N海都记者 刘梦宁

12月9日，名城地产再举牌刷新其49天前的拍地纪录，又夺得马尾“双料地王”，此举引发楼市关注。

不少业内人士感兴趣的是，不少开发商对已拿下项目的区域内邻近地块表现出强烈兴趣，甚至不惜一再举牌刷新自家原地块拿地标准，打造“包围圈”。马尾板块是这样，此前的连潘和奥体板块，亦是如此。

为何开发商会对同一区域如此青睐？他们是如何考量的，对楼市又有何影响？

事件

马尾地王“三连刷” 开发商频频自刷标准玩“包抄”

前天，马尾拍地，马宗地2015拍-08号地块令目光再度聚焦。

总面积约99.46亩的一幅纯住宅用地，本来就“出身不凡”。

再加上起始价高且地块完整，享受更好的江滨资源，令地块一挂出就被业内预测“有望再刷新地王标准”。

如今预言成真，5个月之间，马尾地王从6935元/㎡、8753元/㎡抬升到如今的8828元/㎡。而这之中，后两者都为同一开发商名城所创下。

在同一个区域内“追项目”形成“包抄”，在今年这并非偶然。

目光回到7月15日，2015-22号连潘地块出场，首开以13268元/㎡摘下。9月15日，同区域内的2015-27/28两幅地块出场，再度被首开收入囊中。楼面价分别为15524元/㎡和14330元/㎡，区域标准显然被自身刷高。在首开与融侨宣告合作之后，对连潘区域内的其他项目，明显形成了包抄效果。

在奥体板块，情况也惊人相似。

11月17日，融侨阳光城联合体，以总价51.5亿元“刷爆”台屿旧屋区改造项目，楼面价达15775元/㎡。

要知道，融侨与阳光城两大开发商，此前都在奥体板块有所布局。前者在今年2月5日拿下奥体中心13地块，面积近76亩，楼面价6711元/㎡，就是如今销售火热的奥体园著项目；已进入销售尾声的阳光城丽兹公馆的拿地价格与奥体园著持平，保持在6200元/㎡。可见奥体板块的价格，亦是被区域内原有开发商大幅刷新。

分析

潜力区域“话语权之争”

在业内人士看来，开发商自刷区域标准，在区域内争抢形成包抄效果，最重要的是区域“话语权之争”。

“从奥体、马尾和连潘几个区域来看，都是开发商和市场看好的潜力区域。对于福州来说，主城区土地资源稀缺，可提供的住宅用地更是少之又少。对于想要在福州市场上持续深耕的开发商来说，这些区域的重点地块，志在必得。”

CRIC克而瑞福州机构高级分析师黄彬表示，成功摘得区域内地块后，在面临区域内有同类地块推出时，这些开发商争夺的积极性会更高。“这是一种包围圈的形成，亦是一种区域话语权的争夺，能形成规模效应，就能有更多的玩法，也更能在区域内形成定价权和话语权。”

名城地产的有关负责人此前就表示：“一定会努力争取拿下这幅优质住宅用地。”正是因为该地块完全是位于“名城包围圈内”，周边都是东方名城、名城国际等项目。

既定区域内“客群之争”

除了话语权，客群之争也很明显。

马尾某项目营销负责人对记者坦言，这次土地拍卖，有名城、华润、金辉、正荣、中庚/新大陆联合体五家开发商报名参加，拿地意愿最强的当属名城和中庚/新大陆联合体。

“不难发现，名城、华润、正荣、新大陆几家开发商，都是本身在马尾有项目的开发商，经过前期项目的铺垫和各种拓展，多数开发商已经找准了区域主要客群，并知道怎么针对区域内客群展开营销。”

而拿名城来说，除了在区域内深耕多年，有众多的老客户为基础之外，原本的一套营销班底也可以拿来利用。

“基本上名城在福州只分东江滨项目和非东江滨项目，东江滨一线，基本都用同一套班子。客群一致，项目也整体操盘，相比进入全新的区域还需要重新对客户进行调研会容易很多。”

业内人士林先生表示，“开发商更倾向于区域深耕，就好比提到江滨就不能忽略融侨、提到五四北不能不说三盛、提到闽侯也难免会联想到博仕后品牌一般，毕竟客群也有区域惯性，摸透之后可控性更强。”

风险把控战略考量

此外，把风险牢牢把控在自己手中的战略考量也不得不提。

首开此前拿下原针织染整厂地块，而后又在区域内摘下两个地块，分别位于原针织染整厂地块的一西、一南，均只有一街之隔。从战略上来说，成功拿地就可以保证项目的规模，也方便规划开发。周边单个的竞品项目难以形成竞争优势。

其他开发商亦是如此。

“这些开发商基本都有自己的战略考量，希望进可攻退可守。”黄彬表示，“拿下地块，就在区域内做大做强，形成连片规模；没拿下地块，就顺水推舟抬高区域热度和地价，反过来提高自己手中刚拿的地块价值。”

从马尾的情况也可见一斑。上两轮马尾“地王”诞生后，“在这些地块的带动下，周边的楼盘都试探性地小幅提高定价来检验市场接受度，造成板块房价的缓慢推高。亦有部分开发商在抬高房价，市场不买账之后，还是会按照原价格销售，或者拿出此前未销售完的尾房进行清盘销售。”

总之，拥有区域定价权、客群优势以及战略战术之后的开发商，已经牢牢把控了优势。