海都记者 刘梦宁

“有托管、带租约”——这几乎成为福州各大商业地产销售标配，但近日，永泰唐乾明月项目在托管返租费中途遇“ 难产”（详见11 月17 日A33 报道），令这种模式的尴尬“后遗症”浮出水面。

那么，当下商业地产找“ 管家”带租约的模式，未来会否遇风险？

调查：商业项目“托管”成常态

福州在售商业项目，在销售过程打出“有托管，给回报”的十有八九——

世茂云上鼓岭在推出的约35-55㎡产权式酒店中，拿出2-3层约60套产品与途家合作，三年回报率有15%。“这种回报会以一次性购房优惠的形式直接打给客户，大概在4万元左右，后续客户可自行选择是否与途家合作。”售楼人员林小姐告诉记者。

融信双杭城也拿出100多套特定房源与途家签约，进行托管、运营、置换免费居住权等，届时业主可以选择将房屋托管给途家，并与之进行利润分成。

一街之隔的华润万象城项目也传出有意与途家签约的消息，打造租赁托管的房屋管家模式。

此前三盛CITY也拿出一栋楼的16—18层，推出5年返租金。据了解，其按照总价的7%在五年内返租，一个季度付一次租金。不过，返租的特定楼层在售价上相对较贵些，非返租的较低楼层均价相对较低。

变化：巧打托管，避开“返租”

虽然，“托管”已成为商业项目营销的“标配”，但它与以往模式有很大区别——

记者调查发现，多数项目只承诺提供租赁中心或引入第三方酒店公司，投资客可委托经营。开发商仅作为担保方，投资者直接与第三方管理公司签署委托经营协议。

不难看出，与以往的保收益“返租”模式不同，如今更多的开发商已经“迭代”，悄然避开返租保收益的承诺。

这些项目更多的只是强调提供给客户一种“配套”，引进第三方托管，让购房者自由选择。至于是否享受平台的资源、付出管理成本、利润分成等，则由购房者自行决定。

“我们做过市场调查，附近像这个面积的房子租金都能达到两千元一个月，过几年可能还会有所上行”；“租金我们已经跟酒店管理公司谈好了，合同是收楼时你们与管理公司另行签约的”……记者以投资者身份在几个楼盘询问时，销售人员普遍会这样“承诺”自己的回报率，但销售人员只是口头承诺，无法做到书面承诺保证收益。

那么，收房后，业主又是如何与第三方合作呢？记者采访了某市中心商业项目，该项目负责人称，“如果选择和途家合作，要按照其标准进行装修，需要付出5元/月·㎡的管理费，利润上，业主和途家基本上是五五分成。”

业内观点：模式“迭代”，核心不变稳信心同时避风险

商业项目，返租保收益并非新鲜事。它曾是开发商手中的销售利器。

2013年，唐乾明月第一个牵手中旅打出“分时度假”的概念，同年中国·贵谷签约途家，由开发商出资提供给业主3年免费的途家托管；万润温泉会馆则同样选择签约中旅驿家进行物业托管，打出“坐收租金还月供”的宣传，通过短租房投资，实现以租养供。中央第五街也打出微店宣传，进行五年期的全面返租……

这些引进度假租赁平台主打投资回报的项目，在当时均取得了不俗的销售成果。

然而，这种模式的运营在火了一阵子后，仍难免后续尴尬局面。“以前开发商承诺的保收益返租，多半由开发商‘自贴’。或直接一次性抵扣成购房优惠，或将第一年收益在首付中扣除，后续再按时间点返租。这种模式基本上是为了销售而返租，更大层面上是一种变相打折。”常青藤营销副总梁恺表示，事实上，在实现销售之后，开发商基本上对项目持“放任”态度，自贴钱完成头几年的返租后便不再管项目运营，这对于品牌的美誉度并非益事。

如今，市场形势已然不同。“市场低迷、购房者理性的情况下，产品如果只单单解决售的问题，而不为投资者考虑长期回报的问题，并不能给购房者以信心。”一业内人士称，找“托管”，究其目的是增加产品的附加值，最终还是增强购房者的投资信心，促进销售。

当然，汲取以往经验，开发商学会了规避风险，“只是以为购房者牵线的形式，搭建一个可选择的平台作为配套，增加业主收益的可能性。”一开发商坦承，选择第三方实力品牌，后续的服务交由专业人士打理，也是一种保障。

提醒 少听喊出来的收益 多看实在的价值

很显然，现在的“托管”大多数已经将收益的决定权交由购房者自主决定，那么对于购房者而言，还是要少听喊出来的收益，仔细考虑项目的实际价值，谨慎选择“托管物业”的地段和合作伙伴。

常青藤营销副总梁恺指出，首先要看产品所在的位置，一般是在旅游点、商业中心或者游乐点附近，所选的房子应考虑周边景观、交通、配套。同时，整个楼盘要具有成熟而优质的小区物业服务。其次，由于这些物业是开发商和旅游度假平台后续合作的产品，购房前还要了解旅游产品所合作度假租赁公司是否专业、成熟，尽量选择有知名度的度假租赁公司，在后期打理和托管期间，业主才能真正放心。