。首周成交主力中铁城，单周共计成交158套。

事实上，闽侯“外围”楼盘亮眼的趋势，10月底就已呈现。CRIC克而瑞福州机构数据显示，10月底，中铁城推出第三期12和17楼，产品面积以76~88㎡三房为主，开盘去化约上百套；海峡传媒港，本次开盘推5楼剩余单元和2楼部分单元，主力户型为80~88㎡三房产品，开盘去化超八成，售出近两百套；阳光城西海岸，本次开盘推出项目最后一栋33楼，大部分为看江产品，开盘去化约四成。

对此，克而瑞高级分析师黄彬表示，“今年以来闽侯项目蓄客时间在拉长，想要达到近五成的去化，通常都要蓄客3个月以上。这几个‘外围’项目，都是才隔一个多月就再开盘的项目，蓄客时间短不说，去化率也不错，所以难得。”

那么，它们靠什么创下这难得佳绩？“绝对是低价！”

闽侯“外围”板块项目一直以来沿袭低价路线，今年以来更甚。据了解，当前均价多维持在7字头，个别尾盘甚至低至6开头。

前段时间，中铁城就打出颇为吸睛的“100万两套”优惠。据了解，该优惠多达50套，多为78㎡户型。根据楼层朝向不同，一口价6699~7199元/㎡。最终开盘均价为7300元/㎡，而此前项目均价一直稳定在7500元/㎡左右。同样，西海岸此次开盘也延续了此前的低价，折后均价只7700元/㎡。而位于闽侯县城中心、一线瞰江的海峡传媒港，一开盘就以7字头的价格入市。一年来，均价依然保持在8000元/㎡以下。

南屿、高新区板块均价直逼内城 价格抗性已形成成交量僵持难上

与闽侯外围板块热销不同的是，作为往年的热门板块，今年的南屿、高新区板块就显低调，新品上市节奏、去化速度都有所放缓，成交量一直僵持难上。

11月初，群升江山城率先开盘。据克而瑞福州机构数据，群升江山城此次开盘推22楼，共128套，主力户型为82㎡的三房产品，整体去化约一成半。

其它项目如中海寰宇天下，虽然早2个月开盘，但是开盘当天的去化率也只有一成半左右。

除了开盘量少外，南屿板块今年的销售节奏也相当缓慢，多个项目都是三个月左右开一次盘，开盘的去化都是一两成。如博仕后悦府也专注于去化余房，大半年未见新品上市开盘动作；正荣财富中心一直不间断地有暖场活动，但是也一直处于蓄客阶段，近三个月未见开盘。

同在闽侯，外围板块与中心板块表现不一，“还是价格惹的祸”。据了解，南屿、高新板块的项目，如群升江山城、博仕后悦府、泰禾红悦、阳光城翡丽湾、万科又一城、中海寰宇天下等多个项目，价格均在万元以上，部分带装修产品更是高达13000元/㎡，相对于外围板块，差价近3000元/㎡。

而这种差距目前还有加大趋势。据了解，群升江山城最新开盘均价达到10500元/㎡，比7月略涨250元/㎡。而中海寰宇天下最新开盘价则达到了13000元/㎡，仅两个多月就上涨了400元/㎡。

对此，常青藤营销副总经理梁恺认为，“闽侯中心区域作为与城区关系最亲近的板块，有‘高’的资本，但是与三环沿线价格差距的不明显，以及闽侯片区内低价盘的频出，内外夹击之下，定价太高，客户必会流失。”

压力 年终闽侯楼市再回“原点”？

作为福州楼市中重要供应区域，闽侯楼市去化率将直接影响福州楼市年终指标。但截至本月17日，据闽侯县商品房网上备案系统数据显示，闽侯可售住宅为11042套，对比去年同期10393套，供应未降反增，去化压力巨大。

同时，虽然10月末闽侯荆溪板块多盘开盘数据亮眼，11月首周闽侯成交亦再创新高，但房企却没法松口气。这不，11月第二周，闽侯的成交又故态萌发，出现下跌行情。虽说因为备案数据的滞后性会对成交数据产生影响，但也能间接反映整体闽侯市场的“回暖”还需再待时日。

动作 再祭新法宝

如何解困？业内人士普遍认为，闽侯楼市可以回归到原点，利用环境优势，提供经济改善型产品吸引改善人群，同时用低价吸引经济能力有限的刚需人群。

市场表现也正如业内人士预测。11月，世茂上游墅再次打出区域价格底线，尾房均价6600~7300元/㎡。作为闽侯中心区域的项目之一，在双11期间，万科又一城率先推出十来套77㎡总价88万元特惠房。

一度以经济型别墅起家的闽侯，部分项目在今年年终也开始以稀缺产品、增加优惠力度等方式撬动市场需求。11月初，融侨小院就打出了“280㎡融侨墅一口价260万”的特惠。据了解，所推的房源为联排别墅，产权面积188㎡、210㎡、238㎡的别墅，使用面积可达300~500㎡，且都是地上空间，还赠送私家电梯、前后花园、停车位等。

同样，位于南屿的阳光城翡丽湾，也推出新品升级版时光墅，面积比此前更小，约180~250㎡，总价为280万起。据置业顾问介绍，产品的使用面积都可达到五六百平方米。

对于闽侯经济型别墅价格战的打响，梁恺认为，“年终推出经济型别墅，并非病急乱投医，差异性产品还是能满足部分需求的。”主要还是政策方面的支撑，自去年以来多类型密集频次的楼市放松新政，使得改善型需求得以释放，而其中部分中高端客群选择别墅产品作为升级居所。