N海都记者 林姿

临近年末，曾经是市区新盘集中营的东二环，却进入“ 断档”——

香开新城、融信后海，这些曾经的热销盘相继进入了楼盘销售的后期。而保利香槟国际二期、泰禾金尊府一期也基本售罄，香槟国际三期、金尊府二期入市时间却待定。目前的销售主力剩下融侨悦城和中联东郡。

后续新盘尚未面市，老盘却开始扫尾，这是否意味着市区楼市中流砥柱的东二环也开始扫尾了？ 而这，会否是板块在售项目提价的好时机？

聚焦 房源仅够卖4个月

东二环“六雄”中，率先进入清盘状态的是融信后海和香开新城。

香开新城自2012年入市，所有楼栋均开盘过。据记者了解，项目尚有百余套房源。较晚入市的融信后海剩余十几套房源马上扫尾。

有扫尾就有上新。不过，上新时间却大多未定。如泰禾金尊府，自2014年12月底开盘以来，一期一千余套房源基本售罄。根据福州房地产信息网的数据，尚有84套可售住宅。而二期产品的体量、入市时间、入市价格都待定。“老盘”保利香槟国际一二期处于清盘状态，仅有几十套余房，3期新品尚未推出。

因而，目前尚处在强销期的就是融侨悦城和中联东郡。

据了解，中联东郡尚有300多套可售住宅房源，主推6、7、8号楼楼王91平方和100平方户型。而融侨也有两个全新楼栋没有开盘，其余拿到预售证的也有百余套房源。

与2015年上半年的六雄争霸相比，预计东二环在2016年上半年供应量直接“腰斩”。CRIC高级分析师黄彬表示：“不计即将上市的新品，目前在售的体量以及余房，预计在千套左右。按照东二环今年以来的月均成交312套计算，只够卖三四个月。”

房价再上一层楼

正是因为看似“库存告急”，板块内各项目又有了“hold”住价格的底气。

据了解，泰禾金尊府目前仅剩18号楼74~126㎡二至四房高层在售中，售楼人员对外报价高达18000元/㎡。保利香槟国际二期则有89~160㎡（建筑面积）百套准现房，报价达到17000元/㎡。香开新城情况相仿，部分140~180㎡左右户型特价房，均价15500元/㎡，也有房源价格在17000元/㎡左右。融信后海价格更高，仅剩11号楼和12号楼少量房源在售，面积为105㎡和121㎡，均价18500元/㎡。中联东郡主推6、7、8号楼楼王91㎡和100㎡，均价14000元/㎡。而融侨悦城主推8号楼和18号楼，面积67~161㎡，价格也在18000~19000元/㎡。

几乎所有项目与上半年相比都有了上千元的涨幅。

回顾

从2盘在售到6盘竞争，量、价不断割据

当然，现在的价格并非一蹴而就。

已经卖了四年的东二环，在板块发展初期，也经历了“竞争小、价格低、卖得好”的时候。

2011年9月保利香槟国际入市，2012年10月香开新城入市。以上两个项目价格普遍还在15000元/㎡左右，是整个市区的价格洼地，收获了大批购房者。在2013年，保利香槟国际成交1300套，香开新城成交1404套，均位居销售十五强之列。

也正是由于热销，价格起点低的东二环，涨幅增速领先于市中心其他板块。在2014年上半年，两个项目都迅速涨到了17000元/㎡以上。不过，与2013年同期的七八百套成交量相比，两个项目成交均未超过300套，直接缩水三分之二。

2014年年末，融侨悦城、中联东郡、泰禾金尊府、融信后海相继入市。六盘竞争，降价难免。

金尊府首次开盘价格在14500元/㎡，香开新城、保利香槟国际价格直接控制在15500元/㎡，融侨悦城90平方米以下的刚需户型，均价16000元/㎡，便宜近千元。中联东郡首期价格更是不超过13000元/㎡。

有跌就有回调。2015年年底至今，地王频出，各个楼盘迂回调价后又各自上涨数千元回到高点。而与上半年相比，2015年下半年至今，不少项目的成交套数再次接近“腰斩”。

竞争

“新”起点，销售压力大

如今，东二环房源供应出现的相对“青黄不接”，似乎又将板块带进一个与三四年前类似的新“起点”——主力项目少，存量少。

不过，不论是从板块内部还是外部，更多项目虎视眈眈。

板块内部，从2013年至今的产能来看，虽然盘子多了，但是总体成交量并未随着项目数量而明显上升。

CRIC数据显示，2013年，板块仅有保利香槟国际和香开新城在售，二者年销售2704套。2014年，融侨悦城、中联东郡、融信后海、泰禾金尊府先后入市，6盘销售2528套。2015年至今6盘销售3437套，与2014年相比有所上涨，但单盘产能与2013年已不可比。

除了自身价格上涨带来的抗性之外，如今新兴的城南板块，不断以低价诱人的金山板块，都是不得不引起注意的竞争对手。

以城南为例，各路房企聚集，房源类型也丰富，住宅价格均不超过15000元/㎡，甚至在三江口、火车南站片区，11000元/㎡的价格也是市区新低。

因而，过往东二环“相对不太高的价格，合适的户型，城区的地段”的优势逐渐“磨平”。业内人士林先生坦言：“与此同时，东二环板块房源户型扩大，总价提升，类似产品在市区多处有分布，也会分散客群需求，此时如果再吊着价格卖，或将错失去化良机。”

观察 后续补给强大！

虽然目前看来，东二环似乎陷入“断档”，但实际上潜力不止于此。

在售项目中，泰禾金尊府二期新品尚未入市，而保利香槟国际三期也有10栋在售体量，预计二者在2017年才会清盘。在2015年年初，阳光城拿下的东二环地王2015-17号地块，近期也爆出案名，规划有10栋高层住宅，这也将成为东二环强有力的生力军。综合以上三大项目，东二环2016年的竞争势必依然激烈。

从土地出让中也能看出，东二环的补给强大。

2010年保利进入东二环至今，东二环成功出让了9幅住宅地块，总计不到1300亩。据记者了解，在2010年之前，东二环曾打包出让过2800亩大地块，最后搁浅。可以说，目前出让的地块面积连此前的一半都没达到。随着东二环的进一步开发，收储地块的入市，不论是土地市场还是楼市，东二环都将迎来新一轮井喷。

（本版数据综合CRIC克而瑞福州机构、福州房地产信息网，以及各售楼部信息）