N海都记者 林姿

“金九银十”过后，福州楼市的下行压力开始显现——刚刚过去的11月，市区成交1784套，环比同比均下滑。

眼看着年关将至，市场中人气却出现下滑，部分购房者开始选择持币观望，不愿意轻易出手。然而，针对年关的优惠却迟迟不见释放，更多的喊涨充斥市场。

喊涨和观望之间，楼市博弈正在加剧。（数据来源：CRIC克而瑞福州机构）

供应 仓山区货量超七成

经历了9月份的新品疯狂入市后，11月福州楼市依然没缓过来，出现明显的供应后劲不足，总供应量为1169套，环比微跌2%。

从供应结构来看，90~120平方米及以上的中高端改善类产品占比明显扩大，由上月的69%上升为本月的78%。年末，大户型一向是应市产品。改善类产品供应量的扩增正逐步传递到需求端口，中、大户型产品已经成为后期市场成交的主力军。

从项目来看，新榕金城湾拿下527套预售，纯新盘万科金域滨江则有186套，这两个项目的主力户型均为90~120平方。而这两个供应大户均位于仓山区，因而仓山区以865套的供应量占据绝对优势，传统市中心的台江、鼓楼区则继续挂零。住宅供需结构进一步向外围转移。

在新榕金城湾和万科金域滨江之外，其余项目的预售只有数十套。有开发商表示，供应量减少，并非项目有意“惜售”，而是目前楼市的整体销售速度都变慢，在没有储蓄到一定量的客户群之前，新盘不敢贸然入市。

成交 前十占据65%份额

“金九银十”过后，房地产销售市场“转旺为淡”。从10月最后一周开始，市区楼市单周成交量连续两周下跌，“换季”效果非常明显。

11月成交跌回2000套以内，以1784套的成交收尾，环比下滑16%。从成交结构来看，90~125平方米的户型产品成交依然出色，不过占比份额由上月的53%下滑至本月的48%。

成交量下滑自然是受到楼市供应量下降的影响。不过，虽然成交环比下滑，但与上半年相比，依然高于平均水平，这意味着楼市并未偏离回暖的轨迹。

成交前10名共计成交1163套，占比65%，十强的集中度远高于今年前10个月。

其中，泰禾金尊府以及闽江世纪城单盘备案量都超过300套，其余项目均未超过百套备案。从销售前十的地理位置分布来看，金辉淮安半岛、保利西江林语、万科金域滨江、泰禾福州院子、华润橡树湾这类环三环的市区项目，价格比较有吸引力，吸收了不少购房者。

同时，仓山区独占了前10名的6个席位。在鼓楼区、台江区日渐式微的前提下，仓山区以其丰富的产品供应、较低的产品价格成为福州楼市的中流砥柱，以927套成交，占比52%，稳坐头把交椅。

开盘 仅8盘入市，闽侯占大头

11月按照往年惯例，是集中开盘冲刺的阶段。然而整个11月份只有8盘开盘，较10月有所上涨，但较之9月份的15盘，仍然较低。在9月、10月推盘旺季时，不少单个项目一次推出数栋楼，且产品丰富。而年末选择开盘的项目中，主要持谨慎态度，仅仅是向市场释放少量刚需、初级改善型产品进行“试水”。

在购房补贴政策出台后，闽侯就成为开盘火拼“重灾区”，原本几乎没什么动作的项目都赶趟开盘。不过，万元单价依然是去化的一道门槛。

而市区的城南板块纯新盘万科金域滨江，同样擅长“低价”，11000元/㎡含装修的价格，确实吸引了不少购房者，还与闽侯上街的精装项目形成了价格倒挂。

不过，并非所有楼盘都走的是“低价”风格。

如融汇温泉城此次精装项目开盘价格在7800元/㎡，较上一次开盘涨了400元。城南的阳光城大都会也出现了数百元上扬。借着奥体板块地王的东风，纯新盘奥体园著价格则突破了该板块的最高价格，首期选房价格在18500~20000元/㎡。

“以前开盘能卖几百套，现在只敢推几十套”，三环周边某新盘的销售负责人表示，项目的客户群大多是“卖一套买一套”的区域改善置业，虽然项目价格较低且有交通优势，但周边配套都有待完善，这些因素使得储备客户需要较长时间。“项目蓄客时间在拉长，想要达到近五成的去化，通常都要蓄客3个月以上。”

区域 闽侯成交创新高

11月份，闽侯成交突破“天花板”，以1489套的成交量跃升今年最高位。尤其是11月第三周，成交供应双双创下2015年新高。不少项目年终集中备案，推高了闽侯的月成交量，如海峡传媒港248套、中铁城198套。

不过，同在闽侯，外围板块与中心板块表现不一。

作为往年的热销板块，南屿上街则陷入停滞状态，不少项目干脆不开盘或在三个月内开一次盘。博仕后悦府也专注于去化余房，大半年未见新品上市开盘动作；正荣财富中心一直不间断地有暖场活动、声音发出，但是也一直处于蓄客阶段，近三个月未见开盘。而开盘项目中，中海寰宇天下价格略下调数百元，在12600元/㎡。而南屿板块的泰禾红悦、群升江山城的开盘价格则稳定在万元左右。在开发商看来“没涨就已经算降价了”，但这样的价格实际上还是不具备太大的竞争力。

尤其是和11月的开盘大户荆溪板块相比，该板块多数项目如西海岸、中铁城、海峡传媒港都是7字头价格，甚至部分扫尾项目降到了6字头，开盘的去化都能在五成以上。

CRIC高级分析师黄彬表示，“闽侯南屿上街作为与城区关系最亲近的板块，与三环沿线价格差距不明显，加之荆溪低价盘的频出，内外夹击之下，南屿上街板块客户流失比较严重。”因而，这也能间接反映整体闽侯市场的“回暖”还需再待时日。