N海都记者 刘梦宁

在主城区开发商高喊房价“四万时代”、地王不断刷新、地价拍出在售房价的同时，外围开发商似乎反其道而行——

在永泰，有开发商打出4000元/㎡的房价，跌破大福州“底线”；在闽侯，亦有开发商打出6字头的房价，亦是跌破区域底线；还有不少外围项目价格一朝回到几年前……

外围开发商缘何比着定低价，仅是吸引眼球还是借着内外价差凸显性价比？

外围项目价格不断“攻破”底线

在市中心项目涨价甚嚣尘上之时，外围项目价格不断出现攻破底线之势。

一者为“拉新”——江山大名城在沉寂一年多时间后，推出全新悦山组团，开启了一系列包装亮相。

在营销方面，全城扫码送红包、举办吃货美食节、邀请明星站台等系列组合拳再度吸引关注；更为人称道的是其价格方面的“低姿态”，打出4000元/㎡的全福州最低价格吸爆眼球，还拿出百套房源送首付2万元。

据有关负责人透露，“该项目继去年开盘后进行战术回收，一年多时间都没有做太多动作。如今随着配套相继落定，利好较多，因此将5号地块悦山组团推出面市。”不过该负责人也指出，价格策略是希望让客户关注区域，以低价凸显项目的价值前景。

二者则为了“清尾”——世茂上游墅打出了清盘价格，“住宅均价在6600~7300元/㎡，轻公寓首付2.7万元，江景复式价格也在36万~50万之间。”

据记者了解，该项目自2011年7月开售，当时江景高层均价皆在万元左右，即便是后期均价也都在7200元/㎡以上，六字头的价格不仅几乎是区域最低价，也是项目史上最低。

“尾盘甩货是价格更容易攻破底线的，一方面所剩余量不多，多为高低楼层的尾货；另一方面，开发商拿地成本也低，经历过楼市的红火期，也早已收回成本。”CRIC克而瑞福州机构高级分析师黄彬透露，除了世茂之外，包括西海岸、博仕后官邸、博仕后世家、博仕后龙港城等多个项目尾盘也有部分产品在以前所未有的价格进行销售。

市区量价现涨外围局势不利

在业内人士看来，外围楼市这番低价攻势，与目前市场环境有很大关系。近期市区量价现涨，对外围楼盘销售更为不利。

最主要的原因还是伴随着市中心屡次拍出高价地块，而现行房价基本上与地价持平，加强了购房者对市中心价值的信心。

“之前连潘地块作用还不明显，在金山台屿地块拍出15775元/㎡的价格后，闽侯客源开始明显呈现往城内走的趋势。”深深地产市场部经理林周透露，在他们项目中就有原本的意向客户转投金山楼盘的情况。

“砸锅卖铁”也要买市区的情况并非个例，从近期市区楼盘的销售情况亦可见一斑。

据嘉论机构的数据显示，在台屿地块拍出后，金山板块、仓山板块多个项目进行了价格调整，涨幅达到200~500元/㎡，个别项目涨幅达到千元。而多个项目单周认购情况也出现飘红，尤其是备受市场关注的融侨奥体园著项目，开盘实现热销，价格突破2万大关。

“该项目首次开盘推售7栋新品，户型在48~69㎡之间，复式产品户型在100~124㎡之间，由于项目品牌及户型优势，再加上近期奥体板块配套提升和高价地拍出的热度，使得开盘去化情况相当不错。”业内人士林先生表示。

扩大“价差”凸显性价比

从前，或因为市中心的高价，或因为限购政策因素，刚需被挤出城内，外围楼市迎来一波浪潮。

而今，城区早已不再限购，徘徊在边缘的购房者再度被城区的价值前景给拉回，更多的关注度都被吸引回金山、东二环，抑或城南等高性价比的城区项目。

“这时候外围项目只能靠扩大和城区项目的价差，凸显性价比，以扳回一局。”林周表示，从打出突破“底线”价格的项目来说，有的是因为区域关注度不高，处于尴尬境地，进退两难；有的是片区库存量高企，一片红海之下难以实现单点爆破。在当前的正常情况下，这些项目想实现走量是非常困难的。

“因此，只有善用价差、扩大价差，形成价格对比，一方面吸引区域关注度，另一方面也凸显出投资的价值。”毕竟，价格无疑是最好的冲量利器，能吸引广大意向购房者。

业内人士林先生表示，“只要价格低于市场预期，就能引来购房者，即便低起价数量极少，但依旧能吸引购房者的关注，这样目的也就达到了，同时也能借此提升其他非特价房源的成交概率。”

市场上最抢手的就是“高性价比”楼盘，诸多业内人士表示，4000元/㎡起的单价确实很低，也不排除开盘的真实价格有相对提高的可能，但是能有这样的消息放出表示开发商对市场的预期不高，“试探性”定价也是开发商考虑市场购买力与需求的一个手段。

动价频繁欲分年底“蛋糕”

当然，外围动价频繁，还与年终将至有关。

岁末，向来是开发商铆足劲抢客的好时机。现在已经是11月最后一周，距离2015年结束只剩一个月左右。

福州楼市的活跃程度也愈加火爆——一边新增房源井喷，各路开发商摩拳擦掌，准备大干一场；一边是各路明星、演唱会、名人讲座、买房送装修、买房送首付、买房送车位等各种营销手段纷纷上阵。

“任何开发商都不会放过年底冲量，随着年底临近，各房企均面临业绩冲刺问题。尤其是今年愈发困难的外围楼盘，开发商都需要回笼资金，以解决工程款、人员和奖金等问题。为了年底最后一搏，坚持去库存及以现金为王的策略被广大开发商采纳，由此我们也推出了一系列优惠活动高调揽客。”闽侯某楼盘销售负责人表示。