N海都记者 庄少虹
在大福州的版图上，未来的城南板块将是重要的核心区域，奈何在今年的福州楼市中，城南板块的戏份却不多——区域热度拼不过东二环，卖点热度比不过金山奥体……
好在年末将至，“南”主角发声，全新盘创下“开盘热销90%”的销售业绩，在售楼盘亦有通过大师助阵，让福州人感受到城南“历史辉映未来”的宏图。
那么，这一系列的动作，能否让城南板块在未来福州楼市中抢得新戏份，从而成为最抢镜的“南”主角？
“新人”小试身手 “旧人”全城造势
11月13日，城南全新盘万科金域滨江拿到预售许可证后低调开盘。作为一个蓄客期近一年的新盘，金域滨江此次只能算是小试身手，首期仅推出一幢楼186套房源。
“在定价上也较保守”。据记者了解，金域滨江开盘单价9388元/㎡起，低楼层多在1万/㎡左右，成交均价不超过1.2万/㎡，总价多被控制在百万以内。不过，由于其产品为全装修房，装修成本号称1500元/㎡，所以折后单价约在11000元/㎡左右，与当前区域内多项目毛坯高层价格相当。
“装修房毛坯价的诱惑，加上板块内唯一在售装修房的优势，让金域滨江成功截获了一批刚需。”克而瑞高级分析师黄彬告诉记者，根据现场监测，当天项目销售近九成。
项目的热销在福州房地产信息网的备案数据上也可窥见一斑。据统计，至11月24日，才“领证”十来天的万科金域滨江已经备案了52套。
新盘小试身手，老盘也不遑多让。
而就在新盘热销的前几日，城南另一大盘泰禾·福州院子则请来了文化大师余秋雨，与全城人论道城南源远流长的闽文化，挖掘城南底蕴。
与此同时，禹州天悦湾、三江城、阳光城大都会、闽江世纪城等诸多城南在售楼盘也在年终动作频频——或低价抢市，或新品蓄势……
多盘年终攻势 刚需定位成气候
“从城南板块各盘动作来看，低价是主流，这一点，与其它区域热炒高价的风格背道而驰。”黄彬认为，不过，这将使城南在刚需供应上拔得头筹。
据记者了解，11000元/㎡目前是城南板块的普遍均价。
在城南板块南站片区，楼面价已近7000元/㎡的阳光城大都会，去年12月首次开盘，开盘价打出10000元/㎡，成为当时“红得发紫”的新盘。随后，其价格虽然微涨，但始终维持在11000元/㎡左右。
吃过定价高苦头的禹州天悦湾，自打去年开启“均价万元之下”活动后，去化亦加速，目前均价也控制在11000元/㎡左右。
同样，以低价打开市场的还有泰禾·福州院子。项目在今年5月份首次开盘，推出300多套带装修房源，虽然装修成本对外宣称近2000元/㎡，但是开盘均价却只要11600元/㎡。因为开盘价格合理，蓄客量充足，项目的首次开盘去化了八成以上。而目前在售的96㎡户型，总价也控制在100万上下。
“与闽侯相比，算城区，与东二环、金山、五四北相比，价格却相对较低。”正是因为价格优势，城南成为刚需购买力最为集中的区域之一。且看区域内的闽江世纪城，开盘两年内，几乎周周稳坐成交榜首。而来自福州市房地产信息网的数据也显示，截至11月24日，城南板块住宅成交共计近62万㎡，占今年福州住宅总成交的1/4。
板块身价日升 “南”主角转型抢新戏？
虽然，城南板块有异于项目集中度高、易形成联动效应的东二环、金山等板块，短期内难以通过楼盘热卖打响板块名声，但随着福州新区及自贸区地位确认，配套日益跟进，其身价也在抬升。
泰禾·福州院子除刚需高层产品外，近段时间就猛推项目的新中式院落提高身段、聚揽人气。与前几次开盘主推八九十平方米刚需产品不同，项目当前在售的除了205~220㎡的别墅产品，还有适合改善型的109~135㎡高赠送复式产品。
禹州天悦湾在去年“万元以下均价”之后，今年主推项目景观更好的一线临江产品，产品面积更大，价格也更贵，部分产品均价近12000元/㎡。
同时，南台十六府产品亦是有所提升，上半年在推产品以五六十平方米中小户型为主，均价在14000元/㎡，今年下半年以来，项目推出纯板式洋房，面积以119~123㎡改善户型为主，均价为17000元/㎡。
虽说“南主角”正力求从低端刚需向改善需求转型，但业内人士认为，转型之路恐有挫折。最大的障碍是库存压顶。
据克而瑞统计，2013年福州五城区住宅总供应量为313.55万㎡，而大城南住宅供应量为11.91万㎡，占比仅为4%；2015年至今，福州住宅总供应量为295万㎡，大城南住宅供应量则达到了60万㎡，占比也攀升至20%。
“仅闽江世纪城就有五六十栋各种类型产品，更不要说禹州天悦湾、三江城、南台十六府等都还有十来栋产品待售未申领预售许可证。”黄彬分析道，以当前的去化速度，现在的库存都需要近一年才能去化，更何况还未领预售证的产品还有不小的量。
□链接
2015“南”主角戏份一览
3月
千亩地块“帝封江”地块，作为近两年来总量最大地块，虽取消出让，但其未出让就引来十几家房企关注。
4月
中国（福建）自由贸易试验区正式揭牌。福州片区31.26平方公里皆位于城南板块，由自贸区所带来的红利让不少项目为之振奋。
5月
由泰禾·福州院子、闽江世纪城、三江城、万科·金域滨江等7大楼盘共同组成“大城南联盟”，在“红五月”中，赢得了全面关注。
9月
福州新区获批，未来将构建“一主一区两副”的中心体系格局。其中，“一主”包括福州中心城区、长乐市区-滨海新城和连江，是中心城建设用地拓展的核心地区。可以想象，位于福州主城区，紧邻马尾、长乐的城南板块，未来发展潜力巨大。
