N海都记者 林姿

2015，可谓名副其实的地王年——

今年最后一拍，连潘地价再度刷新，站上17931元/㎡的新高。火车北站，在半年内从8724元/㎡升至13653元/㎡。两天前，五四北地块时隔五年再度入市，楼面价也逼近15000元/㎡……

回溯全年土地市场，二环内的连潘、东二环，三环周边的马尾、奥体、五四北均在本轮土地热中分得一杯羹，地价明显上涨，唯独少了上半年占据头条的“南联盟”城南。

自从4月份逾千亩的帝封江地块出让偃旗息鼓之后，城南就再未有地块入市。那么，城南何时会卷土重来？三环沿线已经形成的15000元/㎡地价闭环会否在城南形成缺口？

现象 三环内外，热点频现

升至13653元/㎡，地价直接翻倍。

而今年的东三环外——马尾，也一改以往的平淡行情，地价走势火火火。

仅在今年年内，东江滨就经历了三连跳。楼面价从6935元/㎡拉高到8753元/m，再到如今的8828元/m。

再看西南三环周边，新晋黑马奥体板块，由融侨阳光城联合体以51.5亿元拿下宗地2015-35号奥体台屿旧改地块，创下今年总价地王的纪录，其楼面价亦高达15775元/㎡。较之2012年融信白宫楼面价3617元/㎡以及2015年初奥体园著楼面价6711元/㎡，同样出现三连涨。

2015年最后三块地，分别位于五四北、连潘以及火车北站。

北三环外，鲁能拿下的五四北新地块，楼面价在14926元/㎡。上一次是在2010年9月，建发集团以24亿元拿下151.09亩的宗地2010-37号琴亭新区项目用地，楼面价6963元/㎡。

从被遗忘的角落到如今的身价飞涨，五四北用了五年时间。同在北三环外的火车北站，身价也是倍增。

今年7月，碧桂园以4.73亿、楼面价8724元/㎡拿下宗地2015-18号火车北站片区综合改造L3地块。不过半年，正荣拿下宗地2015-38号站东路以东原桂山新苑地块，楼面价飙

悬念 城南，热土却遇冷？

南三环外的城南板块，却在今年的土地盛宴中“置身事外”。

事情还要从今年年初说起。

宗地2015-09、10、11、12、13号地块总计1211.66亩，起始总价为45.16亿元的帝封江地块入市引发轩然大波。

据了解，五幅地块连成片，全部涉及住宅用地，也没有什么门槛要求，且起始楼面价在3407元/㎡~4519元/㎡不等，颇为实在的初始楼面价也使得该地块对开发商而言充满吸引力。从一线央企、实力国企，到本土巨鳄无一缺席，短短时间内，近20家房企蜂拥而至。

然而，这五幅地块突然临时“规划调整”遭遇“下架”，此后城南就再无消息传来。

纵观今年推出的地王，如寸土寸金的市中心、“黑马”奥体、三区叠加优势的马尾、楼市热点东二环、旧改大户连潘，甚至5年未有新地出让的五四北，也出了一回风头。而一直被誉为“福州土地市场宝库”的城南，却始终“杳无音信”。

这样的相对“式微”，也在一定程度上，导致城南板块在下半年一浪高过一浪的涨价潮中相对“哑火”——区域热度拼不过东二环，卖点热度比不过金山奥体。

解密 “殿后”再发，总价或创新高

事实上，城南一直不缺乏关注度。

据此前参与帝封江地块竞拍的开发商表示，“4月份，我们对帝封江的底价是5000~6000元/㎡。不过，当时是按照同区域内现行销售价格进行倒算得出的。比如，当时的在售项目11000元/㎡左右，那么扣除3000元/㎡建安成本以及2000元/㎡人员营销成本，地价就应该控制在5000元/㎡上下。”

然而，此一时彼一时。目前福州土地市场的起点与上半年已经大不相同。不少多次出让无人接盘的地块都一一顺利“出嫁”。而潜力区域的地块，更是在短短半年时间内地价翻番，贵过房价。

该开发商表示，以目前土地市场的火热状态，帝封江地块现在再次推出，当初估算的5000元/㎡根本拿不下来。“现在的算账方法是，这块土地的预期价格，参考同时期其他热点地块土地出让价格。以周边三环的价格为参考，以及地块本身体量和配建要求。如果现在帝封江地块再度入市而没有限制门槛，那么地价估计也要在8000~9000元/㎡。”

另一方面，城南的土地存量在市区首屈一指，接下来必然是市区推地的重头戏。多名房企负责人表示，“只要城南有地，同时不设置门槛，我们依然会关注。”

开发商的追捧，也成为城南价格的“抬轿者”之一。

观察 涨涨涨，地市也有虚火？

从如今的奥体、五四北就能看出，将来城南地块入市，价格肯定“就高不就低”。

“现在福州市区地价已经不存在原有根据环线从核心向外呈现出‘高－中－低’的明显阶梯状分布。”参加过多次市区地块拍卖的一开发商吐槽，“只要在市区，不分区域，地价过万似乎不成问题。即便是三环边上也都能卖出15000元/㎡，还不包括配建成本。这样的土地市场，也是看不懂。”

他表示，原本自家公司的价格上限在万元左右，但与本地房企相比，看来还是过于保守谨慎。“我们眼看着地价就冲到15000元/㎡，这价格没法再往上抬了。”

对此，业内人士林先生坦言，如今拿地，除了要看土地本身的地段、体量、容积率等综合素质之外，还跟市场环境、开发企业的拿地战略有关。传统的盈利模式是拿地、开发、销售，靠利润赚钱。但是现在，对于大房企和上市房企来说，股价可以赚钱，拿地之后的金融和资本运作，也能赚钱。

“更重要的是，去年市场比较不错，大家卖得也可以。有的开发商手中福州本地的在售项目全部进入开发或销售中后期，再不拿地，在福州如何谈发展？拿地就是火烧眉毛的事情。

CRIC克而瑞福州机构高级分析师黄彬表示，有迫切拿地需求的，遇上区位较好的地块，就是干柴遇到烈火，不出地王都难。

但伴随着新地王的诞生，房价上涨的呼声也愈来愈响。封盘，涨价动员……各大房企又开始了新一轮吆喝涨价。但是别忘了，各个热点区域都有大体量的二手房存量。这也将成为新房价格的一大掣肘。就地王本身而言，到底是贴本赚吆喝的烫手山芋还是提升溢价率的一柄利器？

一切疑问，都有待2016年的市场作出检验。